Hướng dẫn đơn giản về các nguyên tắc cơ bản của đầu tư bất động sản
Nhiều nhà đầu tư hiện nay đang xem bất động sản như một cách để tạo ra lợi nhuận dài hạn và đa dạng hóa khỏi một thị trường chứng khoán ngày càng biến động.
Mặc dù có rất nhiều cơ hội tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản, nhưng rất khó để biết bắt đầu từ đâu. Đó là lý do tại sao Nhà Đất Club muốn chia sẻ với các bạn danh sách 10 nguyên tắc cơ bản về đầu tư bất động sản này để giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư dễ dàng hơn một chút.
Hướng dẫn đơn giản về các nguyên tắc cơ bản của đầu tư bất động sản
Hiểu được cách thức hoạt động của đầu tư bất động sản, cùng với trình độ học vấn, thời gian và nỗ lực, có thể dẫn đến thành công lâu dài. Dưới đây là 10 nguyên tắc cơ bản của đầu tư bất động sản để giúp bạn mở rộng quy mô và phát triển danh mục đầu tư bất động sản cho thuê của mình.
Nghiên cứu chu kỳ thị trường bất động sản
Trong lịch sử, thị trường bất động sản trải qua 4 chu kỳ riêng biệt trong tổng thời gian trung bình là 18 năm. Như báo cáo này của Harvard giải thích, 4 chu kỳ thị trường bất động sản là:
Sự gia tăng khi nhu cầu thuê vượt quá mức trung bình dài hạn, bất động sản trở nên khan hiếm và giá thuê tăng.
Cung vượt quá cầu xảy ra khi giá thuê và giá cả tăng cao liên tục dẫn đến các vị trí trống cao hơn và bất động sản không bán được vì không có khả năng chi trả.
Suy thoái xảy ra khi nhu cầu thuê giảm xuống dưới mức trung bình trong dài hạn, dẫn đến giá thuê giảm, trong khi nguồn cung mới đồng loạt tung ra thị trường.
Sự phục hồi bắt đầu khi người mua mua bất động sản ở mức thấp hơn giá trị thị trường và người thuê được hưởng lợi từ giá thuê hợp lý hơn, ngay cả khi có ít hoặc không có hàng tồn kho mới đang được xây dựng.
Lưu ý rằng mỗi giai đoạn của chu kỳ thị trường bất động sản ảnh hưởng đến dòng tiền, sự tăng giá và vốn chủ sở hữu một cách khác nhau.
Chọn chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp
Các chiến lược đầu tư bất động sản thường được phân loại là chủ động hoặc bị động, mặc dù từ “bị động” gây hiểu nhầm vì nhà đầu tư luôn phải làm việc.
Ví dụ về các chiến lược đầu tư bất động sản đang hoạt động bao gồm bán buôn bất động sản, sửa chữa và bán lại, tự quản lý bất động sản cho thuê một gia đình (SFR).
Mặt khác, các chiến lược đầu tư bất động sản thường được cho là thụ động (hoặc ít tích cực hơn) bao gồm đầu tư như một đối tác thầm lặng trong công ty hợp danh hữu hạn bất động sản (LP), mua cổ phần của quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), cung cấp vốn để cho vay tư nhân hoặc đầu tư vào bất động sản cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn (STR) do một nhà quản lý bất động sản chuyên nghiệp tại địa phương xử lý.
Mua và sở hữu bất động sản
Đầu tư bất động sản mua và nắm giữ là một chiến lược được sử dụng để tạo ra thu nhập cho thuê và dòng tiền định kỳ và lợi nhuận dài hạn từ việc tăng giá, đồng thời giúp bảo vệ nhà đầu tư khỏi những biến động có tính chu kỳ của thị trường bất động sản.
Theo báo cáo của Cục Dự trữ Liên bang, giá bán nhà trung bình được bán ở Hoa Kỳ đã tăng từ 171.100 USD trong quý 4 năm 2001 lên 408.100 USD vào quý 4 năm 2021, tăng gần 239% trong vòng 20 năm. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian 20 năm đó, có nhiều thời điểm giá nhà sụt giảm. Các nhà đầu tư mua và nắm giữ dài hạn trải qua những thăng trầm, trong khi các nhà đầu tư ngắn hạn có thể hoảng loạn và bán lỗ.
Chọn vị trí tốt nhất có thể
Tất cả chúng ta đều biết rằng vị trí là một trong những yếu tố quan trọng quyết định đến sự tăng trưởng của bất động sản. Điều này được áp dụng ở cả cấp độ thị trường và khu vực lân cận. Do đó, bạn cần tìm hiểu kỹ về vị trí và các khu vực lân cận dự đoán khả năng tăng trưởng và mở rộng của bất động sản.
Chọn vị trí tốt nhất có thể
Đòn bẩy có thể tăng lợi nhuận
Việc sử dụng đòn bẩy một cách thận trọng (còn được gọi là sử dụng “tiền của người khác”) có thể được sử dụng để tăng lợi nhuận bất động sản.
Để minh họa, giả sử một nhà đầu tư có 250 nghìn đô la vốn để đầu tư và những khoản tiền đó được sử dụng để mua một bất động sản cho thuê. Nếu dòng tiền trước thuế sau các khoản chi phí là 15.000 đô la mỗi năm, lợi tức thu được sẽ là 6%:
Tiền hoàn vốn = Dòng tiền trước thuế hàng năm / Tổng tiền đầu tư
15.000 USD / 250.000 USD = 0,06 hoặc 6%
Bây giờ, giả sử một nhà đầu tư chỉ sử dụng 30.000 đô la trong số 250.000 đô la vốn đó để trả trước cho một tài sản SFR. Nếu bất động sản cho thuê được mua với giá 120.000 đô la và tài sản có dòng tiền hàng năm trước thuế là 2.400 đô la (sau khi thanh toán chi phí hoạt động và thanh toán thế chấp), lợi nhuận thu được sẽ là 8% mỗi năm — và nhà đầu tư vẫn sẽ giữ lại thêm $ 220,000 cho các cơ hội đầu tư khác.
Trở ngại là bình thường
Trong đầu tư bất động sản nói riêng và trong cuộc sống nói chung, không phải lúc nào mọi thứ cũng diễn ra theo đúng kế hoạch. Các nhà đầu tư thành công nhất hiểu rằng những trở ngại là không thể tránh khỏi, và cố gắng giữ bình tĩnh, để giải quyết mọi vấn đề.
Để cảm xúc vượt quá tầm kiểm soát, chẳng hạn như chi tiêu nhiều hơn cho một bất động sản trong cuộc chiến đấu thầu, có thể khiến nhà đầu tư phải trả giá cả về thời gian và tiền bạc. Luôn luôn có những giao dịch tốt khi một nhà đầu tư chuẩn bị kiên trì và tiếp tục tìm kiếm một giao dịch phù hợp nhất với chiến lược đầu tư và mục tiêu dài hạn.
Luôn chạy tính toán các con số
Điều quan trọng là phải chạy các con số bằng cách sử dụng các phép tính khác nhau để dự báo lợi nhuận tiềm năng từ bất động sản cho thuê. Một số thước đo phổ biến mà các nhà đầu tư bất động sản sử dụng bao gồm:
Dòng tiền
Phần trăm lợi nhuận thu về
Tỷ lệ vốn hóa
Lợi suất gộp
Lợi tức hàng năm
Tổng lợi nhuận
Đầu tư bất động sản cần phải có những người đồng đội
Thực tế là một nhà đầu tư bất động sản không thể có mặt ở mọi nơi cùng một lúc. Đó là lý do tại sao việc xây dựng đội ngũ bất động sản là một trong những điều quan trọng nhất mà một nhà đầu tư có thể làm.
Duy trì tài khoản dự trữ vốn
Mặc dù các chi phí thông thường có thể dễ dàng lập ngân sách, nhưng chính những chi phí bất ngờ đã khiến một số nhà đầu tư bất động sản mất cảnh giác. Để giúp có thể dễ dàng quyết định các vấn đề liên quan đến sửa chữa, cải tạo tài sản, bạn nên đóng góp phần trăm tiền thuê thu được mỗi tháng vào tài khoản dự phòng vốn. Bằng cách đó, tiền sẽ ở đó khi cần thiết, thay vì phải sử dụng tiền tiết kiệm cá nhân hoặc sử dụng thẻ tín dụng lãi suất cao.
Tự động hóa nhiều nhất có thể
Ngày nay, gần như mọi thứ đều được thực hiện trực tuyến và công nghệ bất động sản ngày nay có thể giúp bạn marketing bất động sản của mình tốt hơn, tìm kiếm người thuê dễ dàng hơn, tạo ra dòng tiền ổn định hơn…
Kết luận
Trên đây là 10 nguyên tắc cơ bản các nhà đầu tư bất động sản có thể áp dụng để đạt được thành công tốt hơn. Chúng tôi hi vọng bài viết này sẽ hữu ích với các bạn. Mọi vấn đề cần tư vấn về truyền thông bất động sản, dự án nhà đất và dịch vụ đăng tin bất động sản vui lòng truy cập website nhadatclub.com hoặc liên hệ Hotline 082 39 39 369 để được tư vấn giải đáp.
