Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Thị trường bất động sản » Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh về mức hợp lý hơn sau khi Luật Đất đai thông qua

Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh về mức hợp lý hơn sau khi Luật Đất đai thông qua

    Luật Đất đai sửa đổi đã quy định rằng tổ chức kinh tế đang có đất thuê từ Nhà nước có thể chuyển từ việc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sang việc trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu khi triển khai dự án, từ đó tạo điều kiện để giá bán bất động sản được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

    Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh về mức hợp lý hơn sau khi Luật Đất đai thông qua
    Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh về mức hợp lý hơn sau khi Luật Đất đai thông qua

    Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông

    Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra rằng những nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và các Bộ, ngành đã mang lại một số kết quả tích cực, làm thay đổi tích cực trên thị trường bất động sản theo thời gian. Mặc dù vẫn còn “khiêm tốn” so với giai đoạn trước đó, với nguồn cung và số giao dịch trong phân khúc bất động sản nhà ở năm 2023 chỉ bằng lần lượt 32% và 17% so với năm 2018 – năm chưa có đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường đang dần được cải thiện với tổng số giao dịch qua các quý trong năm 2023 lần lượt là 2,700; 3,700; 5,778 và 5,710 sản phẩm.

    Quá trình phục hồi kéo dài hơn dự kiến do các điểm nghẽn về pháp lý và nguồn vốn vẫn chưa được giải quyết. Thị trường bất động sản phải tiếp tục duy trì “trạng thái chờ”. Đặc biệt, cần chờ đến khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, chiếm tới 70% của vấn đề mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt. Đây là yếu tố quyết định sự hình thành và phát triển của dự án bất động sản, là vấn đề chủ chốt cần giải quyết để tạo đà cho sự hồi phục của thị trường bất động sản. Đặc biệt là những khó khăn liên quan đến chính sách đất đai.

    Trong năm 2023, khoảng 500 dự án đã được giải quyết vướng mắc và tiếp tục triển khai, đồng thời tăng cường niềm tin trong thị trường. Tuy nhiên, vẫn còn hàng trăm dự án đang chờ đợi áp dụng cơ chế mới của Luật Đất đai sửa đổi để giải quyết vướng mắc và khởi động lại; các cơ quan quản lý địa phương cũng đang mong đợi các quy định mới để phê duyệt các dự án mới.

    Ngày 18/1, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Kỳ họp bất thường lần thứ 5 đã bế mạc. Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua với sự tán thành của 432 đại biểu (chiếm 87,63% tổng số đại biểu). Dự thảo Luật, sau khi được tiếp thu và chỉnh lý, bao gồm 16 chương và 260 điều; đã được quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, đồng thời phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ và thống nhất với hệ thống pháp luật.

    Theo VARS, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua mang đến nhiều đổi mới quan trọng, mang tính đột phá, mở ra một hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết các thủ tục pháp lý cho các dự án đang chờ đợi, thúc đẩy quá trình phê duyệt dự án mới, và bổ sung nguồn cung mới vào thị trường. Điều này sẽ tạo nền tảng cho sự phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, và bền vững của thị trường bất động sản.

    Tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm, Quốc Hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)
    Tại Kỳ họp bất thường lần thứ năm, Quốc Hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

    Có một số thay đổi quan trọng trong Luật Đất đai mới nhất mà Quốc hội vừa thông qua, tập trung vào những vấn đề chủ chốt liên quan đến sự phát triển của thị trường bất động sản, như quy định về thuê đất, bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất, nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, và giá đất cụ thể, cũng như các trường hợp được miễn và giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

    Cụ thể, một số quy định nổi bật của Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm những điểm sau: Đầu tiên, theo khoản 2, Điều 30, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, sẽ được lựa chọn chuyển sang hình thức thuê đất và trả tiền hàng năm. Điều này không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà còn điều chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu nhập từ sử dụng đất.

    Theo quy định này, các doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả một lần có thể chuyển sang hình thức thuê đất và trả tiền thuê hàng năm, giảm bớt áp lực tài chính trong giai đoạn triển khai dự án. Điều này giúp điều chỉnh giá bán bất động sản một cách hợp lý hơn. Chủ đầu tư, không phải đối mặt với áp lực tài chính lớn, cũng có thêm nguồn lực để đầu tư vào việc hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Đồng thời, các vấn đề liên quan đến “đánh bóng dự án” nhằm đáp ứng các yêu cầu vay ngân hàng hoặc huy động vốn không đúng quy định cũng được giảm bớt.

    Về phía Nhà nước, biện pháp này cũng góp phần kiểm soát nguồn thu theo hướng thúc đẩy thu nhập từ sử dụng đất, không chỉ giới hạn ở việc thu “một lần”. Điều này cũng tạo cơ hội để tăng cường thu nhập cho Nhà nước thông qua các giá trị gia tăng của đất đai theo thời gian.

    Xem thêm: Thông qua Luật Đất đai: Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực

    Thứ hai, Luật Đất đai (sửa đổi) mới đã loại bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó xác định giá đất theo nguyên tắc của thị trường. Cụ thể, Quốc hội đã quyết định 4 phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

    Chính phủ được giao nhiệm vụ quy định các phương pháp định giá khác mà luật chưa chỉ định, sau khi có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đây được xem là một bước đột phá quan trọng trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, tạo ra sự thay đổi cơ bản trong các vấn đề kinh tế của chính sách pháp luật về đất đai.

    Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã mở ra một hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết các thủ tục pháp lý cho các dự án đang chờ đợi
    Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã mở ra một hành lang pháp lý hoàn thiện để giải quyết các thủ tục pháp lý cho các dự án đang chờ đợi

    Theo đó, tùy thuộc vào từng dự án và mức độ giải phóng đền bù, Nhà nước có khả năng điều chỉnh hệ số K một cách linh hoạt để đạt được điều kiện thuận lợi. Việc loại bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 của Luật Kinh doanh Bất động sản mới sẽ tiêu diệt hiện tượng “hai giá” trong giao dịch, từ đó xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy sự minh bạch trên thị trường bất động sản, giảm nguy cơ đầu cơ và tình trạng sốt ảo.

    Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, cần cân nhắc đến tác động tiêu cực có thể xảy ra, đặc biệt là việc loại bỏ khung giá đất có thể dẫn đến tăng giá đất và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, điều này có thể làm tăng giá bất động sản do chi phí đầu tư gia tăng và được chuyển giao vào giá thành. Tuy nhiên, theo VARS, tác động này, nếu có, chỉ có trong thời gian ngắn hạn. Trong dài hạn, thị trường sẽ được quyết định bởi cân cầu thực tế.

    Thứ ba, việc siết chặt điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ giúp làm rõ quy trình chuyển nhượng dự án mà còn ngăn chặn thất thoát tài sản. Đồng thời, nó vẫn đảm bảo quyền quản lý của Nhà nước đối với các vấn đề liên quan đến an ninh quốc gia và lợi ích xã hội. Chi tiết, theo quy định tại Điều 45 của Luật Đất đai vừa được thông qua, ngoài các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như hiện tại, trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cũng phải đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

    Theo Luật Kinh doanh Bất động sản mới, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh, thông báo về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

    Thứ tư, theo Khoản 8, Điều 202 của Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất, diện tích đất dành để xây dựng nhà lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, theo quy hoạch, sẽ được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật. Những ưu đãi này bao gồm miễn và giảm tiền thuê đất. Quy định này sẽ khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người lao động tại các khu công nghiệp và khu chế xuất. Đây cũng là cơ hội để phát triển mô hình khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ, trong đó khu công nghiệp có chức năng chính, khu đô thị – dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung ứng dịch vụ, tiện ích công cộng và xã hội cho khu công nghiệp. Qua đó, đảm bảo chủ trương và chính sách của Nhà nước được thực hiện, hướng tới việc cải thiện điều kiện chỗ ở cho người lao động.

    Một khu công nghiệp tại huyện Việt Yên, Bắc Giang
    Một khu công nghiệp tại huyện Việt Yên, Bắc Giang

    Thứ năm, Điều 122 đã bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định về đất đai có cơ hội “khắc phục sai phạm và quay trở lại đường đua.

    Thứ năm, Điều 122 đã bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội “khắc phục sai phạm và quay trở lại đường đua”.

    Cụ thể, Luật Đất đai mới quy định rõ về đối tượng có cơ hội này như sau: “Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

    Quy định này sẽ hỗ trợ doanh nghiệp có cơ hội “sửa sai”, tuân thủ đúng với tinh thần “đánh kẻ chạy đi, không ai đánh người chạy lại”. Tuy nhiên, để quy định này đạt hiệu quả tích cực mà không tạo ra rủi ro, nguy cơ lạm dụng, cần có những quy định chi tiết và cụ thể.

    Xem thêm: Năm nhóm điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động đến đời sống

    Trong đó, các biện pháp trừng phạt cần đủ sức mạnh để răn đe doanh nghiệp, tránh tình trạng “dám vi phạm vì biết sau có thể khắc phục”. Đồng thời, cần thiết lập các nguyên tắc giới hạn để kiểm soát sai phạm, ngăn chặn tình trạng làm sai, khắc phục, rồi lại tái phạm và tiếp tục khắc phục.

    Ngoài những điều khoản mới có ảnh hưởng tích cực đối với thị trường bất động sản, VARS lưu ý rằng Luật Đất đai 2024 vẫn tồn tại một số hạn chế, chưa thực sự đồng bộ với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Đặc biệt, về khía cạnh linh hoạt trong việc tiếp cận đất đai cho cá nhân và tổ chức nước ngoài, luật vẫn chưa đáp ứng đầy đủ.

    Cụ thể, Luật Đất đai không thêm “cá nhân nước ngoài” vào nhóm chủ thể có quyền sử dụng đất gắn với nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Ngoài ra, chưa có cơ chế cho phép doanh nghiệp FDI được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng dự án lại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cũng như chưa có quy định cụ thể về cách thức giao đất cho doanh nghiệp FDI.

    Mặc dù sẽ có hiệu lực chính thức vào năm 2025, nhưng VARS kỳ vọng rằng những quy định mới trong Luật Đất đai sẽ làm tăng niềm tin trong thị trường. Đặc biệt, hy vọng rằng luật sẽ giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, tháo gỡ các vướng mắc trong các dự án và cung cấp nguồn cung mới để giảm giá nhà, giúp người dân dễ dàng hơn trong việc mua nhà.

    Đồng thời, VARS cũng mong muốn Chính phủ sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết, Nghị định, và Thông tư để đảm bảo rằng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực ngay sau đó và đồng thời với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.