Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý III vừa qua là quý thứ 19, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp đã tiếp tục tăng. Trong khi đó, theo thống kê của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng lên đến 77%. Vấn đề giảm giá đang trở thành trọng tâm của quan ngại, và Chính phủ đã giao cho các bộ ngành hướng dẫn doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Chuyên gia mới đây đã nhấn mạnh rằng điểm quan trọng của câu chuyện về giá bất động sản nằm ở vấn đề nguồn cung.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Căn hộ chung cư không ngừng tăng giá
Sau thời kỳ khủng hoảng kéo dài trên thị trường bất động sản, các nhà đầu tư đã thực hiện việc giảm giá trong các phân khúc nhất định nhằm tăng cường tỷ lệ hấp thụ. Tuy nhiên, đối với phân khúc nhà chung cư tại các thành phố lớn, giá lại không ngừng tăng.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng lên đến 77%. Cụ thể, trong quý III năm nay, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng liên tục trong 19 quý và tăng đến mức 77% so với quý I/2019. Tóm lại, giá của một căn chung cư hiện nay đã gần gấp đôi so với đầu năm 2019.
Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý III vừa qua là quý thứ 19 liên tiếp với sự tăng giá của các căn hộ chung cư sơ cấp. Thông tin về thị trường nhà ở và bất động sản trong quý III/2023 từ Bộ Xây dựng cho biết rằng căn hộ chung cư là một loại hình bất động sản ít chịu tác động tiêu cực của thị trường, do chúng phục vụ nhu cầu ở thực tế.
Sự quan tâm đối với căn hộ chung cư có dấu hiệu phục hồi, với nhu cầu mua tăng 1% và nhu cầu thuê tăng 6% so với quý trước. Trong số đó, các căn hộ chung cư có giá từ 2 – 4 tỷ đồng đang được tìm kiếm nhiều nhất.
Tại Hà Nội, giá trung bình của các căn hộ chung cư mới mở bán trên thị trường sơ cấp trong quý III đã tăng gần 7% so với quý trước, và tăng 14% so với cùng kỳ năm trước, đạt mức khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Sự tăng giá này chủ yếu do lượng nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, chiếm tỷ trọng lớn (trên 90%). Đồng thời, một số chủ đầu tư đã điều chỉnh giá bán và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư trung bình vẫn tiếp tục tăng so với quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% so với cùng kỳ năm trước.
Tất cả các quận tại Hà Nội đều ghi nhận sự tăng giá của căn hộ thứ cấp trong quý III so với quý II, đặc biệt tại các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm với mức tăng trên 3%. So với cùng kỳ năm 2022, giá căn hộ thứ cấp tại huyện Hoài Đức và quận Bắc Từ Liêm có mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.
Lấy ví dụ như một căn hộ cao cấp trong một dự án ở quận Nam Từ Liêm, Hà Nội, giá bán đã chạm ngưỡng gần 100 triệu đồng/m2. Khu vực này, trong những năm trước, được mô tả là “vùng ven” Hà Nội với khoảng cách lên tới hơn 20 km so với trung tâm hồ Hoàn Kiếm.
Một người môi giới bất động sản, chuyên bán căn hộ tại dự án này, chia sẻ rằng sau khi đã bàn giao thành công căn hộ trong 2 tòa A và D cho khách hàng, chủ đầu tư đang tiếp tục mở bán căn hộ mới trong 2 tòa B và C, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2024. Trong bảng giá, một căn hộ diện tích 80m2, 3 phòng ngủ, với tầm nhìn hướng hồ có giá bán dao động từ 6,4 đến 6,9 tỷ đồng, tương đương với khoảng 80-86 triệu đồng/m2.
“Hiện tại, các căn hộ với tầm nhìn hướng hồ đang có giá bán cao nhất trong dự án. Ví dụ, một căn hộ 62m2 với tầm nhìn nội khu có giá gần 72 triệu đồng/m2, trong khi một căn hộ chung cư 61m2 với tầm nhìn hướng hồ lại có giá lên đến 87 triệu đồng/m2,” môi giới chia sẻ.
Chủ đầu tư của dự án cũng đang tiến hành xây dựng 3 tòa chung cư khác. Tòa nhà hiện đang trong quá trình mở bán, dự kiến sẽ bàn giao căn hộ vào giữa năm 2026. Giá bán trên các trang mua bán dao động từ 62-79 triệu đồng/m2, với một số căn đặc biệt có vị trí đẹp có giá gần 100 triệu đồng/m2. Trong cùng khu đô thị, dự án Lumi Hanoi của Capital Land vừa mới ra mắt với giá 66 triệu đồng/m2 (chưa tính thuế VAT). So với 3 năm trước, giá căn hộ chung cư trong khu đô thị này đã tăng lên khoảng 37 triệu đồng/m2, với một số căn ở vị trí không đẹp có giá 33 triệu đồng/m2.
Ở khoảng cách xa hơn, dự án Moonlight 1 – An Lạc Green Symphony (nằm ở huyện Hoài Đức) đang có giá chào bán dao động từ 39-42 triệu đồng/m2; còn dự án Hoàng Thành Pearl (tọa lạc tại quận Nam Từ Liêm) đưa ra giá chào bán trong khoảng 45-50 triệu đồng/m2… Đồng thời, dự án The Charm An Hưng của TSQ Land tại khu vực Hà Đông cũng đang được môi giới giới thiệu với mức giá gần 45 triệu đồng/m2.
Xem thêm: Chung cư quận Hà Đông
Tại TP Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ thứ cấp trong quý III/2023 đã tăng 3% so với quý trước. Sự tăng này chủ yếu diễn ra trong phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt là tại các dự án nằm gần trung tâm như quận Bình Thạnh và thành phố Thủ Đức. Đồng thời, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp hiện đang ổn định ở mức trên 60 triệu đồng/m2.
Trong thập kỷ vừa qua (2012 – 2022), theo Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ tại TP Hồ Chí Minh đã tăng gấp ba lần, mặc dù tổng nguồn cung đã tăng 4,4 lần trong khoảng thời gian này. Cụ thể, giá bắt đầu tăng đột ngột từ năm 2017 ở mức dưới 2.000 USD/m2 (45 triệu đồng/m2) và gia tăng nhanh chóng từ năm 2020 – 2021, đạt mức 3.200 USD/m2 (76 triệu đồng/m2), sau đó giữ ổn định từ năm 2022 đến 9 tháng đầu năm 2023.
Về nguồn cung, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư mới mở bán tại Hà Nội trong quý III/2023 đạt khoảng 3.000 căn từ 9 dự án. Trong quý IV/2023, dự kiến sẽ có khoảng 4.500 căn hộ được mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới trong cả năm 2023 lên 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý III thuộc phân khúc cao cấp, phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm.
Cần phải giải quyết vấn đề nguồn cung để giảm giá chung cư
Giải thích về việc giá căn hộ chung cư liên tục tăng, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – cũng đề xuất rằng thị trường đã đối mặt với thiếu nguồn cung mới trong một khoảng thời gian dài, dẫn đến tình trạng mỗi chủ đầu tư có dự án được phê duyệt và triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Do đó, không ít trường hợp dự án ban đầu được kế hoạch là nhà ở bình dân hoặc trung cấp, nhưng chủ đầu tư sau đó thay đổi chiến lược, “nâng cấp” thành nhà ở cao cấp để thu được lợi nhuận tối đa.
Một nguyên nhân khác, theo Chủ tịch HoREA, là hiện tại, các chủ đầu tư không còn áp lực phải giảm giá để cạnh tranh với nguồn cung nhà ở bình dân, phù hợp với túi tiền. Điều này là do thị trường ở Hà Nội và TP.HCM đã liên tục không thấy sự xuất hiện của loại hình nhà ở này trong suốt 3 năm gần đây. Tình hình này khác biệt so với chu kỳ trước đó, khi thị trường đối mặt với tình trạng thừa cung và tỷ lệ nhà bình dân chiếm gần một nửa.
Trái ngược với điều này, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nhận định rằng giá bất động sản gần đây đang tăng cao, thậm chí trong bối cảnh thị trường “đóng băng,” đặc biệt là đối với chung cư tại TP.Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, nơi giá chỉ tăng và không giảm. “Việc tăng giá chung cư sẽ đưa người dân vào tình thế khó khăn khi muốn mua nhà, và cả thị trường các phân khúc khác cũng sẽ theo đà tăng giá,” ông Quyết đánh giá.
Về nguyên nhân của tình trạng giá bất động sản cao, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc chỉ ra rằng do quỹ đất hiện nay ít, khó có được, nên các chủ đầu tư đang tập trung vào phân khúc cao cấp để có lợi nhuận tốt hơn.
“Giá đầu vào cao, chi phí cao, và quá trình giải phóng đền bù để có quỹ đất hiện đang ở mức cao, điều này buộc chủ đầu tư phải bán với giá cao mới có thể đạt lời, không thể bán với giá thấp,” ông Quyết nhấn mạnh. Ngoài ra, theo lãnh đạo của Đất Xanh Miền Bắc, thủ tục pháp lý kéo dài từ mấy năm trở lại đây cũng là một nguyên nhân khiến nguồn cung trở nên ít.
Từ quan điểm của một chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng giá cả bất động sản đều do thị trường tự quyết định và không thể áp đặt bằng bất kỳ biện pháp nào. Tuy nhiên, sau một giai đoạn tăng giá mạnh, khi lực cầu giảm đi, để bán được hàng, các chủ đầu tư sẽ phải giảm giá.
“Tuy nhiên, hiện nay nguồn cung ở các thành phố lớn như Hà Nội rất ít, vì vậy với cung ít và cầu cao, giá tự nhiên sẽ tăng. Khi cung nhiều hơn cầu, giá sẽ giảm để cạnh tranh. Hiện tại, nhiều dự án bất động sản đang bị “đắp chiếu” khá nhiều. Nếu chúng được tháo gỡ đồng loạt, sẽ tạo ra một lượng nguồn cung lớn, chắc chắn nhiều hơn nhu cầu. Khi đó, cạnh tranh trong việc bán hàng sẽ diễn ra và giá cả trên thị trường sẽ giảm đi”, ông Đính chia sẻ.
Do đó, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, để giảm giá bất động sản hiện nay, cần tháo gỡ nhanh chóng các rắc rối cho các dự án, hỗ trợ các chủ đầu tư để sớm tung ra thị trường nhiều dự án mới, từ đó tăng nguồn cung trên thị trường.
Thủ tướng Chính phủ đưa ra giải pháp để tháo gỡ khó khăn
Gần đây, nhằm đưa ra giải pháp giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng hướng dẫn doanh nghiệp bất động sản điều chỉnh cơ cấu phân khúc và giảm giá thành sản phẩm. Đồng thời, cần có các giải pháp phù hợp và hiệu quả để cơ cấu lại phân khúc bất động sản, đặc biệt là đối với nhóm người có nhu cầu thực sự, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và người có thu nhập thấp.
Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng theo dõi chặt chẽ biến động của thị trường bất động sản, để kịp thời tham mưu và đề xuất chính sách hỗ trợ nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Đồng thời, các địa phương cũng được chỉ đạo phải theo dõi chặt chẽ tình hình các dự án, tiến độ triển khai, giải ngân vốn, và giải quyết mọi khó khăn và vướng mắc về quy hoạch, đấu thầu, đấu giá, và cấp đất.
Ngoài ra, Thủ tướng cũng đề xuất việc tăng cường giải quyết nhanh chóng các thủ tục hành chính liên quan đến các dự án bất động sản, và tăng cường thanh tra, kiểm tra để kịp thời hướng dẫn và xử lý các vấn đề gây khó khăn trong giải quyết thủ tục hành chính cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, Thủ tướng yêu cầu các địa phương nhanh chóng công bố các dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện triển khai vay vốn theo chương trình tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng. Đồng thời, đề xuất đẩy mạnh thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân trong khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.