Trong vài năm qua, giá trị nhà ở hầu hết các thị trường đã tăng lên đáng kể, tạo ra sự gia tăng đáng kể vốn chủ sở hữu cho các nhà đầu tư bất động sản mua và nắm giữ. Việc có nhiều vốn chủ sở hữu là tín hiệu tốt. Khai thác vốn chủ sở hữu mang đến cơ hội tạo ra các dòng thu nhập bổ sung, đồng thời mở rộng quy mô và phát triển danh mục tài sản cho thuê mà không cần phải bán tài sản bạn đã sở hữu. Hãy cùng Nhà Đất Club thảo luận về một số cách sử dụng vốn chủ sở hữu trong bất động sản cho thuê của bạn để mua thêm các BĐS khác.
Bạn đang xem bài ở chuyên mục: Kinh nghiệm đầu tư bất động sản Chuyên trang: Đầu tư bất động sản
Cách tiếp cận vốn chủ sở hữu bất động sản cho thuê để mua một tài sản khác
Có một số cách để nhà đầu tư sử dụng vốn chủ sở hữu trong một bất động sản cho thuê này để mua một bất động sản cho thuê khác. Sự lựa chọn khác nhau tùy thuộc vào các yếu tố như chiến lược đầu tư, tình hình tài chính và số tiền sẽ cần sớm như thế nào.
Tái cấp vốn bằng tiền mặt
Tái cấp vốn bằng tiền mặt được thực hiện bằng cách tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện tại bằng một khoản vay lớn hơn. Sau đó, vốn chủ sở hữu tích lũy được rút ra dưới dạng tiền mặt để trả trước hoặc mua một bất động sản cho thuê khác.
Ví dụ, nếu một nhà đầu tư có một bất động sản cho thuê trị giá 200.000 đô la với số dư nợ hiện tại là 120.000 đô la, thì vốn chủ sở hữu là 80.000 đô la. Một người cho vay thường sẽ cho phép tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) tối đa là 75%, có nghĩa là nhà đầu tư có thể rút 30.000 đô la vốn chủ sở hữu, trước khi có bất kỳ chi phí đóng khoản vay nào, bằng cách tái cấp vốn bằng tiền mặt:
- Vốn chủ sở hữu: 200.000 USD giá trị hiện tại – 120.000 USD dư nợ = 80.000 USD vốn chủ sở hữu
- Số tiền vay mới tối đa: 200.000 đô la x 75% = 150.000 đô la
- Rút tiền mặt bằng tái cấp vốn: 150.000 đô la khoản vay mới – 120.000 đô la trả hết khoản vay hiện tại = 30.000 đô la
Tái cấp vốn bằng tiền mặt có thể là một chiến lược tốt nếu lãi suất của khoản vay mới bằng hoặc thấp hơn lãi suất của khoản vay hiện tại. Tuy nhiên, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng mới sẽ lớn hơn vì số dư khoản vay mới lớn hơn, có nghĩa là bất động sản cho thuê đầu tiên sẽ tạo ra dòng tiền ít hơn. Mặt khác, một nhà đầu tư bây giờ sẽ có 2 bất động sản cho thuê tạo ra dòng tiền định kỳ hàng tháng, với điều kiện mọi thứ diễn ra theo đúng kế hoạch.
Cho vay mua nhà
Khoản vay mua nhà là khoản thế chấp thứ hai sử dụng vốn chủ sở hữu của tài sản làm tài sản thế chấp thay vì tái cấp vốn cho khoản vay đầu tiên.
Theo quy luật thông thường, nhà đầu tư có thể vay khoảng 80% giá trị căn nhà ở cả khoản thế chấp thứ nhất và thứ hai. Nếu một bất động sản cho thuê hiện tại trị giá 200.000 đô la và số dư khoản vay hiện tại là 120.000 đô la, nhà đầu tư có thể rút ra 40.000 đô la tiền mặt với khoản vay mua nhà:
- 200.000 đô la x 80% = 160.000 đô la – 120.000 đô la dư nợ = 40.000 đô la
Khoản vay mua nhà có thể là một giải pháp thay thế tốt cho việc tái cấp vốn bằng tiền mặt nếu lãi suất của khoản vay mới cao hơn khoản vay hiện tại. Tuy nhiên, một nhà đầu tư hiện sẽ có 2 khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cần phải trả lãi và việc không trả được nợ cho khoản vay mua nhà có thể dẫn đến việc tài sản bị tịch thu.
Ngoài ra, lãi suất và phí cho vay thường cao hơn so với lãi suất được tìm thấy trong hình thức tái cấp vốn bằng tiền mặt. Số tiền có thể vay và lãi suất cho vay mua nhà, thay đổi dựa trên các yếu tố như lịch sử tín dụng, thu nhập và tỷ lệ tổng nợ trên thu nhập (DTI) của người vay.
HELOC – Hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà
HELOC là một chiến lược tài chính tốt để đảm bảo rằng tiền mặt sẽ luôn có sẵn khi nhà đầu tư cần sử dụng.
Không giống như tái cấp vốn bằng tiền mặt và khoản vay mua nhà, trong đó tiền được nhận trước một lần, HELOC tương tự như việc có một hạn mức tín dụng quay vòng để tiếp cận vốn tự có của căn nhà. Tiền có thể được vay, hoàn trả và vay lại trong thời gian rút tiền, tương tự như cách hoạt động của thẻ tín dụng.
Một HELOC thường có thời hạn rút tiền trong khoảng 10 năm, trong thời gian đó bạn có thể vay, trả và vay lại không giới hạn số lần, tương tự như cách hoạt động của thẻ tín dụng. Vào cuối kỳ rút tiền, số dư được thanh toán bằng cách thanh toán gốc và lãi (P&I) đều đặn hàng tháng.
Một lợi thế của việc sử dụng HELOC là nhà đầu tư không phải trả lãi cho vốn chủ sở hữu chưa được xử lý. Ngoài ra, chi phí đóng thường thấp hơn và lãi suất có thể cố định hoặc thay đổi, tùy thuộc vào người cho vay. Một số người cho vay cũng cho phép thanh toán chỉ bằng lãi suất trong thời gian ký phát, điều này cung cấp cho nhà đầu tư thêm tiền mặt có thể được sử dụng để tạo ra một dòng thu nhập cho thuê khác trước khi thời hạn trả nợ bắt đầu.
Thế chấp ngược
Còn được gọi là khoản vay thế chấp chuyển đổi từ vốn chủ sở hữu nhà (HECM), một khoản thế chấp đảo ngược cho phép những người vay từ 62 tuổi trở lên tiếp cận vốn chủ sở hữu nhà tại nơi cư trú chính một lần hoặc dưới dạng hạn mức tín dụng.
Thay vì thanh toán hàng tháng, khoản thế chấp chuyển đổi từ vốn chủ sở hữu nhà được trả hết khi người vay chuyển đi, bán căn nhà chính hoặc qua đời. Thật không may, lãi suất cũng tích lũy trong thời hạn của khoản vay, điều này có thể làm giảm đáng kể vốn chủ sở hữu của căn nhà nếu giá bất động sản không tiếp tục tăng. Mặt khác, một khoản thế chấp đảo ngược có thể được xem xét nhiều hơn đối với một nhà đầu tư muốn mua bất động sản cho thuê để tạo thêm thu nhập trong thời gian nghỉ hưu.
Ưu và nhược điểm của việc sử dụng vốn chủ sở hữu trong một bất động sản cho thuê để mua một bất động sản khác
Mặc dù việc biến vốn chủ sở hữu thành tiền mặt để mua một bất động sản cho thuê khác có thể tốt trên giấy tờ, nhưng vẫn có những ưu và nhược điểm cần cân nhắc trước khi vay một khoản vay khác.
Ưu điểm
- Việc vay một khoản vay khác đưa vốn chủ sở hữu tích lũy được vào mục đích sử dụng hiệu quả bằng cách tạo ra một dòng thu nhập bổ sung từ một bất động sản cho thuê khác.
- Nó có thể làm tăng khoản trả trước cho một bất động sản cho thuê khác bằng cách kết hợp vốn chủ sở hữu với tiền mặt đã tiết kiệm được.
- Khoản trả trước lớn hơn có thể dẫn đến lãi suất thấp hơn, thanh toán thế chấp hàng tháng thấp hơn cho một bất động sản cho thuê khác và tăng dòng tiền.
- Khoản vay HELOC có thể là một giải pháp tốt nếu bất động sản cho thuê thứ hai gặp khó khăn về tài chính.
- Phí và lãi suất ban đầu của khoản vay cũng có thể thấp hơn với khoản vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng.
- HELOC cho phép một nhà đầu tư di chuyển nhanh chóng khi có cơ hội thích hợp thay vì tìm kiếm các khoản tiền thanh toán thấp.
- Các tài sản khác, chẳng hạn như quỹ hưu trí và tiết kiệm tiền mặt, không bị ảnh hưởng bằng cách sử dụng vốn chủ sở hữu như một nguồn tiền mặt sẵn sàng.
Nhược điểm
- Vốn chủ sở hữu được chuyển thành nợ sau đó được ràng buộc trong khoản vay bất động sản cho thuê thứ hai.
- Việc tái cấp vốn bằng tiền mặt dẫn đến việc thế chấp 30 năm bắt đầu lại từ đầu, trong khi các khoản vay mua nhà và HELOC cũng có thể kéo dài trong vài năm.
- Vốn chủ sở hữu ít hơn cũng có thể dẫn đến tài sản bị “đảo ngược” nếu giá trị căn nhà giảm xuống dưới số dư thế chấp hiện tại.
- Trong khi nhiều bất động sản cho thuê có thể tạo ra nhiều luồng thu nhập, thì cũng phải trả thêm một khoản thế chấp.
- Nếu bất động sản cho thuê khác không hoạt động như kế hoạch, cả hai bất động sản cho thuê có thể gặp rủi ro nếu nhà đầu tư cố gắng thực hiện nhiều khoản thanh toán thế chấp.
- Một khoản vay vốn mua nhà sẽ giúp nhà đầu tư có 3 khoản thanh toán thế chấp: 2 khoản cho tài sản cho thuê đầu tiên và một khoản cho tài sản còn lại.
- Các khoản thanh toán lãi vay cho khoản vay mua nhà hoặc HELOC có thể không phải là khoản chi phí được khấu trừ thuế, vì vậy, điều cần thiết là phải tham khảo ý kiến của kế toán công được chứng nhận (CPA) hoặc cố vấn tài chính trước khi quyết định.
- Khai thác vốn chủ sở hữu để mua một khoản cho thuê khác cũng sẽ tạo ra chi phí đóng, có thể dao động từ 2% đến 5% số tiền vay, tùy thuộc vào loại tài chính được sử dụng.
Kết luận
Sử dụng vốn chủ sở hữu trong một bất động sản cho thuê để mua một bất động sản khác có thể là một chiến lược tốt để biến một tài sản không sinh lời thành một tài sản tạo ra thu nhập. Vốn chủ sở hữu tích lũy được trong một ngôi nhà tương tự như có tiền trong tài khoản ngân hàng mà không phải trả lãi suất. Nhưng bằng cách biến vốn chủ sở hữu thành tiền mặt, một nhà đầu tư có thể tạo ra nhiều dòng thu nhập.
Tuy nhiên, sở hữu nhiều hơn một bất động sản cho thuê đồng nghĩa với nhiều khoản thế chấp và chi phí. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là phải cẩn thận thu thập các con số và xem xét các tình huống khác nhau có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận dự kiến và dòng tiền hàng tháng.
Hãy tiếp tục theo dõi các bài viết tiếp theo của Nhà Đất Club để cập nhật thêm các kiến thức kinh doanh và Marketing bất động sản.
