Thông qua Luật Đất đai: Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực
Với những quy định mới về thu hồi đất và định giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua tạo kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội giải quyết hiệu quả các vấn đề khó khăn, tạo động lực tích cực cho sự phát triển của các doanh nghiệp.
Thông qua Luật Đất đai: Tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực
Sự kiện được chú ý nhiều nhất trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản hiện nay là việc Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi).
Luật Đất đai (sửa đổi), hay còn được biết đến với tên gọi Luật Đất đai 2024, mang đến nhiều điều chỉnh quan trọng. Trước hết, Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra 31 trường hợp cụ thể mà Nhà nước có thể thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng. Hơn nữa, Luật đặt ra quy định riêng về trường hợp thu hồi đất không thuộc các trường hợp đã quy định trước đó, Quốc hội sẽ tiến hành sửa đổi, bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất. Điều này nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục tình trạng thu hồi đất một cách linh hoạt, tránh tình trạng tràn lan như trước đây.
Luật mới cũng đề cập một cách cụ thể đến quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp và chính đáng của những người có đất bị thu hồi. Đặc biệt, Điều 91 của Luật xác định rõ ràng về việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cùng với bố trí tái định cư, yêu cầu phải hoàn tất trước khi có quyết định thu hồi đất.
Thứ ba, Luật Đất đai (sửa đổi) đã loại bỏ khung giá đất và thay vào đó quy định về bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được cập nhật hằng năm, giúp đảm bảo rằng nó sẽ phản ánh chính xác giá đất trên thị trường.
Thay vì khung giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ quy định bảng giá đất hàng năm
Vấn đề thứ tư, giá đất sẽ được xác định thông qua 4 phương pháp: So sánh, thu nhập, thặng dư, và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp cần sử dụng phương pháp khác, Chính phủ sẽ đề xuất và chờ đợi sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Và vấn đề thứ năm, đặc biệt quan trọng với nhiều người dân, là Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về quy trình xem xét cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp thiếu giấy tờ và không vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2014. Điều này đảm bảo bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà vẫn giữ cho Nhà nước có trách nhiệm xác định rõ ràng rằng đất đai đó không vi phạm để cấp sổ đỏ.
“Luật Đất đai, là cột mốc quan trọng và vững chắc trong lĩnh vực bất động sản, hứa hẹn sẽ giải quyết hiệu quả những thách thức mà thị trường đang phải đối mặt, đồng thời thúc đẩy đà phát triển của các doanh nghiệp hoạt động trong ngành”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chia sẻ.
Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở tại CBRE Việt Nam, những thay đổi mới trong Luật Đất đai sẽ có ảnh hưởng lớn đến chiến lược của các chủ đầu tư. Các nhà đầu tư cá nhân sẽ dựa vào những thay đổi này để xây dựng kế hoạch chiến lược của mình.
Đề xuất giải pháp các dự án chuyển tiếp
Luật Đất đai 2024, với những thay đổi đáng kể, sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là làm thế nào các dự án bất động sản đang ở giai đoạn triển khai với các thủ tục đầu tư chưa hoàn tất, đặc biệt là trước thời điểm Luật có hiệu lực, và nằm trong thời kỳ chuyển đổi giữa Luật cũ và Luật mới, sẽ được giải quyết ra sao?
Theo đánh giá của các chuyên gia, quy định tích cực về “thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở” sẽ chấm dứt tình trạng một số doanh nghiệp tư nhân mua gom, thâu tóm đất đai với mục đích lợi nhuận cá nhân. Tuy nhiên, việc giảm ảnh hưởng của khu vực tư nhân theo quy định này cũng có thể dẫn đến sự giảm cung cấp nhà ở, do thực tế số lượng dự án thực hiện trên đất ở thường đã rất ít.
Dữ liệu thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh về tỷ lệ phát triển dự án nhà ở thương mại trên các loại đất cho thấy những con số đáng chú ý: Dự án thực hiện trên 100% đất ở chỉ chiếm 1%; Các dự án phát triển trên đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác chiếm tỷ lệ lớn nhất với 94%; Trong khi đó, các dự án phát triển trên đất nông nghiệp thuần túy hoặc đất phi nông nghiệp chiếm khoảng 5%.
Theo một số chuyên gia, đề án nghiên cứu thí điểm của Chính phủ cần tập trung vào các giải pháp để kiểm soát việc chuyển nhượng các loại đất khác ngoài đất ở thông qua các công cụ như quy hoạch và tính tiền sử dụng đất.
Các doanh nghiệp hiện đang rất mong chờ các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi)
“Theo ví dụ, nhà đầu tư muốn chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện một dự án cụ thể, trước hết họ cần có quy hoạch cho dự án đó, và chỉ sau đó họ mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng. Khi đó, họ sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất và mức phí này sẽ được kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo tính thu đúng và đủ”, TS. Dương Kim Thế Nguyên – Trưởng Khoa Luật, Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước – UEH đã chia sẻ.
Vì vậy, theo quan điểm dài hạn của các chuyên gia, Nhà nước cần tăng cường mạnh mẽ hỗ trợ các tổ chức phát triển quỹ đất, đảm bảo chúng có đủ khả năng và nguồn tài chính để thực hiện việc giao đất và cho thuê đất thông qua quy trình đấu giá và đấu thầu. Nhờ đó, các nhà đầu tư sẽ không còn nhu cầu phải tự mua đất, mà thay vào đó có thể tiếp cận quỹ đất công khai và minh bạch thông qua các quy trình đấu giá và đấu thầu, giúp thị trường trở nên cạnh tranh và lành mạnh hơn.
Cùng với việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản vào cuối năm ngoái, Luật Đất đai (sửa đổi) đã hoàn thiện thể chế pháp luật liên quan đến hoạt động đất đai và kinh doanh bất động sản. Các dự luật mới sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.
Trong giai đoạn này, doanh nghiệp mong đợi những hướng dẫn cụ thể, chi tiết, đặc biệt là đối với các dự án đang chuyển tiếp từ luật cũ sang luật mới, nhằm thúc đẩy nguồn cung dự án bất động sản, đồng thời giúp ổn định giá nhà, làm giảm biến động vốn đã diễn ra trong thời gian qua.
