Luật Kinh doanh bất động sản đánh dấu bước chuyển biến lớn cho thị trường
Vào ngày 28/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, dự kiến sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Luật này sẽ thay thế cho Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 với nhiều điểm mới, đánh dấu một bước chuyển biến quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Luật Kinh doanh bất động sản đánh dấu bước chuyển biến lớn cho thị trường
Trong việc phân tích sâu hơn về ảnh hưởng của các quy định pháp luật đối với thị trường bất động sản, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành của CBRE, đã chỉ ra rằng Điều 1 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Những thay đổi này giải quyết được sự chồng chéo trong việc điều chỉnh giữa các luật quan trọng khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật về Quản lý và sử dụng tài sản công cũng như một số luật liên quan khác.
Với các quy định mới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 rõ ràng thể hiện sự phân định rõ ràng và độc lập của lĩnh vực chuyên ngành bất động sản trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác liên quan đến đầu tư và đất đai. Ví dụ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ sẽ được thực hiện theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng.
Tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài
Trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, tại các điều 10.4 và 10.5 liên quan đến các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, đã có sự điều chỉnh và làm rõ quy định. Theo đó, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không cần thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư để kinh doanh bất động sản, mà có thể hoạt động như các tổ chức cá nhân trong nước.
“Việc điều chỉnh này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong những trường hợp cụ thể, đồng thời đảm bảo tính thống nhất với Luật Đầu tư”, như một chuyên gia phân tích đã nhận định.
Theo quan điểm của chuyên gia này, trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở và xây dựng công trình trong tương lai, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã bổ sung quy định mới về việc chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua, tương ứng với diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, từ phía khách hàng khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đáp ứng đủ các điều kiện để đi vào hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua
“Điều này làm rõ về tính chất thực sự của việc đặt cọc và đồng thời giảm thiểu rủi ro cho bên mua hoặc thuê mua. Tuy nhiên, quy định về đặt cọc không đề cập đến việc áp đặt phạt cọc, vì vậy tỷ lệ phạt cọc sẽ được xác định dựa trên thỏa thuận giữa các bên. Để đảm bảo tính khách quan của pháp luật, quy định này cần có hướng dẫn cụ thể và cần được thử nghiệm trong thực tiễn để đánh giá hiệu quả của việc thực thi”, như một chuyên gia đã chia sẻ.
Trong một góc nhìn khác, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng bổ sung một quy định mới, yêu cầu chủ đầu tư dự án phải đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với các khu vực đất kèm theo nhà ở hoặc công trình xây dựng được đưa vào hoạt động kinh doanh.
Quy định mới này tiếp tục tăng cường điều kiện cho việc bất động sản được đưa vào kinh doanh, trong khi trước đây, yêu cầu về hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư thường được áp dụng riêng lẻ dựa trên chính sách của từng địa phương.
Tuy nhiên, việc áp dụng này đã dẫn đến sự không đồng bộ và không thống nhất giữa các địa phương, gây ra sự bất bình đẳng cho các chủ đầu tư. Do đó, việc sửa đổi gần đây đã có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm bảo áp dụng thống nhất các quy định pháp luật.
Chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới
Theo bà Dương Thùy Dung, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cho phép người mua lựa chọn có hoặc không yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với họ. Quy định này tạo điều kiện linh hoạt cho các bên để tự do thỏa thuận tùy theo nhu cầu cụ thể, nhưng vẫn đảm bảo cho người mua quyền yêu cầu tổ chức tín dụng bảo lãnh khi cần thiết, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ, tại thời điểm ký kết hợp đồng với chủ đầu tư.
Quy định mới cũng giúp đơn giản hóa thủ tục giấy tờ, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tuân thủ quy định, đồng thời mang lại cho khách hàng cơ sở rõ ràng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình giao dịch với chủ đầu tư.
Quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng giúp đơn giản hóa thủ tục giấy tờ
Ngoài ra, so với quy định hiện hành, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 còn bổ sung các điều kiện bắt buộc, đòi hỏi chủ đầu tư trong quá trình chuyển nhượng phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với đất đai liên quan đến dự án. Quy định này đã cứng rắn hơn về điều kiện chuyển nhượng của bên bán, nhằm ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng dự án với mục đích tìm kiếm lợi nhuận, và tuân thủ nguyên tắc “người bán chỉ được chuyển nhượng những gì mà họ có”.
Điều này là một bước sàng lọc chặt chẽ đối với các chủ đầu tư, chỉ những chủ đầu tư có tài chính mạnh mẽ mới có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Tuy nhiên, điều này cũng có thể trở thành gánh nặng cho chủ đầu tư, đặc biệt khi tình trạng triển khai chậm trễ của các dự án là một vấn đề phổ biến ở Việt Nam.
Tương tự, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cũng rõ ràng quy định các điều kiện bắt buộc áp dụng đối với chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng phải thông qua hệ thống ngân hàng. Trong các trường hợp khác, việc thanh toán có thể được thực hiện thông qua các biện pháp khác dựa trên thỏa thuận giữa các bên và không buộc phải qua ngân hàng. Biện pháp này nhằm thực thi nội dung của Điều 2.6 Mục IV trong Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về việc tăng cường sử dụng thanh toán qua ngân hàng và hạn chế việc sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.
Theo quy định mới, cá nhân được phép hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản, miễn là họ có chứng chỉ hành nghề môi giới và đã đăng ký nộp thuế. Tuy nhiên, họ không được phép hoạt động độc lập mà phải làm việc trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
“Quy định này đặt ra tiêu chuẩn để nâng cao chất lượng hoạt động của ngành môi giới, góp phần tạo ra một môi trường làm việc chuyên nghiệp hơn. Đồng thời, thay đổi này cũng giúp tránh thất thu thuế cho ngân sách nhà nước”, bà Dung nhấn mạnh.
