Có nên mua đất tái định cư khu vực Long Thành? Là câu hỏi của bạn Nguyễn Văn Nam ở Thủ Đức – TP HCM hỏi Nhà Đất Club. Chúng tôi xin được trả lời như sau:
Việc có nên mua đất tái định cư khu vực Long Thành hay không không thể trả lời dứt khoát “có” hay “không” cho tất cả trường hợp — nó phụ thuộc rất nhiều vào vị trí cụ thể, pháp lý, chi phí vốn, chiến lược đầu tư / sử dụng cá nhân của bạn, và các rủi ro. Nhưng tôi có thể liệt ra các ưu điểm – nhược điểm – lưu ý để bạn cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Nếu bạn cho tôi biết xã / khu vực cụ thể (Lộc An, Long Đức, …) mình đang xem, tôi có thể đánh giá sát hơn.
Những ưu điểm đất tái định cư khu vực Long Thành
Tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng / quy hoạch
Long Thành đang được quy hoạch trở thành “đô thị – sân bay” hiện đại gắn kết với TP.HCM, với kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng của vùng kinh tế phía Nam. TUOI TRE ONLINE+2Tạp chí Xây dựng – Bộ xây dựng+2
Quy hoạch chung đô thị sân bay Long Thành đến năm 2045 đang được lập và dự kiến trình duyệt.
Một số xã như Lộc An đang được định hướng phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị hóa.
Dự án tái định cư đã có sẵn
Ví dụ, Khu tái định cư Lộc An – Bình Sơn là một trong các dự án tái định cư liên quan tới dự án sân bay Long Thành, quy mô lớn (~280 ha).
Ở khu tái định cư Long Đức cũng có thông tin về các lô đất tái định cư được bố trí, với diện tích trung bình ~85 – 125 m².
Khu tái định cư Long Phước có diện tích gần (~34ha), tổng vốn đầu tư khoảng 365 tỷ đồng, được xây dựng để phục vụ người dân bị giải tỏa mặt bằng cho dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Dự án bao gồm hơn 1.048 lô đất với diện tích trung bình từ 80m² đến 125m², cùng các công trình hạ tầng kỹ thuật, trường học, y tế và dịch vụ.
Những lô đất tái định cư nếu đã có giấy tờ / sổ đỏ, hạ tầng tương đối cơ bản thì rủi ro thấp hơn so với đất “chờ quy hoạch”.
Cơ hội đầu tư trung – dài hạn
Nếu bạn có khả năng giữ vốn lâu, khu vực tái định cư có thể hưởng lợi từ việc mở rộng hạ tầng, dịch vụ, giao thông, làm tăng giá.
So với đất nông nghiệp hoặc đất “vùng ven”, đất tái định cư có khả năng phát triển đô thị hóa sớm hơn (nếu quy hoạch hỗ trợ).
Nếu bạn cần chỗ để ở lâu dài, mua đất tái định cư có thể là chiến lược tốt hơn so với mua đất ở vùng xa chưa có hạ tầng.
Những nhược điểm & rủi ro cần lưu ý khi mua đất tái định cư Long Thành
Pháp lý, sổ sách không rõ ràng
Có trường hợp đất tái định cư đang trong các giai đoạn thủ tục chưa hoàn chỉnh, chưa cấp sổ đỏ, hoặc có tranh chấp.
Dự án tái định cư có thể bị thay đổi quy hoạch hoặc điều chỉnh (ví dụ có thông tin tỉnh Đồng Nai kiến nghị điều chỉnh 82 ha ra khỏi khu tái định cư để đưa ra đấu giá) TUOI TRE ONLINE
Hợp đồng mua bán cần kiểm tra chặt chẽ: quyền sử dụng đất (đất ở / thổ cư), giao thông, hạ tầng, nghĩa vụ tài chính…
Hạ tầng & kết nối có thể chậm so với mong đợi
Dù quy hoạch có vẻ hấp dẫn, việc triển khai hạ tầng (đường, điện, cấp thoát nước, giao thông kết nối) có thể kéo dài, gặp vướng mắc về vốn, đất đai.
Nếu đường kết nối từ khu tái định cư đến các tuyến cao tốc, quốc lộ, hạ tầng chính bị trì hoãn, giá đất có thể bị “ngăn” tăng.
Biến động thị trường & thanh khoản
Khi đầu tư vào khu tái định cư vùng ven, thanh khoản có thể kém hơn so với đất ở khu đô thị trung tâm hoặc khu đã phát triển nhiều.
Nếu nhiều người cùng “đổ” vào khu tái định cư, giá có thể bị “sốt ảo” và điều chỉnh sau đó.
Chi phí “ẩn” và chi phí cơ hội
Chi phí chuyển đổi, san lấp, làm đường nội bộ, chi phí kết nối lên hạ tầng chính có thể rất cao.
Đầu tư vào đất tái định cư cũng đồng thời là cơ hội bỏ lỡ các kênh đầu tư khác (nhà phố, chung cư, cổ phiếu, v.v.) nếu vốn bỏ vào quá nhiều mà lợi nhuận không như kỳ vọng.
Kết luận & lời khuyên từ Nhà Đất Club
Vậy “có nên” hay không — nếu là tôi và trong điều kiện mua với vốn chấp nhận được và kỳ vọng đầu tư trung – dài hạn (5-10 năm), tôi sẽ cân nhắc mua nếu:
Đất tái định cư đó đã có giấy tờ rõ ràng, hạ tầng sơ bộ (đường nội bộ, điện, nước) hoặc cam kết rất rõ ràng từ chủ đầu tư / chính quyền.
Vị trí không quá xa tuyến giao thông chính, có khả năng kết nối tốt với cao tốc, quốc lộ, sân bay.
Phần vốn đầu tư không quá áp lực, để nếu có chậm tiến độ vẫn chịu được.
Bạn xác định rõ mục đích: để ở lâu dài hay đầu tư sinh lời — không nên nghĩ “ăn xổi” nếu chưa có nhiều yếu tố hỗ trợ.
