Ưu tiên vị trí có nhu cầu ở thật & thương mại: trung tâm thị trấn và khu cổng sân bay (xã Long An cũ), sau đó mới đến các vành đai.
Mọi lô đất phải qua ba lớp soi chiếu: (1) pháp lý – sổ, quy hoạch, ranh; (2) hạ tầng – lộ giới, hành lang an toàn; (3) thanh khoản – cầu thực, dữ liệu giao dịch.
Đặt cọc an toàn theo quy trình 7 bước; tuyệt đối tránh “sổ chung, uỷ quyền toàn phần, giấy tay, đất chưa đủ điều kiện tách thửa”.
Định giá 3 nguồn: lô chuẩn cùng tuyến, dữ liệu công khai (bảng giá/so sánh lân cận), và giá chào – giá chốt 90 ngày.
Luôn chuẩn bị kế hoạch thoát hàng và chi phí ẩn (thuế phí, san lấp, hạ tầng tương lai ảnh hưởng tim đường).
Nhân viên Nhà Đất Club hướng dẫn khách hàng check quy hoạch Long Thành
Long Thành là thị trường đa động lực (sân bay, cao tốc, KCN, tái định cư…), vì vậy chọn động lực phù hợp với sản phẩm quan tâm (ở thật, cho thuê, giữ đất, kinh doanh).
Chất lượng vị trí > tin tức hạ tầng: đừng mua chỉ vì “tin sắp làm đường”; hãy mua vì khả năng ở/khai thác thật hôm nay và xác suất nâng cấp ngày mai.
Dòng tiền & thanh khoản dẫn đường: lô dễ bán là lô gần nhu cầu thật (trường, chợ, KCN, trục giao thông đã hiện hữu).
2) Ưu tiên khu vực: chọn điểm rơi đúng nhu cầu
Thứ tự gợi ý (mang tính tham khảo để sàng lọc ban đầu):
Trung tâm thị trấn Long Thành: nhu cầu ở thật, kinh doanh sầm uất, dễ khai thác cho thuê.
Khu cổng sân bay (xã Long An cũ): trung – dài hạn hưởng lợi trực tiếp, lưu ý hành lang an toàn và lộ giới.
Vành đai tiện ích – KCN, tuyến tỉnh lộ: phục vụ chuyên gia, công nhân; tệp thuê lớn, nhưng phải kiểm tra quy hoạch & hạ tầng kỹ thuật.
Các khu tái định cư/đô thị bài bản: pháp lý minh bạch, tiêu chuẩn hạ tầng ổn định, phù hợp giữ tiền + an cư.
Gợi ý phương pháp: chọn 2–3 “hạt nhân” (VD: TT thị trấn, cổng sân bay, Lộc An – Bình Sơn), dựng bản đồ vòng tròn 1/3/5 km và kiểm tra sản phẩm theo bán kính.
3) Bộ “soi pháp lý 360°” bắt buộc
Loại đất & mục đích: đúng nhu cầu sử dụng? (ODT/CLN/ONT/RSX…).
Sổ đỏ/giấy chứng nhận: tên chính chủ, không tranh chấp, không kê biên, không thế chấp (hoặc giải chấp đúng quy trình tại ngân hàng).
Quy hoạch: có nằm trong quy hoạch giao thông, hành lang an toàn, công trình công cộng không?
Điều kiện tách thửa: diện tích, kích thước, mặt tiền, lộ giới đủ chuẩn hiện hành?
Xây dựng: khu vực yêu cầu giấy phép? Chỉ giới – chỉ giới đường đỏ – cốt nền?
Hạ tầng kỹ thuật: mốc ranh, rãnh thoát nước, cột điện, đường ống, hành lang suối/kênh.
Nguồn gốc đất – lịch sử giao dịch: đối chiếu trích lục thửa/bản đồ địa chính; hạn chế rủi ro “lấn suối, lấn mốc”.
Lời khuyên: luôn đối chiếu ranh thực địa – ranh sổ bằng máy đo/ứng dụng tọa độ, ký giáp ranh nếu cần.
4) Tra quy hoạch & hạ tầng: cách làm nhanh – đúng
Ba lớp kiểm tra:
Bản đồ quy hoạch cấp huyện/xã (phân khu, sử dụng đất).
Tuyến giao thông & lộ giới: xác định tim đường, hành lang an toàn đường bộ/đường sắt/điện cao thế.
Dự án liền kề: ranh dự án, mốc GPMB, cập nhật thông báo thu hồi (nếu có).
Tại hiện trường: hỏi tổ trưởng khu phố/thôn, địa chính xã; xem mốc lộ giới sơn trên tường/đáy rãnh (nếu có).
Tài liệu nên xin/chụp: trích đo địa chính, phiếu hẹn cung cấp thông tin quy hoạch, biên bản giáp ranh.
Kiểm tra quy hoạch thật kỹ trước khi xuống tiền mua bất động sản Long Thành
5) Định giá: khung 15 phút ra “biên mua”
Lô chuẩn cùng tuyến: lấy 3–5 lô tương đồng (diện tích, mặt tiền, hướng, hẻm/đường), ghi giá chào – giá chốt gần nhất.
Biên độ chỉnh: cộng/trừ theo yếu tố: góc 2MT (+), nở hậu (+), đối diện trạm điện (–), gần rãnh/ao (–), hẻm cụt (–).
Dải thương lượng: mục tiêu biên mua = giá chốt trung vị – (1–3%), tùy thanh khoản thực tế.
Chi phí ẩn: san nền, đấu nối điện nước, hợp thức hoá/xin giấy phép, rủi ro quy hoạch.
Mẹo: Nếu chưa rõ biên, chỉ cọc có điều kiện (subject to) – xem mục 7.
6) Đàm phán thực chiến & kịch bản chốt cọc
Nguyên tắc vàng: đàm phán bằng dữ liệu thực (so sánh lô chuẩn, chi phí ẩn), tránh “chê bai cảm tính”.
Khung thoại gợi ý:
“Em đã khảo sát 4 lô tương tự trong bán kính 500m, giá chốt trung vị X. Lô của anh có [ưu/nhược], em sẵn sàng chốt tại Y nếu mình cùng hoàn tất kiểm tra quy hoạch & ranh.”
“Cọc trong hôm nay, em đề nghị điều khoản bảo vệ: hoàn lại cọc nếu thông tin quy hoạch/ranh/hạn chế giao dịch không đúng như sổ & xác nhận cơ quan.”
Đừng ngại không mua: nếu 2–3 tiêu chí đỏ (hành lang, ranh không khớp, sổ chung…) – rút lui.
7) Quy trình đặt cọc an toàn 7 bước
Check danh tính – năng lực ký của bên bán (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu/đăng ký tạm trú, tình trạng hôn nhân).
Đọc sổ & kiểm tra hiện trạng tại chỗ: ranh, mốc, diện tích sử dụng thực.
Xin cung cấp thông tin quy hoạch (hoặc tự tra chính thống); xác minh không nằm hành lang.
Bản cọc có điều kiện (subject to): hoàn lại cọc nếu phát sinh một trong các tình huống:
Quy hoạch/ranh/hành lang không đúng như xác nhận.
Không đủ điều kiện tách thửa/chuyển mục đích theo quy định hiện hành.
Bên bán không giải chấp/không xuất trình giấy tờ gốc đúng hạn.
Thời hạn cọc hợp lý (7–15 ngày) để bạn hoàn tất thẩm tra.
Cọc tại tổ chức uy tín (văn phòng công chứng/điểm giao dịch ngân hàng) và ghi rõ nguồn tiền.
Chốt công chứng – thanh toán – bàn giao: chuyển khoản đúng mục đích, biên bản bàn giao mốc ranh, giấy tờ liên quan.
Không dùng: giấy tay, ủy quyền toàn phần thay mua bán, hứa hẹn miệng “đợi tách sổ rồi công chứng”.
8) 10 bẫy thường gặp & cách né
Sổ chung đồng sở hữu không phân chia phần riêng → yêu cầu tách sổ trước.
Uỷ quyền toàn phần thay mua bán → chỉ công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Đất vướng hành lang an toàn/thu hồi → luôn xin xác nhận quy hoạch.
Tách thửa không đủ điều kiện → kiểm tra diện tích, bề ngang tối thiểu, đường giao thông.
Sai ranh thực địa → đo đạc, ký giáp ranh.
Hạ tầng tương lai ăn vào đất (mở rộng đường, cống) → hỏi lộ giới, tim đường, cốt nền.
“Dự án ma”, “suất nội bộ” → chỉ tin giấy tờ cơ quan có thẩm quyền.
Giá chào ảo – đẩy cọc → luôn tìm giá chốt 90 ngày gần nhất.
Bỏ qua chi phí ẩn → tính đủ: san nền, đấu nối, giấy phép, thuế phí.
Không có kế hoạch thoát hàng → xác định điểm bán/cho thuê ngay khi mua.
9) Kế hoạch thoát hàng & quản trị rủi ro
Ba đường thoát:
Bán nhanh ở vùng giá thị trường – 1%,
Cho thuê/khai thác (bãi, kho, nhà trọ, mặt bằng),
Giữ dài hạn khi có tín hiệu hạ tầng chắc chắn.
Quản trị: biên an toàn 5–10%, dự phòng 3–6 tháng lãi vay/chi phí, tránh “all-in một phân khúc”.
10) Checklist in nhanh trước khi đi xem lô
Sổ đỏ bản gốc + họ tên chủ khớp CCCD
Loại đất đúng mục đích (ở/kinh doanh/nhà vườn…)
Không thế chấp/hoặc có kế hoạch giải chấp rõ ràng
Xác nhận quy hoạch/chụp màn hình cổng thông tin chính thống
Hành lang an toàn: đường/điện/đường sắt/kênh rạch
Điều kiện tách thửa (diện tích, bề ngang, lộ giới)
Ranh thực địa = ranh sổ (đo, cọc mốc)
3 lô so sánh cùng tuyến & giá chốt 90 ngày
Dự toán chi phí ẩn (san nền, đấu nối, GPXD)
Mẫu hợp đồng cọc có điều kiện (in sẵn)
11) Mẫu form ghi chép lô đất (copy/paste)
Địa chỉ/Thôn – Xã: … Diện tích (CN): … m² | Ngang x Sâu: … x … m Loại đất: … | Hướng: … | Lộ giới/Hiện trạng đường: … Pháp lý: Sổ riêng / Sổ chung / Thế chấp (…); Tình trạng hôn nhân: … Quy hoạch & hành lang: (đính ảnh chụp) … Mốc ranh/cọc: có / chưa; Đo đạc: có / chưa Giá chào: … | Giá mục tiêu: … | Biên mua: … Chi phí ẩn ước tính: … Kế hoạch khai thác/thoát hàng: bán/cho thuê/giữ; mốc thời gian: … Ghi chú khác: …
12) Câu hỏi thường gặp (FAQ)
1) Cọc có điều kiện là gì và vì sao cần? Là cọc kèm điều khoản “subject to” (quy hoạch/ranh/tách thửa/giải chấp…). Nếu thông tin sai, hoàn lại cọc. Bảo vệ người mua khi cần thẩm tra.
2) Làm sao biết đất có nằm trong hành lang an toàn? Kiểm tra bản đồ quy hoạch giao thông, điện, thủy lợi; hỏi lộ giới – tim đường; quan sát cột mốc/cọc lộ giới thực tế.
3) Đất sổ chung mua được không? Rủi ro cao. Chỉ nên mua khi tách sổ xong hoặc tất cả đồng sở hữu cùng ký hợp đồng chuyển nhượng và đáp ứng điều kiện tách.
4) Nên ưu tiên khu nào nếu mục tiêu cho thuê? Gần trung tâm, KCN, tuyến trục có lưu lượng ổn; dễ kiếm khách thuê, vòng quay vốn tốt.
5) Định giá nhanh như thế nào? So 3–5 lô tương đồng cùng tuyến, điều chỉnh theo ưu/nhược, đặt mục tiêu giá chốt trung vị – (1–3%).
6) Vì sao nhiều lô rẻ mà vẫn không nên mua? Thường vướng hành lang, ranh không khớp, tách thửa không đủ điều kiện, hoặc thanh khoản kém (hẻm cụt, hạ tầng yếu).
7) Có nên mua theo “tin đồn sắp làm đường”? Không. Chỉ hành động theo quy hoạch – văn bản chính thống – mốc GPMB.
8) Mất cọc khi nào? Khi vi phạm điều khoản cọc đã ký mà không nằm trong nhóm điều kiện bảo vệ (subject to). Vì vậy phải ghi rõ trường hợp hoàn cọc.
9) Thời gian cọc bao lâu là hợp lý? Thường 7–15 ngày đủ để thẩm tra pháp lý, đo đạc, xác nhận quy hoạch.
10) Có nên vay ngân hàng để mua? Được, nếu có dòng tiền trả lãi 3–6 tháng dự phòng và kịch bản thoát hàng rõ ràng.
