Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Thị trường bất động sản » Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

    Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi, góp phần vào việc quản lý, khai thác, và sử dụng nguồn lực đất đai một cách tiết kiệm, bền vững, và hiệu quả cao nhất, theo đánh giá của các chuyên gia.

    Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, thị trường bất động sản sẽ ra sao?
    Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

    Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông

    Nhiều áp lực được giảm tải

    Ngay sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi vào ngày 18/1, tại một sự kiện do Bộ Xây dựng tổ chức, ông Lê Viết Hải – Phó Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam và Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình – đã chia sẻ rằng ông cảm thấy áp lực đã giảm tải đáng kể khi các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh Bất động sản, và Các tổ chức tín dụng đã trải qua quá trình sửa đổi và được Quốc hội thông qua.

    Ông Hải tỏ ra rất biết ơn với những nỗ lực của Chính phủ và Quốc hội trong việc giải quyết những vấn đề mà doanh nghiệp đã phải đối mặt trong nhiều năm, đồng thời đánh giá cao sự quan tâm đến sự tồn vong của doanh nghiệp. Ông chia sẻ, “Chúng tôi rất trân trọng”.

    Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định rằng việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi sẽ góp phần rút ngắn quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Điều này dự kiến sẽ giúp thị trường chuyển sang giai đoạn mới với tình hình bình thường hơn.

    Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), rất hoan nghênh Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai nhằm “thể chế hóa” Nghị quyết số 18 ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

    Luật Đất đai sửa đổi được xem xét như một công cụ để quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai một cách tiết kiệm, bền vững và hiệu quả cao nhất. Mục tiêu của luật là đáp ứng đầy đủ yêu cầu của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội, đồng thời tạo động lực để Việt Nam phát triển thành một quốc gia có thu nhập cao vào năm 2045. Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất, sẽ trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.

    Ông Châu đặt ra những điểm nổi bật của Luật Đất đai sửa đổi, nhấn mạnh việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần so với hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Điều này giúp tạo điều kiện cho việc sử dụng đất nông nghiệp một cách hiệu quả, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của ngành nông nghiệp, ảnh hưởng tích cực đến cả nền kinh tế và thị trường bất động sản trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn.

    Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu
    Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu

    Hiệp hội hoan nghênh việc Luật Đất đai sửa đổi đã loại bỏ khung giá đất và thiết lập quy định về bảng giá đất. Theo quy định này, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, và bảng giá đất sẽ được công bố lần đầu và áp dụng từ ngày 1/1/2026, sau đó sẽ được điều chỉnh từ ngày 1/1 của mỗi năm, nhằm đảm bảo rằng bảng giá đất sẽ phản ánh chính xác giá đất trên thị trường.

    Luật Đất đai sửa đổi cũng đã quy định chi tiết về quá trình giao đất và cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất đã được Nhà nước giải phóng mặt bằng, hoặc thông qua đấu thầu để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất chưa giải phóng mặt bằng.

    Những điều này đảm bảo rằng người sử dụng đất bị thu hồi đất sẽ được bồi thường theo giá thị trường và có quyền được tái định cư ưu tiên tại chỗ. Nhà đầu tư cũng sẽ có thông tin rõ ràng về chi phí và thời gian để hoàn thành quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và có đất để thực hiện dự án, từ đó loại bỏ tình trạng không rõ ràng và khó khăn cho nhà đầu tư.

    Ông Châu cho rằng Luật Đất đai sửa đổi sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, đặc biệt là trong việc phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

    Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 sẽ có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

    Thứ nhất, giá đất dự kiến sẽ tăng một cách bền vững, do Luật Đất đai sửa đổi thúc đẩy quá trình định giá đất gần với mặt bằng giá của thị trường và tăng cường hiệu quả sử dụng đất. Theo quy định của luật này, khung giá đất sẽ được loại bỏ, điều này sẽ đưa giá đất lên mức gần với giá thị trường, bảo đảm quyền lợi đền bù cho những người sở hữu đất trong diện thu hồi.

    Ngoài ra, Luật có quy định về việc đất được kết hợp sử dụng đa mục đích và chuyển đổi đất nông nghiệp, nhằm tích tụ đất đai cho mục đích sản xuất. Luật cũng quy định về quyền cho thuê và liên doanh liên kết đối với các đơn vị sự nghiệp công lập, cũng như về việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với những đối tượng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Mở rộng các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cũng là một điểm nhấn của Luật. Tất cả những quy định này hứa hẹn nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp và đất phi thương mại, giúp tăng giá bất động sản nói chung.

    Luật Đất đai sửa đổi hứa hẹn nâng cao hiệu quả sử dụng đất
    Luật Đất đai sửa đổi hứa hẹn nâng cao hiệu quả sử dụng đất

    Thứ hai, Luật hứa hẹn cải thiện nguồn cung bất động sản. Trước đây, một số dự án bị trì hoãn do khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng và đền bù không thỏa đáng. Cơ chế định giá dựa trên thực tế thị trường sẽ hỗ trợ quỹ đất được triển khai nhanh chóng hơn.

    Luật Đất đai sửa đổi đưa ra các quy định cụ thể về việc tiếp cận đất đai, xác định rõ ràng loại đất nào dành cho mục đích thương mại, và đặt ra quy trình đấu thầu, đấu giá. Nhờ vào việc chủ đầu tư có các phương thức và quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung ra thị trường dự kiến sẽ không còn khan hiếm như trước đây.

    Xem thêm: Năm nhóm điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động đến đời sống

    Luật cũng đặt ra các quy định nhằm tăng cơ hội tiếp cận đất cho một lượng lớn người dân hơn, bảo vệ quyền lợi của họ một cách đầy đủ hơn. Điều này bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất cho tất cả công dân Việt Nam, kể cả những người định cư và sinh sống ở nước ngoài. Luật cũng có chính sách đặc biệt về đất đai áp dụng cho đồng bào dân tộc thiểu số, đồng thời đề cập đến quyền và lợi ích của những người mà đất của họ bị thu hồi, cũng như triển khai quy hoạch sử dụng đất và thủ tục hành chính cấp giấy chứng nhận cho người dân và doanh nghiệp.

    Theo ông Tuấn, trong năm nay, các nhà đầu tư sẽ tăng cường mạnh mẽ nguồn cung ra thị trường. Nếu họ không làm điều này, thanh khoản của họ có thể chậm lại và đến năm sau họ sẽ khó thu hồi được vốn đầu tư. Ông nói rằng nếu chờ đến năm 2025, khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, những nhà đầu tư chỉ được thu hồi 5% và sau đó mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính và đạt điều kiện mới có thể bán hàng ra thị trường.

    Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam
    Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam

    Ông Tuấn nhấn mạnh rằng nhiều đối tượng sẽ được hưởng lợi từ Luật Đất đai (sửa đổi). Các doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi từ cơ chế tốt hơn và quy định rõ ràng, chi tiết hơn để tiếp cận quỹ đất và phát triển dự án.

    Người dân trong diện giải tỏa cũng sẽ hưởng chế độ đền bù tốt hơn, với mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai và cơ chế giá hợp lý hơn. Các trường hợp thu hồi đất cũng được quy định rõ ràng trong Luật Đất đai, và quy định về đấu giá cũng được thực hiện minh bạch và công khai.

    Bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân

    Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà từ Công ty Luật SBLAW, thuộc Đoàn luật sư TP Hà Nội, Luật Đất đai sửa đổi đã điều chỉnh nhiều điều khoản theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Những thay đổi này được xem là đúng đắn và tích cực, góp phần thúc đẩy sự công bằng và ổn định trong thị trường bất động sản.

    Việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi có thể được coi là một tín hiệu tích cực và là niềm kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường bất động sản.

    Ngoài ra, việc quy định hành lang pháp lý một cách chặt chẽ và phù hợp với thực tế sẽ mang lại một khung pháp lý rõ ràng cho các nhà đầu tư, giúp họ triển khai dự án mới một cách trơn tru. Điều này cũng đồng nghĩa với việc quản lý thị trường được đảm bảo ổn định và minh bạch.

    Luật sư Hà đánh giá rằng trong những năm qua, có một số quy định chưa rõ ràng như cách xác định loại đất và dự án nào được giao đất, hay cơ chế xác định giá đất đấu thầu, đấu giá, dẫn đến tình trạng khó khăn cho các dự án tiếp cận đất đai.

    Luật Đất đai sửa đổi đã khắc phục những hạn chế này và quy định chi tiết về những vấn đề gặp khó, giúp mở rộng nguồn tiếp cận đất đai. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp có cách tiếp cận đất đai thuận lợi hơn.

    Hơn nữa, luật cũng sẽ tạo ra một thị trường bất động sản cạnh tranh công bằng và ổn định thông qua việc điều chỉnh quy trình tiếp cận đất đai theo hướng công khai và minh bạch. Các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, và lịch sử sử dụng đất hiệu quả sẽ có nhiều cơ hội và lợi thế hơn trong thị trường.

    Bất động sản khu Đông TP.HCM
    Bất động sản khu Đông TP.HCM

    Cơ chế mới giảm thiểu tối đa quan hệ “xin – cho”, đóng góp tích cực trong việc tạo ra một môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.

    Nhìn từ góc độ người làm trong ngành, ông Nguyễn Hữu Thanh – Phó Tổng giám đốc & Tư vấn chiến lược Công ty Weland, đánh giá rằng có lẽ không sẽ có những thay đổi quá lớn đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong thời gian tới do tác động của Luật Đất đai sửa đổi không được kỳ vọng là quá tích cực.

    Ông Thanh cho biết rằng nhiều nội dung trong Luật hiện tại đã được quy định chặt chẽ hơn, như việc định giá đất, giải phóng mặt bằng… Đối với các chủ đầu tư dự án, điều này không được đánh giá là tích cực.

    Tuy nhiên, theo ông Thanh, việc Luật Đất đai sửa đổi quy định chặt chẽ như vậy sẽ giúp tránh được thất thoát tài nguyên, khi không cho phép đất của Nhà nước, được cho thuê hàng năm, chuyển đổi trở thành dự án nhà ở.

    Trong khi đó, Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận thấy rằng quy định về bảng giá đất cũng đặt thêm áp lực cho công tác quản lý tại các địa phương. Luật Đất đai sửa đổi quy định 4 phương pháp định giá đất, bao gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu, phải quy định thêm phương pháp định giá đất khác mà luật chưa có quy định.

    Xem thêm: Toàn văn Luật Đất Đai (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5

    Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề xuất cần tiến hành nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm, trình cấp có thẩm quyền để đưa ra Quốc hội xem xét và ban hành nghị quyết cho phép thực hiện thí điểm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác ngoài quy định của Luật Đất đai.

    Đặc biệt, Hiệp hội đề xuất Quốc hội cần xem xét và cho phép áp dụng ngay một số điều khoản của Luật Đất đai sửa đổi, như các quy định về định giá đất và sử dụng đất trong việc thực hiện dự án lấn biển, nhằm giải quyết ngay các vướng mắc phát sinh từ thực tế. Điều này đặc biệt quan trọng, đặc biệt là việc áp dụng ngay các quy định liên quan đến định giá đất.

    Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, cần tránh kỳ vọng quá cao về việc Luật Đất đai sửa đổi sẽ đưa thị trường bất động sản phục hồi nhanh chóng. Ông lưu ý rằng sẽ mất khoảng 8-12 tháng để luật được thẩm thấu và thực thi. Điều này cũng là lý do Quốc hội quyết định thông qua sớm, nhằm tạo ra khoảng thời gian đủ để các bên tham gia thị trường có thể thảo luận, nắm bắt và chuẩn bị áp dụng từ đây đến năm 2025.