Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, đã chia sẻ quan điểm của mình sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/1/2024. Ông nhấn mạnh rằng, với sự có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, luật mới này sẽ tạo ra những thay đổi quan trọng và có ảnh hưởng đáng kể đến giá và nguồn cung thị trường bất động sản.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Ông Tuấn nhận định rằng, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ mang lại những tác động tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Giá và nguồn cung bất động sản sẽ tăng lên
Thứ nhất, theo đánh giá của ông Tuấn, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ đóng góp vào việc giữ cho giá đất tăng một cách ổn định, bởi vì nó sẽ khuyến khích việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường, phản ánh đúng mức giá trên thị trường và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Chi tiết hơn, theo quy định của Luật Đất đai (sửa đổi), việc loại bỏ khung giá đất và thay vào đó là xác định giá đất theo cơ chế thị trường sẽ đảm bảo quyền lợi đền bù cho các chủ sở hữu đất thuộc diện thu hồi.
Ngoài ra, dự luật còn quy định về việc kết hợp sử dụng đất đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp để tăng cường diện tích đất sử dụng cho mục đích sản xuất; quyền cho thuê và liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập; quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp đối với đối tượng không phải là người trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp; mở rộng các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
“Tất cả những quy định này sẽ mang lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất, từ đó góp phần đẩy giá lên đối với các loại đất như đất nông nghiệp, đất phi thương mại, và làm tăng giá chung trên thị trường bất động sản,” ông Tuấn chia sẻ.
Thứ hai, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện. Một trong những nguyên nhân làm chậm trễ nhiều dự án là vấn đề phức tạp trong quá trình giải phóng mặt bằng và đền bù không đạt yêu cầu. Cơ chế định giá theo thực tế thị trường sẽ giúp quá trình triển khai các dự án quỹ đất diễn ra nhanh chóng hơn.
So với quá khứ, khi quy trình tiếp cận đất đai không được định rõ, Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay đã đưa ra các quy định cụ thể, xác định rõ loại đất nào dành cho mục đích thương mại, và loại đất nào phục vụ cho các mục đích khác thông qua quy trình đấu thầu và đấu giá.
Khi các chủ đầu tư thực hiện các phương thức và quy định rõ ràng hơn để tiếp cận quỹ đất, nguồn cung đưa ra thị trường sẽ trở nên đầy đủ hơn so với tình trạng khan hiếm như hiện nay.
Luật Đất đai (sửa đổi) còn chứa đựng nhiều điều khoản nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận đất đai cho đông đảo người dân, đồng thời bảo vệ quyền lợi của họ một cách đầy đủ hơn. Điều này bao gồm việc mở rộng quyền sử dụng đất cho công dân Việt Nam, kể cả những người định cư, sinh sống ở nước ngoài, và cả chính sách đất đai đối với cộng đồng dân tộc thiểu số.
Xem thêm: Toàn văn Luật Đất Đai (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5
Luật cũng quy định rõ về quyền và lợi ích của những người bị thu hồi đất, cũng như quy trình triển khai quy hoạch sử dụng đất. Nó cũng đi sâu vào thủ tục hành chính, đặc biệt là cung cấp giấy chứng nhận đất cho người dân và doanh nghiệp, ví dụ như quy trình nhận chuyển nhượng dự án bất động sản và tự động gia hạn đối với đất nông nghiệp.
Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn nhận định không nên kỳ vọng quá cao về việc Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ đẩy nhanh quá trình phục hồi thị trường, vì cần khoảng 8-12 tháng để Luật được thẩm thấu và thực thi.
Đây cũng là lý do mà Quốc hội đã thông qua sớm, để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường có thời gian để thảo luận, hiểu rõ và chuẩn bị kế hoạch thích nghi và áp dụng.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khuyến nghị tập trung vào việc quản lý quỹ đất để tránh tình trạng thiếu hụt trong vài năm tới.
Theo ông Châu, quy định về việc sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ được thảo luận về việc nhận quyền sử dụng đất trong thời gian 5-7 năm tới, điều này có thể dẫn đến tình trạng thiếu nguồn cung quỹ đất, làm suy giảm nguồn cung trên thị trường bất động sản nhà ở thương mại.
Lý do chủ yếu là việc tổ chức phát triển quỹ đất hiện chưa đạt được “việc tạo, phát triển quỹ đất; đồng thời đảm bảo đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội,” nhằm thực hiện quá trình giao đất, cho thuê đất thông qua các phương thức như đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án.
“Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) hy vọng Quốc hội sẽ cho phép thí điểm trong trường hợp cần thiết. Chính phủ có thể nghiên cứu và xây dựng đề án thí điểm để trình Quốc hội xem xét và ban hành nghị quyết cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất theo quy định khác của Luật Đất đai,” ông Châu chia sẻ.
Xu hướng thuê nhà ngày càng tăng
Tuy nhiên, sau một năm với nhiều thách thức trong bối cảnh kinh tế chung và thị trường bất động sản đặt ra nhiều khó khăn, việc thuê nhà hiện nay không chỉ là một sự chọn lựa, mà trở thành một sự bắt buộc đối với nhiều người dân.
Theo Báo cáo về xu hướng và tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn, trong nửa cuối năm 2023, có 3 lý do phổ biến khiến người muốn thuê nhà. Trong đó, “ưu tiên sự linh hoạt” chiếm tỷ trọng lớn nhất với 38%, “không muốn mua nhà vì giá chưa hợp lý” chiếm 29%, và “không đủ tiền mua nhà” chiếm 26%.
Tuy nhiên, sang nửa đầu năm 2024, “không đủ tiền mua nhà” đã trở thành lý do hàng đầu khiến người dân lựa chọn thuê nhà, chiếm 33%. Động lực thuê nhà vì “ưu tiên sự linh hoạt” đã giảm tỷ trọng xuống, chỉ còn 27%.
Có thể thấy, xu hướng đi thuê do tài chính chưa cho phép việc sở hữu bất động sản tăng lên trong nửa đầu năm 2024. Trong đó, chung cư là loại hình bất động sản được người thuê quan tâm nhiều nhất (43%), sau đó là nhà riêng (18%) và nhà trọ (18%), chỉ một bộ phận nhỏ (9%) quan tâm đến nhà phố cho thuê.
Xem thêm: Giá thuê căn hộ tăng chóng mặt theo đà tăng giá chung cư
Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn chia sẻ rằng, hầu hết người Việt chỉ sẵn sàng chi tiêu từ 10% – 30% thu nhập hàng tháng để thuê nhà.
Ông Long phân tích: “Hiện nay, giá thuê nhà trọ trung bình ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh lần lượt là 3,5 và 4,8 triệu đồng, còn giá cho thuê chung cư trung bình tại 2 thành phố này dao động từ 12,5 đến 13 triệu đồng. Điều này có nghĩa là để thuê nhà, một người hoặc một hộ gia đình cần có thu nhập từ 15 – 20 triệu đồng nếu chọn nhà trọ, và từ 30 – 40 triệu đồng nếu chọn thuê chung cư. Đây không phải là mức thu nhập thấp đối với đa số người Việt. Vì vậy, mặt bằng giá thuê nhà cao đang là một trở ngại đối với người dân”.
Ông Lê Bảo Long cũng thêm vào rằng, để vượt qua khó khăn về tài chính, người thuê thường tìm kiếm bất động sản có diện tích nhỏ hơn hoặc nằm ở vị trí xa trung tâm.