Nhiều chuyên gia đánh giá rằng thị trường bất động sản có thể trải qua sự tăng giá, nhưng ở chiều dài hạn, nguồn cung bất động sản có khả năng cải thiện, và thị trường sẽ không chứng kiến mô hình tăng giá “vô tội vạ” như trước đây.
Xem thêm: Danh sách bán nhà khu đô thị Văn Phú
Tính từ ngày 1/1/2025, bộ ba luật sửa đổi quan trọng liên quan đến bất động sản, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản, đã chính thức có hiệu lực.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, đánh giá rằng chưa từng có tiền lệ luật mới nào được ban hành mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, theo ông, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ dẫn đến sự tăng chi phí triển khai dự án. Ông nêu rõ 4 yếu tố góp phần làm tăng giá nhà, bao gồm:
Một trong những điểm động viên quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là việc loại bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, áp dụng các tiêu chí như mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, và các yếu tố khác để xác định giá. Bảng giá đất mới sẽ phản ánh chặt chẽ giá thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến ngân sách liên quan đến đất đai, bao gồm cả chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, và thuế phí liên quan.
“Về cơ bản, những người sở hữu đất sẽ được hưởng lợi, đặc biệt là các doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn trong việc giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, theo đó, chi phí phát triển dự án cũng tăng cao, khiến cho các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán sản phẩm để phản ánh chi phí tăng lên”, ông Tuấn đưa ra đánh giá.
Thứ hai, theo quy định mới, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 5% tiền cọc cho đến khi đạt được điều kiện kinh doanh. Điều này có nghĩa là dự án phải hoàn thành một phần diện tích sàn công trình mới có thể thu tiền cọc tiếp theo. Phần công trình này thường chiếm khoảng 20-30% tổng chi phí xây dựng. Trước đây, chủ đầu tư có thể “lách luật” bằng cách thu tiền cọc từ người mua trước khi hoàn thành công trình. Tuy nhiên, từ năm 2025, họ sẽ không còn được phép làm điều này. Trong trường hợp tài chính không đủ mạnh, doanh nghiệp sẽ phải tìm nguồn vốn từ ngân hàng, phát hành trái phiếu hoặc huy động từ thị trường chứng khoán để đảm bảo nguồn vốn ban đầu. Các kênh huy động vốn này thường đi kèm với chi phí tăng thêm (và có thể ảnh hưởng đến giá bán).
Thứ ba, Luật mới còn quy định về việc đất có thể được kết hợp sử dụng đa mục đích, cho phép doanh nghiệp có khả năng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ mục đích trồng lúa, mở rộng diện tích sử dụng đất… Tất cả những quy định này dự kiến sẽ góp phần tăng giá các loại đất, từ đất nông nghiệp đến đất phi thương mại và nhiều loại hình bất động sản khác.
Cuối cùng, sau năm 2025, dự kiến sẽ có quy định hợp pháp hóa lượng lớn đất chưa cấp sổ. Đây được xem là một nguồn quỹ đất “khó có giá” trên thị trường. Khi loại đất này nhận được sổ đỏ, dự kiến sẽ ghi nhận sự tăng giá đáng kể và tạo ra ảnh hưởng lớn đến mặt bằng giá bất động sản.
Cũng lo ngại về việc bảng giá đất mới có thể ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian ngắn, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC), chia sẻ rằng một trong những thách thức lớn nhất mà nhà đầu tư bất động sản có thể đối mặt khi bảng giá đất mới được áp dụng là chi phí đền bù giải tỏa có thể tăng lên, đặt ra khả năng gặp khó khăn trong việc đàm phán giải phóng mặt bằng ở các dự án có quy mô đất lớn. Doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với thách thức khó khăn hơn trong việc triển khai các dự án quy mô. Ông cũng cho biết, sau khi luật được áp dụng, bất động sản có thể không giảm giá nhưng cũng sẽ không còn tình trạng “tăng vô tội vạ”.
Xem thêm: Toàn văn Luật Đất Đai (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5
Với quan điểm lạc quan hơn, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc phát triển dự án DKRA Group, cho rằng khi giá đất bám sát thị trường, mặc dù các chi phí làm dự án có thể tăng, nhưng việc mở rộng hành lang pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp giảm thiểu được các chi phí tài chính phát sinh do kéo dài tiến độ dự án và cả các chi phí không rõ ràng khác.
70% thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản đối mặt đến từ những vấn đề pháp lý, trong đó nổi bật là những khó khăn liên quan đến định giá đất và khung giá đền bù. Thông thường, quá trình phát triển một dự án, từ quá trình xử lý vấn đề pháp lý ban đầu cho đến khi đạt được đủ điều kiện để bán hàng, có thể mất từ 1-3 năm. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều dự án phải kéo dài hơn nhiều so với dự kiến, thậm chí có những trường hợp kéo dài không xác định thời gian. Những chi phí phát sinh vượt quá dự toán ban đầu sẽ được chủ đầu tư tính vào giá bán cuối cùng. Theo ông Võ Hồng Thắng, đây chính là nguyên nhân chính gây ra sự ách tắc trong nguồn cung, dẫn đến hao hụt về dòng tiền và đẩy giá nhà tăng cao suốt nhiều năm qua. Vì vậy, Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ giải quyết những rắc rối pháp lý và loại bỏ những chi phí không cần thiết cho doanh nghiệp.
“Chi phí triển khai dự án có thể tăng ở một khía cạnh, nhưng có thể giảm ở những khía cạnh khác”, ông dự đoán. Mức tăng giảm theo Luật Đất đai 2024 dự kiến sẽ lành mạnh hơn, giảm những tổn thất mà doanh nghiệp bất động sản phải chịu khi dự án gặp trục trặc và kéo dài thời gian triển khai. Trong tương lai, các điều chỉnh mới này sẽ giúp định hình sự tăng trưởng ổn định cho giá đất, thay vì tình trạng tăng giá đột ngột như trước đây.
Ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng trong thời gian ngắn, bảng giá đất mới có thể gây một số tác động đối với doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong tầm nhìn dài hạn, sự hài hòa giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết hiệu quả những vấn đề phức tạp, không đồng nhất trước đây, tạo ra những trở ngại đối với hoạt động đầu tư và kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Việc thực hiện đúng các quy định mới sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn đất hơn, đồng thời giảm chi phí phát triển dự án thông qua việc rút ngắn quy trình pháp lý. Như vậy, có cơ hội để điều chỉnh giá bán sản phẩm về mức phù hợp.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, chia sẻ quan điểm tương tự, cho rằng luật mới chỉ là một yếu tố, trong khi yếu tố chính quyết định sự biến động giá bất động sản vẫn phụ thuộc vào cân cầu thị trường. Luật Đất đai 2024 đã giải quyết nhiều vấn đề, giảm bớt rắc rối pháp lý, đặc biệt là trong các thủ tục và quy trình đầu tư dự án. Nguồn cung nhà đất trở nên phong phú hơn và tăng sự cạnh tranh trên thị trường. Các chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh theo nhu cầu thực tế và hạn chế việc đặt giá bất động sản “trên trời”.
Hầu hết các chuyên gia đồng tình rằng khi thị trường phục hồi, bất động sản sẽ trải qua chu kỳ tăng giá ổn định theo quy luật cung – cầu, và sẽ không còn tình trạng sốt đất như trước.