Các căn hộ cao cấp, biệt thự và nhà phố hạng sang có giá trị trên 30 tỷ đồng có thể gây khó khăn cho các nhà đầu tư, do giá trị cao mà thanh khoản không được đảm bảo…
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong 2 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản cả nước và TPHCM tiếp tục đà phục hồi, tăng trưởng vững chắc hơn và thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài lớn.
Ông Châu dự đoán rằng với sự phục hồi này, thị trường sẽ dần trở lại hoạt động bình thường sau giai đoạn “thoát đáy” và chuyển sang chu kỳ phát triển ổn định, lành mạnh, và bền vững từ nửa cuối năm, tạo đà cho sự phát triển từ năm 2025 trở đi.
Trong quá trình phục hồi của thị trường, nhà đầu tư thường quan tâm đến các phân khúc đầu tư có khả năng sinh lời ổn định hoặc cao hơn. Bên cạnh đất nền ven đô và dự án đất nền, căn hộ chung cư cũng là một dòng sản phẩm nhận được sự quan tâm và ưu tiên từ nhà đầu tư, theo báo cáo mới nhất từ một đơn vị nghiên cứu.
Trong lĩnh vực căn hộ chung cư, thị trường bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM gần đây đã chứng kiến sự bùng nổ của các sản phẩm cao cấp và hạng sang, đồng thời đối diện với sự khan hiếm của căn hộ phổ thông. Về khả năng đầu tư vào các loại căn hộ chung cư, đặc biệt là các dòng sản phẩm sang trọng, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn – nhận định rằng bất động sản cho thuê mang lại dòng tiền ổn định và luôn có ưu thế nhất định.
Dữ liệu từ đơn vị này cho thấy, căn hộ dành cho người có thu nhập thấp, có giá dưới 2 tỷ đồng/căn và căn hộ trung cấp, có giá từ 2 đến 5 tỷ đồng, có tỷ suất sinh lợi (tỷ lệ giá thuê so với giá căn hộ) dao động khoảng 6-8% mỗi năm. Trong khi đó, đối với căn hộ cao cấp, có giá trên 50 triệu đồng/m2, tỷ suất sinh lợi thường dao động từ 4-5% mỗi năm. Thành phố Hồ Chí Minh thường có tỷ suất sinh lợi cao hơn một chút so với Hà Nội ở các phân khúc này.
Thị trường bất động sản được dự báo đi vào phục hồi
Tuy nhiên, khi so sánh về mức độ tăng giá, câu chuyện lại có phần đảo ngược. Mặc dù căn hộ cao cấp, hạng sang có tỷ suất sinh lợi thấp, nhưng mức độ tăng giá lại cao hơn đáng kể so với các phân khúc khác, dao động từ 20-35% trong vòng 1 năm qua. Trong khi đó, căn hộ bình dân biến động từ 11-21%, và căn hộ trung cấp từ 22-28%.
Ông Quốc Anh khẳng định rằng, mặc dù căn hộ cao cấp có tỷ suất sinh lợi thấp hơn, nhưng khả năng tăng giá lại cao hơn. Tuy nhiên, vấn đề về thanh khoản của loại hình này vẫn còn là một điều đáng lo ngại khi chưa có đủ dữ liệu để kết luận.
Vị này cũng cho rằng, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng, vì mặc dù căn hộ cao cấp vẫn là một lựa chọn đầu tư hấp dẫn, nhưng không còn có hiệu suất như trước. Trong khi đó, căn hộ trung cấp và bình dân có thể là các lựa chọn đầu tư hiệu quả hơn trong thời điểm hiện tại.
Biệt thự, nhà phố 20 – 30 tỷ đồng nhưng lại ế ẩm
Trong báo cáo gần đây của Cushman & Wakefield (một trong những công ty dịch vụ bất động sản thương mại lớn nhất thế giới), đã chỉ ra rằng trong 10 năm qua, giá của biệt thự và nhà phố tại TPHCM đã tăng gần 7 lần. Từ năm 2013 đến năm 2016, giá trung bình khoảng 2.000 USD/m2; trong giai đoạn từ 2017 đến 2019, nguồn cung tăng gấp đôi và giá bán cũng tăng tương ứng, lên mức 4.000-6.000 USD/m2.
Trong khoảng thời gian từ 2021 đến 2023, dòng sản phẩm này đã có biến động mạnh nhất về giá, tăng hơn 260% so với giai đoạn trước, đạt mức 14.000 USD/m2 (tương đương khoảng 330 triệu đồng). Thị trường cũng chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều các sản phẩm biệt thự và nhà phố hạng sang và siêu sang.
Dự báo từ đơn vị trên cho thấy trong vòng 10 năm tới, TPHCM dự kiến chỉ có thêm khoảng 88.000 căn nhà từ 650 dự án mới được mở bán. Với tình trạng quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu đang tăng cao, dòng sản phẩm này được dự đoán sẽ tiếp tục gia tăng giá trị trong tương lai, mặc dù thị trường hiện đang gặp phải sự trầm lắng và tính thanh khoản còn hạn chế.
Biệt thự đã tăng giá mạnh trong 10 năm qua
Trong khi giá bất động sản đang trong giai đoạn tăng, Savills Việt Nam nhận định rằng thị trường đang trải qua mức độ hoạt động thấp nhất trong 5 năm qua, với tỷ lệ hấp thụ cũng đạt mức thấp nhất, chỉ khoảng 29%. Giá bán chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng/căn (chiếm 67% tổng lượng bán), vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.
Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc và Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills, giải thích rằng nguyên nhân chính là do quá trình huy động vốn bị ảnh hưởng bởi nguồn trái phiếu. Tình hình kinh tế và chính trị toàn cầu đã ảnh hưởng đến nền kinh tế trong nước, gây ra nhiều khó khăn và làm giảm thu nhập cũng như dòng tiền của doanh nghiệp và người dân.
Về phần nguyên nhân chủ quan, sự khan hiếm của đất ở khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh đã đẩy giá nhà lên cao, làm giảm khả năng chi trả của người mua. Sự hạn chế trong nguồn cung đất và sự tập trung của các nhà phát triển vào phân khúc nhà cao cấp, hạng sang đã làm thu hẹp đối tượng người mua, dẫn đến việc tốc độ hấp thụ bị giảm đáng kể.
Bà Giang Huỳnh cũng nêu thêm rằng, dự kiến trong năm 2024, nguồn cung mới của biệt thự và nhà phố tại thành phố vẫn chủ yếu tập trung vào dòng sản phẩm có giá từ 20-30 tỷ đồng. Tình trạng giảm hoạt động và sự tiếp tục tăng giá ở Thành phố Hồ Chí Minh là những thách thức lớn đang gây áp lực lên tốc độ hấp thụ.
Nguồn cầu đang dần chuyển hướng tới các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Bình Dương, nơi có nguồn cung căn nhà ở mức giá dưới 10-20 tỷ đồng khá dồi dào. Các khu vực này có điều kiện thuận lợi để phát triển nhà ở tầng thấp, với cơ sở hạ tầng được đồng bộ hóa, giá cả hợp lý và sự đa dạng về sản phẩm, từ đó kích thích nhu cầu mua sắm và dịch chuyển mạnh mẽ hơn.
Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM
Tại thị trường Hà Nội, các báo cáo từ nhiều đơn vị cũng chỉ ra rằng nguồn cung và số lượng giao dịch biệt thự hạng sang đang ở mức thấp và giảm so với các năm trước, thậm chí còn ở mức thấp nhất trong 10 năm qua. Mặc dù tình trạng cung ứng không đạt được, nhưng giá bán của biệt thự liền kề ở Hà Nội vẫn tiếp tục tăng.
Trong năm 2023, biệt thự hạng sang đã ghi nhận đà tăng mạnh nhất, với mức tăng 55% trong quý lên đến 160 triệu đồng/m2. Đồng thời, giá của các căn liền kề và shophouse cũng tăng 3% trong quý, đạt lần lượt 194 triệu đồng/m2 và 328 triệu đồng/m2, theo thông tin từ Savills.
Bộ Xây dựng cũng từng nhận định rằng giá bán của biệt thự và liền kề tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao dù số lượng giao dịch không nhiều. Phân khúc này ghi nhận giá bán đều vượt quá 100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án với mức giá lên đến hơn 300 triệu đồng/m2, chủ yếu tập trung ở khu vực phía Tây của Hà Nội.
Giá bán cao đang tạo ra rào cản đối với người mua, dẫn đến việc tích tụ hàng tồn kho lớn. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội, lưu ý rằng nhiều chủ đầu tư đang cảm thấy lo ngại khi giảm giá bán dưới mức kỳ vọng của họ, vì vậy người mua phải đối mặt với mức giá mở bán khá cao.
Thị trường này đang chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như nguồn cung mới hạn chế, hàng tồn kho với giá cao và niềm tin của người mua nhà vẫn còn thấp. Tuy nhiên, trong tương lai, khi cơ sở hạ tầng được phát triển và nhu cầu di dời ra các khu vực xa trung tâm tăng lên, loại hình này có thể sẽ trở nên phổ biến hơn với mức giá hợp lý hơn, theo quan điểm của Savills Hà Nội.
