Làm nhà ở vừa túi tiền để thị trường bất động sản “ấm lên”
Người dân với thu nhập trung bình gặp khó khăn khi muốn sở hữu nhà ở ở các thành phố lớn, trong khi nhà ở xã hội đang phát triển khá chậm. Nhà ở vừa túi tiền dự kiến sẽ là xu hướng phát triển chủ đạo trên thị trường bất động sản trong thời kỳ tới, vì đây là phân khúc đặt nền móng trên nhu cầu và khả năng tài chính thực tế của đa số người dân.
Làm nhà ở vừa túi tiền để thị trường bất động sản “ấm lên”
“Chồng tôi và tôi đã thuê nhà trọ được 7 năm và không biết bao giờ mới có thể mua được nhà ở tại TP.HCM,” chị Nguyễn Thị Thủy, cư dân quận Tân Bình, chia sẻ.
Chị Thủy kể rằng, cô làm kế toán cho một công ty may mặc với mức lương 10 triệu đồng/tháng. Chồng cô làm nhân viên kỹ thuật tại một công ty xây dựng, có mức lương 12 triệu đồng/tháng. Tổng thu nhập 22 triệu đồng chỉ đủ để đảm bảo cuộc sống cơ bản và chi phí cho con gái 6 tuổi đi học.
Chị Thủy cho biết, dù đã tiết kiệm được vài trăm triệu đồng nhưng số tiền này vẫn chưa đủ để mua nhà. Đối với vợ chồng chị, cần ít nhất 600 triệu đồng để có thể vay ngân hàng mua những căn hộ cũ và giá rẻ nhất tại thành phố.
Chị Thủy chia sẻ rằng, dù có được số tiền 600 triệu đồng, nhưng với thu nhập hàng tháng không tăng lên, họ vẫn khó lòng đảm bảo việc trả gốc và lãi cho khoản vay ngân hàng. Do đó, giấc mơ sở hữu nhà vẫn là một ước mơ xa xôi.
Giống như trường hợp của chị Thủy, anh Võ Thanh Tuấn – một chuyên viên truyền thông của một công ty nước ngoài cũng đang đối mặt với khó khăn trong việc sở hữu nhà, mặc dù mức thu nhập hiện tại của anh là 16 triệu đồng/tháng.
Theo anh Tuấn, nếu muốn mua nhà ở thời điểm hiện tại, anh sẽ cần vay khoảng 1,5 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc số tiền đóng gốc và lãi cho khoản vay ngân hàng sẽ “nuốt chửng” toàn bộ mức thu nhập của anh.
Nhiều người dân có thu nhập trung bình chưa thể mua được nhà
Nhà ở xã hội vẫn “ảm đạm”
Trong khi hàng triệu người dân với thu nhập thấp và trung bình đang có nhu cầu về nhà ở, thì phân khúc nhà ở xã hội vẫn đang phát triển rất chậm chạp. Nguyên nhân chủ yếu là do loại hình nhà ở này gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, các bất cập trong quy định, khó khăn trong việc vay vốn ưu đãi và khó xác định đối tượng được hưởng chính sách.
Tiến sĩ Đoàn Văn Bình, chuyên gia bất động sản, nhận định rằng mặc dù Luật Nhà ở đã quy định rõ các điều kiện mua nhà ở xã hội như thu nhập, nơi cư trú, điều kiện nhà ở… Nhưng việc xác định đúng đối tượng có quyền mua, thuê hoặc thuê mua vẫn đang gặp phải nhiều khó khăn.
Ngoài ra, quy định yêu cầu các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội cũng đang không phù hợp với thực tế. Điều này đã làm cho nhiều dự án dành quỹ đất cho nhà ở xã hội nhưng không sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai và tạo ra tình trạng mất mỹ quan đô thị.
Đối với các dự án nhỏ, việc sử dụng 20% diện tích để xây dựng nhà ở xã hội thường không đủ để tạo ra một khu nhà ở xã hội đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn về tiện ích và cảnh quan để phục vụ cộng đồng.
Theo tiến sĩ Bình, việc tiếp cận vốn vay ưu đãi cho người dân và doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn. Các hoạt động tín dụng hỗ trợ cho phân khúc nhà ở xã hội cũng chưa phát huy được hiệu quả.
Thị trường nhà ở xã hội phát triển rất ảm đạm
Bà Trần Lan Anh, đại diện cho một doanh nghiệp bất động sản tại quận 12, TP.HCM, cho biết rằng sự không hứng thú của các doanh nghiệp với nhà ở xã hội chủ yếu là do giá đất đã tăng quá cao, trong khi lợi nhuận từ việc làm nhà ở xã hội lại quá thấp.
Bên cạnh đó, các cơ chế và chính sách chưa đủ hỗ trợ cho doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Điều này dẫn đến tình trạng ít doanh nghiệp tham gia vào việc xây dựng nhà ở xã hội và họ chỉ tập trung vào lĩnh vực nhà ở thương mại.
Theo các chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền (Affordable Housing) sẽ tạo cơ hội giải quyết vấn đề lệch pha giữa cung và cầu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đa số người dân có thu nhập ở mức trung bình và cận trung bình, từ đó giảm áp lực lên giá nhà ở trên toàn bộ thị trường.
Trong nhiều năm qua, việc đảm bảo nhà ở cho người dân luôn được Chính phủ quan tâm và xác định là ưu tiên hàng đầu trong phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Tuy nhiên, với sự tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở đã tăng lên đáng kể. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở liên tục giảm sút và chưa có dấu hiệu hồi phục kể từ năm 2018, tạo ra tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng.
Cấu trúc nguồn cung ngày càng chuyển hướng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, có giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư và kinh doanh. Tình trạng lệch pha kéo dài này đã làm cho giá nhà ở liên tục tăng cao, đặt ra một mặt bằng giá mới vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân. Do đó, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ tạo ra cơ hội giải quyết vấn đề lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của cộng đồng.
Nhà ở vừa túi tiền được cho là sẽ giúp thị trường bất động sản “ấm lên” trong tương lai
Dữ liệu nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra rằng tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục giảm sút, từ 30% vào năm 2019 xuống còn 7% năm 2022 và giảm thêm xuống 6% vào năm 2023.
Trong giai đoạn từ 2019 đến 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 – 50 triệu/m2) cũng giảm đi, lần lượt là 54%, 34%, và 27%, với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40 – 50 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở luôn chiếm đa số trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng lên đến 80%, trong khi 15% là nhu cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Dữ liệu từ VARS cũng chỉ ra rằng chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở có khả năng tài chính để chi trả.
Trước tình hình này, VARS dự đoán rằng, cùng với nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền sẽ là xu hướng chính trên thị trường bất động sản trong giai đoạn sắp tới, bởi đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu và khả năng tài chính thực tế của đại đa số người dân.
Như thế nào là “vừa túi tiền”?
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đã chia sẻ rằng, trong khi Việt Nam chưa có định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền, nhưng có thể nhận diện một số đặc điểm của loại hình này bằng cách so sánh với nhà ở xã hội và dựa trên cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.
Theo ông Đính, hiện nay, nhà ở xã hội chủ yếu hướng đến đối tượng thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, thường được miễn tiền sử dụng đất và tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư hoặc người vay mua nhà…
Nhà ở vừa túi tiền được định nghĩa là nhà ở thương mại có giá phải chăng, phù hợp với khả năng tài chính của đa số người dân, đặc biệt là nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình và cận trung bình, và đã tích lũy một lượng tài chính nhất định, thường tập trung ở các đô thị đặc biệt.
Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính
Theo ông Đính, giá nhà ở được coi là hợp lý khi các gia đình có thể duy trì sự cân bằng giữa chi phí nhà cửa và các chi phí sinh hoạt khác trong phạm vi thu nhập của họ.
Theo kinh nghiệm đánh giá về khả năng chi trả nhà ở tại nhiều nước trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền được định nghĩa là nhà ở mà chi phí nhà cửa không chiếm quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Ví dụ, đối với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm, thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2 – 2,5 tỷ đồng/căn hộ.
Tuy nhiên, theo ông Đính, trên thực tế hiện nay rất khó để phát triển được các dự án căn hộ có mức giá từ 2 – 2,5 tỷ đồng. Đặc biệt là tại 2 đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, nhưng khó không có nghĩa là không thể.
Ông Đính tin rằng, nếu cả thị trường cùng chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển. Phát triển nhà ở vừa túi tiền đồng thời với nhà ở xã hội là hoàn toàn khả thi.
Theo VARS, từ phía Nhà nước, cần thiết lập một định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền; nghiên cứu và đề xuất các cơ chế, chính sách ưu đãi đặc biệt dành cho nhà ở vừa túi tiền, nhằm thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư trong việc phát triển nguồn cung trong phân khúc này, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình hoặc cận trung bình.
Các biện pháp có thể bao gồm chính sách tín dụng ưu đãi đặc biệt nhằm tăng cường “sức mua” hoặc áp dụng mức thuế tăng cho những căn nhà thứ hai, thứ ba để giảm thiểu động lực đầu cơ, và thu thuế có thể được sử dụng để hỗ trợ những đối tượng có nhu cầu thực sự. Ngoài ra, cần hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển và duy trì hoạt động của các dự án hạ tầng xã hội…
Đồng thời, cần tăng cường đầu tư và mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là một thách thức, xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ven đô sẽ trở nên tất yếu.
