Luật Đất đai 2024: 12 điểm thay đổi tác động lớn nhất đến thị trường BĐS
Luật sư Nguyễn Hải Vân, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và Trưởng ban pháp lý CLB Doanh nghiệp Việt Nam, đã đưa ra một số điểm mới trong Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 mà doanh nghiệp cần lưu ý.
Luật Đất đai 2024 vừa được Quốc hội thông qua được đánh giá là yếu tố quan trọng giúp giải quyết vấn đề pháp lý và là “đòn bẩy” quan trọng để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, đồng thời tạo ra tăng trưởng bền vững.
Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 cho phép chuyển đổi hình thức thanh toán tiền thuê đất từ một lần sang trả hằng năm. Biện pháp này sẽ giúp doanh nghiệp giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu triển khai dự án. Nhờ vào điều này, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh một cách hợp lý hơn để đáp ứng nhu cầu thị trường trong thời kỳ hiện tại. Đồng thời, cung cấp sự linh hoạt để doanh nghiệp có nhiều lựa chọn hơn trong quá trình triển khai dự án.
Với phía Nhà nước, cơ hội tăng thu nhập sẽ được mở ra từ giá trị gia tăng của đất đai theo thời gian, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhận “một lần” duy nhất.
Thứ hai, quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu phải hoàn trả số tiền đã được miễn giảm trước đó. Đây là một quy định hoàn toàn mới, nhằm ngăn chặn và giảm thiểu những hậu quả tiêu cực phát sinh từ việc hưởng lợi từ các ưu đãi của Nhà nước, được quy định tại Điểm b, khoản 3, Điều 33 của Luật Đất đai 2024.
Thứ ba, các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đặt ra một cách chặt chẽ hơn. Theo đó, các điều kiện cơ bản vẫn giữ nguyên so với Điều 188 của Luật Đất đai 2013, tuy nhiên, mỗi điều kiện được diễn giải và liệt kê cụ thể. Điều này nhằm bổ sung thêm các điều kiện để quá trình chuyển nhượng BĐS diễn ra một cách minh bạch hơn. Ví dụ, trong khi Luật Đất đai 2013 chỉ quy định một cách tổng quát “Đất không có tranh chấp,” thì Điều 45 của Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể hơn là “Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thông qua bản án của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.”
Thứ tư, doanh nghiệp hiện có khả năng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Trước đây, các tổ chức kinh tế thường không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, trừ khi có chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, việc mở rộng phạm vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế có thể dẫn đến tình trạng tăng giá đất nông nghiệp trong thời gian tới, do giá đất nông nghiệp hiện tại thường thấp hơn so với các loại đất khác.
Thứ năm, quy định mới công nhận quyền bán tài sản trên đất và bán quyền thuê đất cho doanh nghiệp khác. Việc này được đánh giá là sẽ hỗ trợ quá trình định giá BĐS, đặc biệt là BĐS công nghiệp, bằng cách công nhận quyền của một số chủ thể có thể thực hiện việc này.
Thứ sáu, nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nguy cơ bị thu hồi đất, theo quy định tại Điều 81 của Luật Đất đai 2024. Do đó, việc nộp đúng tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo đúng thời hạn quy định là rất quan trọng để tránh rủi ro bị thu hồi đất.
Thứ bảy, trong trường hợp doanh nghiệp vi phạm liên quan đến đất đai, vẫn có khả năng được giao đất hoặc cho thuê đất. Điều này được quy định tại Điểm c, khoản 2 Điều 122 của Luật Đất đai 2024. Theo quy định này, nếu doanh nghiệp đã thực hiện dự án đầu tư và đã chấp hành quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, thì doanh nghiệp vẫn có cơ hội được nhận đất hoặc đất thuê. Điều này phản ánh chính sách linh hoạt của nhà nước, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có cơ hội sửa sai sau những vi phạm trước đó.
Thứ tám, việc xây dựng nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ được miễn hoặc giảm tiền thuê đất, theo quy định tại Điểm b, khoản 1 Điều 157 của Luật Đất đai 2024. Điều này là một sáng kiến hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, đảm bảo cung cấp chỗ ở cho người lao động và dự báo về tương lai, nguồn cung bất động sản có thể tăng lên. Điều này có thể ảnh hưởng đến giá thuê nhà tại các khu vực có đông công nhân lao động.
Thứ chín, việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, cùng với việc ban hành bảng giá đất hàng năm thay vì mỗi 5 năm như trước đây, đã được quy định trong Luật Đất đai 2024. Điều này nhằm mục đích đảm bảo tính minh bạch và linh hoạt hơn trong việc định giá đất, thích ứng với biến động thị trường.
Đây là một trong những điểm quan trọng nhất của sửa đổi Luật Đất đai trong phiên bản mới này. Luật mới đã loại bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó, giá đất sẽ được tính toán dựa trên các yếu tố sau: mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; và quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá. Theo cơ bản, những người sở hữu đất sẽ có lợi ích hơn, và doanh nghiệp cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, có thể dự kiến chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) sẽ tăng lên do giá đất được xác định lại có xu hướng tăng mạnh.
Thứ mười, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ 31 trường hợp cụ thể để thu hồi đất vì phát triển kinh tế – xã hội, lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp đặc biệt liên quan đến dự án, công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, nếu không thuộc các trường hợp đã quy định trước đó thì Quốc hội sẽ tiến hành sửa đổi, bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất.
Điều này giúp đảm bảo tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục tình trạng thu hồi đất không đúng quy định, như những trường hợp tràn lan xảy ra trong quá khứ.
Đồng thời, Luật mới cũng đặt ra những quy định chặt chẽ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của những người sở hữu đất bị thu hồi. Đặc biệt, Điều 91 quy định rằng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí tái định cư phải được phê duyệt trước khi có quyết định thu hồi đất.
Mười một, đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 sẽ được xem xét cấp “sổ đỏ” mà không vi phạm pháp luật. So với Luật Đất đai 2013, thời điểm công nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 đã được mở rộng thêm 10 năm so với luật cũ. Cách cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào nhóm thời gian sử dụng và Luật mới đã quy định một số nguyên tắc cơ bản. Tuy nhiên, vì thực tế rất đa dạng, Chính phủ sẽ phải ban hành quy định cụ thể, chi tiết về trường hợp nào, thời điểm nào, yêu cầu về hồ sơ, giấy tờ là gì, và điều kiện cấp như thế nào.
Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ từ ngày 01/01/2025
Mười hai, Luật Đất đai 2024 mở rộng chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai. Điều này là lần đầu tiên Luật chính thức ghi nhận thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho Hoà giải thương mại và Trọng tài thương mại tại khoản 1 của Điều 235 và khoản 5 của Điều 236.
Như vậy, ngoài Tòa án, những tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai có thể được giải quyết bởi Trọng tài thương mại Việt Nam theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
Sửa đổi, bổ sung trên được đánh giá là phù hợp với xu hướng xét xử và phát triển ngày nay trên thế giới khi thực tế đã chứng minh ưu điểm từ việc lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài trong thời gian qua. Hơn nữa, điều này cũng giải quyết tình trạng quá tải của Tòa án trong công tác xét xử tranh chấp đất đai hiện nay. Bên cạnh đó, trên tinh thần hạn chế tối đa tranh chấp, việc bổ sung quy định về hòa giải tranh chấp thương mại được coi là cần thiết và phù hợp.
