Bất động sản bán lẻ và văn phòng có giao dịch tốt trong quý I/2024

Có nhiều biến động tích cực trên thị trường bất động sản bán lẻ và văn phòng của Hà Nội và TP.HCM, trong đó giá thuê nhẹ nhàng tăng và nguồn cung có dấu hiệu cải thiện.

Xem thêm: Dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS nhà ở sôi động trong quý 2

Gần đây, CBRE đã công bố báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản của Hà Nội và TP.HCM trong quý 1/2024. Theo báo cáo, giá thuê bất động sản bán lẻ ở cả Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng nhẹ nhờ vào sự hạn chế về nguồn cung mới từ năm 2020. Đồng thời, tỷ lệ lấp đầy văn phòng trên cả hai thị trường này cũng ghi nhận sự tích cực.

Tỷ lệ lấp đầy tăng

Theo báo cáo của CBRE, thị trường bán lẻ tại Việt Nam trong 3 tháng đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận diễn biến tích cực với sự tăng giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Đa số các giao dịch thuê được thực hiện trong quý đều đến từ các thương hiệu nước ngoài mở rộng hoạt động tại Hà Nội và TP.HCM, đa dạng trong các ngành hàng từ thời trang, ẩm thực đến siêu thị.

Trong quý 1, sự kiện nổi bật là việc khai trương của hai thương hiệu thời trang cao cấp, bao gồm Rene Caovilla tại Union Square, TP.HCM và The Hour Glass Opera tại số 63 Lý Thái Tổ, Hà Nội. Đồng thời, tập đoàn Vingroup đã thành công trong việc thoái vốn từ Vincom Retail với giá trị thương vụ lên đến 39,1 nghìn tỷ đồng trong quý vừa qua.

Theo khảo sát tâm lý khách thuê khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của CBRE vào tháng 3/2024, nhu cầu mở rộng và nâng cấp của các thương hiệu bán lẻ vẫn được đánh giá tích cực, chiếm tỷ lệ lớn nhất lên đến 42% trong số các yêu cầu thuê hàng đầu trong quý 1, trong khi nhu cầu thuê mới mặt bằng xếp ở vị trí thứ hai với 34%. Trong quý 1 năm nay, thị trường Hà Nội đã chào đón một dự án mới là khu phức hợp The Linc tại khu đô thị Park City Hà Nội với diện tích cho thuê lên đến 10.581m2.

Giá thuê bất động sản bán lẻ tại thị trường Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì mức tăng nhờ vào sự hạn chế của nguồn cung mới từ năm 2020.

Ở Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm hiện đạt 163,2 USD/m2/tháng, tăng 13,4% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ trống trong khu vực trung tâm đã giảm xuống chỉ còn 1,7%, giảm 3,1 điểm phần trăm so với năm trước. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm gần đạt 240 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 1,8% so với năm trước. Tỷ lệ trống trong khu vực trung tâm ở mức 4,7%, giảm 1,1 điểm phần trăm so với quý 1/2023. Diện tích bán lẻ trống tại cả hai thành phố đều ở mức rất thấp.

Trong khi đó, khu vực ngoại trung tâm ở cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức giá thuê tăng trưởng tốt. Ở Hà Nội, mức giá thuê ngoại trung tâm đạt 30,6 USD/m2/tháng, tăng 13,9% so với năm trước. Trong khi đó, tại TP.HCM, mức giá thuê trong cùng khu vực đã tăng mạnh lên 53,3 USD/m2/tháng, tương đương với mức tăng 23,7% so với cùng kỳ năm 2023, do một số trung tâm tái cơ cấu khách thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình trên toàn thị trường Hà Nội và TP.HCM lần lượt đạt 89% và 90%, tăng nhẹ so với năm trước.

Báo cáo của CBRE cho biết, trong bối cảnh kinh tế đối mặt với nhiều thách thức, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại ngoại ô có thể có những biến động, nhưng nhanh chóng tìm được khách thuê thay thế. Xu hướng các trung tâm thu hút được nhiều khách thuê quy mô lớn hơn ngày càng trở nên rõ rệt, nhằm đảm bảo mang lại cho khách hàng trải nghiệm mua sắm đa dạng với đầy đủ các dịch vụ đi kèm.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám Đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM, nhấn mạnh: “Trong thời kỳ kinh tế đang đối mặt với nhiều thách thức, tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại ngoại ô có thể có sự biến động, nhưng nhanh chóng tìm được khách thuê thay thế. Xu hướng các trung tâm thu hút được nhiều khách thuê quy mô lớn hơn ngày càng trở nên rõ rệt, nhằm đảm bảo cung cấp cho khách hàng trải nghiệm mua sắm đa dạng với đầy đủ các dịch vụ đi kèm.”

Bà Thanh nhấn mạnh thêm rằng, trong những năm tới, dự kiến nguồn cung mới trung bình hàng năm ở Hà Nội và TP.HCM sẽ khoảng 65.000m2, thấp hơn 57% so với trung bình của 10 năm trước đó. Do nguồn cung mới bị hạn chế và ít dự án quy mô được hoàn thành, tuy nhiên, CBRE dự đoán rằng tình trạng khan hiếm sẽ giảm dần trong những năm tới. Mặc dù giá thuê được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, cụ thể là tăng từ 2-3% ở khu vực ngoại ô và từ 5-8% ở khu vực trung tâm.

Giao dịch chủ yến từ di dời và mở rộng

Trong báo cáo khảo sát tâm lý khách thuê khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của CBRE, thị trường văn phòng trong khu vực này đã ghi nhận sự cải thiện trong nhu cầu thuê, được thể hiện qua mức độ quan tâm tổng thể. Sự chênh lệch giữa các ý kiến tích cực và tiêu cực trên 7 khu vực khảo sát đều ở mức dương, bao gồm các thị trường văn phòng lớn như Trung Quốc, Nhật Bản, Hong Kong…

Ngoài ra, dự báo cho nền kinh tế châu Á trong năm 2024 là tăng trưởng khoảng 4,5%, cao hơn so với năm 2023 và tiếp tục đóng góp mạnh mẽ vào tăng trưởng kinh tế toàn cầu. Trong bối cảnh này, thị trường văn phòng tại Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, tiếp tục thể hiện dấu hiệu cải thiện trong quý đầu năm 2024, với mức giá thuê tăng trưởng ở cả hai hạng mục.

Về phần nguồn cung, thị trường văn phòng Hà Nội đã bổ sung một tòa nhà hạng B mới là Vinacomin Tower, cung cấp thêm khoảng 30.000m2 diện tích cho thuê (NLA). Trong khi đó, tại TP.HCM, dù không có nguồn cung mới, việc tòa nhà Etown 6 sắp khai trương vào đầu tháng 4 năm nay đã đạt tỷ lệ cam kết cho thuê khoảng 20%.

Xem thêm: Trung tâm bất động sản Hà Đông

Giá thuê trung bình tại TP.HCM đã ghi nhận sự cải thiện đáng kể. Mức giá thuê hạng A hiện đạt 47,2 USD/m2/tháng, tăng 2,6% so với quý trước và là mức giá thuê hạng A cao nhất trong 15 năm qua. Trong khi đó, mức giá thuê trung bình hạng B đạt 26 USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ năm trước.

Sự tăng giá thuê hạng A tại TP.HCM chủ yếu được đánh giá từ các tòa nhà mới đã bắt đầu lấp đầy. Ngoài ra, việc tu sửa, cải tạo một số tòa nhà cũng dự kiến sẽ kéo theo sự tăng giá thuê.

Trong khi đó ở Hà Nội, sự tăng giá thuê diễn ra chậm hơn so với TP.HCM. Mức giá thuê trung bình hạng A đạt 29,2 USD/m2/tháng, tăng 0,7% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 0,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê hạng B không có sự thay đổi so với quý trước, vẫn ở mức 14,5 USD/m2/tháng. Sự tăng giá thuê hạng A chủ yếu đến từ việc một dự án ở khu vực trung tâm đã nâng cấp để đạt chứng chỉ LEED Platinum, cùng với một dự án khác ở khu vực phía Tây ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

Trong thị trường Hà Nội, diện tích hấp thụ trong quý này đạt hơn 15.500m2, gần 80% tổng diện tích hấp thụ của năm 2023, chủ yếu đến từ các tòa nhà hạng A mới và các tòa nhà hạng B hiện có, thể hiện những dấu hiệu tích cực của thị trường. Tỷ lệ trống của các dự án hạng A ghi nhận sự cải thiện khi đạt 20,0%, giảm 0,7 điểm phần trăm so với quý trước. Ngược lại, tỷ lệ trống của các dự án hạng B đạt 18,6%, tăng 1,2 điểm phần trăm so với quý trước và 6,7 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, do có dự án mới ra mắt.

Ở TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy văn phòng được đánh giá tích cực hơn so với Hà Nội. Trong quý đầu năm 2024, thị trường này ghi nhận hai giao dịch lớn với diện tích trên 10.000m2 tại các tòa nhà văn phòng mới đã khai trương trong năm 2023, cả hai giao dịch đều liên quan đến việc mở rộng diện tích của các tập đoàn quốc tế.

Tổng diện tích cho thuê mới của thị trường TP.HCM trong quý 1/2024 đạt gần 28.000m2 sàn và tỷ lệ trống của cả hai hạng văn phòng tại đây cũng có sự cải thiện so với quý trước. Tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 16,1% và 9,3%, giảm 2,5 điểm phần trăm và 1,2 điểm phần trăm so với quý trước tương ứng cho mỗi hạng.

Theo CBRE, “Mặc dù phần lớn diện tích hấp thụ mới vẫn đến từ các tòa nhà mới nhưng triển vọng kinh tế tích cực hơn vẫn giúp cho tâm lý của chủ nhà tự tin trong việc giữ hoặc cân nhắc tăng giá thuê.”

Về nguồn cầu, cả Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận tỷ lệ giao dịch với mục đích di dời và mở rộng chiếm phần lớn, lần lượt đạt 54% và 32% tổng diện tích giao dịch lớn, theo thống kê của CBRE.

Dấu hiệu này thể hiện sự tăng trưởng và phát triển của các doanh nghiệp và tổ chức tại cả hai thành phố. Trong lĩnh vực khách thuê, các ngành tài chính – ngân hàng – bảo hiểm và sản xuất chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng diện tích giao dịch quý này, lần lượt là 38% và 31%, là minh chứng cho sự mạnh mẽ của các lĩnh vực này và nhu cầu tăng cường hạ tầng văn phòng để đáp ứng nhu cầu của họ.

Trong những quý tiếp theo của năm 2024, CBRE dự kiến thị trường bất động sản văn phòng ở Hà Nội sẽ bổ sung gần 60.000m2 nguồn cung mới từ các dự án văn phòng hạng A chất lượng cao ở khu vực ngoại ô. Điều này yêu cầu chủ nhà phải áp dụng các chính sách kích thích hấp dẫn để thu hút khách thuê, bao gồm các điều khoản cho thuê có lợi ích cao hơn cho họ.

Trái ngược với diễn biến này, văn phòng hạng B không dự kiến có thêm nguồn cung mới, giá thuê dự kiến sẽ duy trì ở mức ổn định và tỷ lệ trống có thể ghi nhận tích cực hơn. Từ năm 2025 trở đi, khi lượng nguồn cung mới tăng chậm lại, dự kiến giá thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ có sự cải thiện rõ rệt hơn.

Trong bối cảnh thị trường TP.HCM không có nguồn cung mới hạng A tại khu vực trung tâm trong năm 2024, giá thuê văn phòng hạng A hiện có, đặc biệt tại khu vực trung tâm sẽ được hưởng lợi từ điều này và tiếp tục tăng. Các dự án hạng B đang ở giai đoạn hoàn thiện đều nằm tại khu vực ngoài trung tâm sẽ khiến cho giá văn phòng hạng B trung bình tại TP.HCM dự kiến không có nhiều thay đổi.

“Thị trường văn phòng TP.HCM đang có hoạt động cho thuê tích cực hơn so với thị trường văn phòng tại Hà Nội, được thúc đẩy bởi các giao dịch thuê diện tích lớn tại các tòa nhà mới hoàn thành. Theo thống kê của CBRE, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các tòa nhà văn phòng mới khai trương tại TP.HCM trong năm 2023 là 60%, cho thấy có nhu cầu mạnh mẽ đối với các tòa nhà mới có tiêu chuẩn chất lượng cao và chứng chỉ xanh”, nhận định Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM.