Nhà ở xã hội có là điểm sáng của thị trường BĐS trong năm 2024?
Theo chuyên gia kinh tế, vào năm 2024, các nhà đầu tư bất động sản có lẽ sẽ cảm thấy nhẹ nhõm hơn sau khi vượt qua giai đoạn khó khăn, và nhà ở xã hội có thể trở thành điểm sáng.
Năm 2024 – Điểm sáng nhà ở xã hội?
Trong Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ IV, TS. Nguyễn Minh Phong, một chuyên gia kinh tế, chia sẻ rằng phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH) sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản trong năm 2024. Ông Phong nhận định rằng trong năm 2024, các nhà đầu tư bất động sản có thể cảm thấy nhẹ nhõm hơn sau khi vượt qua giai đoạn khó khăn. Ông cho biết rằng các vấn đề về dòng vốn, thanh khoản và nợ xấu từ những năm trước đã dần trở nên nhẹ nhàng hơn. Tuy nhiên, sự phục hồi không đồng đều.
Nhà ở xã hội có là điểm sáng của thị trường BĐS trong năm 2024
Ông Phong tiếp tục đưa ra nhận định: “Theo tôi, các phân khúc như NƠXH, bất động sản du lịch và bất động sản khu công nghiệp sẽ phục hồi sớm hơn. Từ giữa năm 2024 trở đi, thị trường có thể bắt đầu tạo ra những tín hiệu tích cực, đặc biệt là bất động sản khu công nghiệp đã bắt đầu sáng lên từ cuối năm ngoái. Các địa phương cũng sẽ có sự phục hồi khác nhau, đặc biệt là những địa phương có mối liên kết mạnh mẽ với bất động sản công nghiệp, du lịch và NƠXH.
Theo đánh giá của vị chuyên gia này, trong năm 2024, phần cung của nhà ở xã hội (NƠXH) sẽ trở nên sáng sủa hơn do chính sách thúc đẩy nguồn cung. Đầu tiên, Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021-2030 đang được triển khai một cách tích cực. Trong Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 5/1/2024, Chính phủ cũng đã đặt ra mục tiêu nỗ lực hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ NƠXH trong năm nay trên toàn quốc.
Theo số liệu thống kê, trong giai đoạn 2021-2023, đã có khoảng 499 dự án, trong đó có 71 dự án đã hoàn thành, cung cấp tổng cộng 38.000 căn hộ. Có 127 dự án đã khởi công và 300 dự án đã được chấp thuận cho các nhà đầu tư. Dự kiến trong năm 2024, sẽ có 108 dự án hoàn thành, cung cấp tổng cộng 148.000 căn hộ. Có thể nói rằng đây là một điểm nhấn quan trọng trong việc tăng cung ứng.
Theo ông Phong, việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) 2024 cũng đang nhận được sự ủng hộ từ phía doanh nghiệp. Một loạt thông tư, nghị định đã được ban hành nhằm tháo gỡ và thúc đẩy doanh nghiệp tham gia vào việc xây dựng. Ví dụ như Vinhomes đã đặt ra mục tiêu xây dựng 500.000 căn hộ NƠXH và cam kết bán với giá hợp lý, phù hợp với đối tượng, điều này nếu được thực hiện sẽ là một bước tiến lớn cho thị trường.
Điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cũng đang mở rộng, ví dụ như cho phép những người không cần thường trú mua nhà ở xã hội; doanh nghiệp cũng được phép mua nhà ở xã hội để cho thuê. Ngoài ra, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam – một bên quan trọng từ phía cầu, cũng tham gia vào việc phát triển nhà ở xã hội. Theo ông Phong, đây là những điều kiện rất tích cực để mở rộng đối tượng tiếp cận và phát triển nhà ở xã hội. Hơn nữa, Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục là điểm sáng trong nền kinh tế thế giới trong năm nay, điều này sẽ giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư và thị trường nâng cao niềm tin.
TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng thị trường nhà ở trong đó có phân khúc NƠXH vẫn còn những thách thức.
Ngoài những điểm sáng, TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh rằng thị trường nhà ở vẫn đối mặt với những thách thức đáng kể. Đầu tiên là tính hai mặt của các luật liên quan đến thị trường bất động sản đã được thông qua. Một ví dụ điển hình là việc loại bỏ khung giá đất nhằm tiếp cận thị trường một cách linh hoạt hơn, tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến việc tăng chi phí về đất và làm cho việc tiếp cận đất cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với giá phải chăng trở nên khó khăn hơn.
Ngoài ra, với việc chi phí vật liệu, xây dựng và lao động tăng cao, giá nhà cũng sẽ tăng lên. Do đó, một gợi ý đã được đề xuất là suất đầu tư cho nhà ở xã hội 2024 cũng phải tương đương với nhà ở thương mại. Tuy nhiên, điều này có thể không tốt cho lợi ích của người tiêu dùng.
Thứ hai, thu nhập của người lao động vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Thứ ba, cách mà ngân sách nhà nước hỗ trợ các dự án phát triển nhà ở xã hội cần phải được điều chỉnh để đảm bảo sự cân bằng giữa các bên liên quan. Cuối cùng, cần thiết phải xem xét cách thức phân phối nhà ở xã hội như thế nào để tránh tình trạng “mua nhà ở xã hội như mua ô tô”.
Nhà nước chủ đạo, doanh nghiệp đồng hành để phát triển nhà ở xã hội
Về vấn đề phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) 2024, TS. Vũ Đình Ánh, một chuyên gia kinh tế, đưa ra nhận định rằng nếu không có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, có thể sẽ gây ra những hậu quả không mong muốn.
“Vấn đề chính ở đây là chúng ta chưa thiết kế dự án theo hướng tư duy cho thuê, mà vẫn tập trung chủ yếu vào việc bán. Ví dụ, ở Đức, họ chỉ hỗ trợ cho thuê nhà, không hỗ trợ cho người mua nhà. Tôi cho rằng cần phải quy định rõ ràng đối với nhà ở xã hội là 100% dành cho thuê, nhưng ở Việt Nam, chúng ta chỉ cho phép 20%. Ngoài ra, chúng ta cũng chưa có thông tin thống kê về đối tượng tiềm năng cho nhà ở xã hội. Chúng ta đang bán nhà cho ai? Thu nhập thực tế của họ là bao nhiêu? Lập phân phối thu nhập và khả năng chi trả của họ ra sao?”, TS. Vũ Đình Ánh chia sẻ.
TS. Vũ Đình Ánh cho rằng cần nghiên cứu kỹ trong việc phát triển NƠXH để tránh những hệ lụy.
Theo TS. Vũ Đình Ánh, một phần của cuộc sống của nhiều gia đình có thể sẽ trở nên khó khăn hơn do phải dùng một phần lớn thu nhập để trả nợ vay. Một rủi ro khác là việc bán nhà cho đối tượng không phù hợp. “Tôi không bất ngờ khi thấy người đi ô tô mua nhà, bởi vì họ mới có đủ tiền để mua nhà xã hội,” ông Ánh phân tích và thêm rằng, việc phân loại túi tiền – tức là mức thu nhập của người dân, cũng là điều cần thiết đối với nhà ở phù hợp với túi tiền.
Trong cuộc trao đổi về những thách thức trong việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua, KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, đưa ra ba kiến nghị. Thứ nhất, việc phát triển nhà ở xã hội cần phải được Nhà nước lãnh đạo, với sự đồng hành của các doanh nghiệp.
Thứ hai, cần thiết kế các mẫu nhà đồng nhất có thể áp dụng ở mọi nơi, với những căn nhà tương tự nhau chỉ khác nhau ở móng, và phải đảm bảo tính thực tế, đầy đủ, và thuận tiện cho người lao động và những người có thu nhập thấp.
Thứ ba, trong quy hoạch, cần liên kết nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với hạ tầng giao thông công cộng. Điều này sẽ giải quyết được nhiều vấn đề, giúp cho người dân dễ dàng di chuyển giữa nơi ở và nơi làm việc.
