Luật Đất đai 2024 đang được kỳ vọng sẽ đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong phát triển của thị trường bất động sản. Cuộc cải tổ này sẽ tạo ra một sàng lọc tự nhiên, đẩy các doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng hoạt động của mình để tồn tại và thành công trong môi trường cạnh tranh ngày càng khắc nghiệt.
Xem thêm: Bán nhà khu đô thị Phú Lương
Thị trường bất động sản sẽ mang diện mạo mới
Nhiều quan điểm đánh giá rằng, Luật Đất đai 2024 sẽ mở ra cơ hội lớn cho sự phát triển, biến đất đai thành một “nguồn lực nội sinh” quan trọng của nền kinh tế, song đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức cho các chủ thể sử dụng đất. Trong bối cảnh này, theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, có những quan điểm cho rằng các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) sẽ là những người hưởng lợi nhiều nhất khi Luật Đất đai tiếp tục duy trì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng, trong đó có việc thu hồi đất để thực hiện các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Do đó, doanh nghiệp BĐS sẽ có cơ hội tiếp cận đất đai thông qua các quyết định hành chính về thu hồi đất, thay vì phải thương lượng với người sử dụng đất để “mua gom” thông qua cơ chế thị trường.
Nhà nước tiếp tục duy trì chính sách thu hồi đất để thúc đẩy phát triển kinh tế là một cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên, cơ chế thu hồi đất thường liên quan chặt chẽ đến cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và thầu dự án để phân phối tài nguyên đất (ở phần đầu ra). Điều này đặt ra một thách thức không nhỏ, là một “bài kiểm tra” cho khả năng chịu đựng của các doanh nghiệp.
Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ tạo ra cơ hội cho tăng trưởng kinh tế và sự phát triển, nhưng cũng mang theo vô số thách thức cho các nhà đầu tư. Thị trường bất động sản chắc chắn sẽ trải qua sự biến đổi và mang đến một diện mạo hoàn toàn mới trong chu kỳ luật sắp tới (bao gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023…) với xu hướng tăng tính cạnh tranh và minh bạch, nhưng cũng sẽ đối mặt với sự rút lui của nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa, những doanh nghiệp có năng lực yếu kém, cũng như các doanh nghiệp “sân sau”.
Chủ đầu tư muốn tồn tại cần chuyên nghiệp hơn
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, Luật Đất đai 2024 được lập ra dựa trên cơ sở chính trị của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng, với mục tiêu tổng quát là “Thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, phải trở thành công cụ phân phối đất đai hợp lý, công bằng, và hiệu quả”.
Nghị quyết 18 đã đặt ra nhiệm vụ trọng tâm trong việc sửa đổi Luật Đất đai: Quản lý, khai thác, và sử dụng nguồn lực đất đai cần được thực hiện một cách tiết kiệm, bền vững, và hiệu quả nhất để thúc đẩy phát triển quốc gia, tạo điều kiện cho Việt Nam trở thành một nền kinh tế phát triển có thu nhập cao. Việc quản lý và sử dụng đất phải được thực hiện một cách công bằng và ổn định xã hội, đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Với những quy định cụ thể trong Luật Đất đai 2024, dự báo cho thấy nó sẽ tạo ra cơ hội lớn cho sự phát triển, nhất là thông qua việc tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án sử dụng đất để phân bổ nguồn lực đất đai chủ yếu thông qua cơ chế thị trường, tuân thủ tinh thần của Nghị quyết 18. Luật đã quy định rõ các trường hợp giao đất trực tiếp mà không thông qua đấu giá, đấu thầu, đặc biệt là các trường hợp sử dụng đất có giá trị kinh tế thấp, phục vụ cho mục đích an sinh xã hội, như giao đất làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế làm việc tại các khu vực biên giới, hải đảo, nơi có điều kiện khó khăn…
Ngoài các trường hợp đã nêu trên, luật cũng quy định rõ ràng rằng việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá, đấu thầu. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm tìm ra những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh mẽ, có năng lực thực sự, đặc biệt là phải có năng lực “thực sự” dựa trên kinh nghiệm thực hiện các dự án đã thành công. Quy định này rõ ràng sẽ giúp “lọc sạch” thị trường, đẩy các doanh nghiệp nhỏ phải hợp tác để hình thành các tập đoàn lớn, tăng cường khả năng cạnh tranh. Mặc dù số lượng doanh nghiệp có thể sẽ giảm đi, nhưng quy mô và vốn của các doanh nghiệp sẽ tăng lên, đồng thời, các doanh nghiệp nhỏ sẽ dần rút lui khỏi lĩnh vực bất động sản.
Ngoài ra, việc thực hiện cơ chế đấu giá, đấu thầu một cách công khai và kết hợp với chuyển đổi số (thực hiện thông qua các nền tảng trực tuyến như hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, cổng thông tin quốc gia về đấu giá tài sản) cũng sẽ hạn chế tối đa các hành vi không minh bạch như việc giao đất trực tiếp cho các “doanh nghiệp sân sau” theo cơ chế chỉ định, cũng như tránh được các trường hợp “đấu giá cuội”, đấu thầu dàn xếp. Tất cả những điều này là lý do cơ bản khiến nguồn lực đất đai không được khai thác, sử dụng hiệu quả trong những năm qua.
Xem thêm: Luật Đất đai 2024: Những điểm mới có lợi cho người dân bị thu hồi đất
Một điểm mới đáng chú ý trong Luật Đất đai 2024 là việc thu hồi đất để triển khai các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng cho các dự án có quy mô lớn, hạ tầng đồng bộ (bao gồm điện, đường, trường học, trạm…). Điều này chỉ đặt ra việc thu hồi đất khi cần thiết để thúc đẩy các dự án mang tính chiến lược, tạo động lực cho phát triển kinh tế, thúc đẩy quá trình đô thị hóa và tạo ra những ảnh hưởng tích cực cho cả vùng lẫn khu vực, đồng thời mang lại cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án có quy mô nhỏ, mang tính cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.
Do đó, có thể nhìn nhận rằng sau năm 2024, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển với sự tham gia chủ yếu của các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, có năng lực thực sự. Các dự án bất động sản cũng sẽ trải qua quá trình thu hẹp về số lượng nhưng không ngừng mở rộng về quy mô và nâng cao chất lượng, cũng như cung cấp các tiện ích và hạ tầng đồng bộ (đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng sẽ siết chặt việc “phân lô, bán nền” tại khu vực đô thị loại III trở lên). Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển chuyên sâu của thị trường, hướng tới sự chuyên nghiệp hóa.
Chấm dứt hiện tượng doanh nghiệp găm đất rồi bỏ hoang
Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, một điểm cũng thu hút sự quan tâm lớn là việc Luật Đất đai 2024 đã thúc đẩy mạnh mẽ hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm, thu hẹp trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần. Các dự án liên quan đến sản xuất, kinh doanh sẽ phải thuê đất trả theo từng năm. Quy định mới này sẽ đặt đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh vào đúng bản chất của chúng, là nguyên liệu chính cho hoạt động sản xuất kinh doanh của nền kinh tế, không phải là tài sản để giữ lại hoặc làm vật liệu đầu cơ.
Buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm sẽ kết thúc hiện tượng các doanh nghiệp “găm giữ” các lô đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa (hiện tượng “quây tôn đất vàng”) để đợi tăng giá rồi “bán” hoặc để chuyển mục đích sử dụng sang kinh doanh nhà ở như đã xảy ra rộng rãi suốt những năm qua. Bởi với đất thuê trả tiền hàng năm, chủ đầu tư sẽ không có quyền “bán” đất mà phải hoàn thành xây dựng theo quy hoạch, thiết kế mới có thể bán hoặc cho thuê công trình.
Luật Đất đai 2024 khi bước vào ánh sáng của cuộc sống sẽ không thể phủ nhận sẽ tạo ra cơ hội to lớn cho sự phát triển, biến đất đai thành một “nguồn lực nội sinh” của nền kinh tế. Tuy nhiên, điều quan trọng cần nhấn mạnh là Luật mới sẽ hoạt động dựa trên nguyên tắc của thị trường, với một môi trường cạnh tranh cao buộc các doanh nghiệp, các chủ thể sử dụng đất phải có sự chủ động, sáng tạo, linh hoạt trong ứng biến và có mức độ chuyên môn hóa cao.
Xem thêm: Trung tâm bất động sản Hà Đông
Cũng không thể không nhắc đến trách nhiệm quản lý của các cơ quan có thẩm quyền – những “hạt nhân” trong việc thực thi chính sách đất đai trong thời kỳ mới này. Ví dụ, việc mở rộng đối tượng và hạn mức sử dụng đất nông nghiệp (cho phép các tổ chức kinh tế hoặc các cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa) sẽ tạo ra cơ hội lớn cho việc tập trung, tích tụ đất đai phục vụ cho các dự án sản xuất nông nghiệp công nghệ cao.
Hoặc quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích (bao gồm việc sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ) sẽ mang lại hiệu quả cao hơn trong việc sử dụng đất và biến nhiều nông dân trở thành triệu phú. Tuy nhiên, việc kiểm soát và quản lý từ phía cơ quan nhà nước sẽ trở nên cực kỳ quan trọng để tránh tình trạng “biến tướng”, “lách luật”, gây ra sự thất thoát và lãng phí ngân sách.
“Thực tế cho thấy, mọi cá nhân và tổ chức đều có thể hưởng lợi nếu họ hiểu biết về luật pháp và có chiến lược phù hợp với tình hình, bao gồm cả khía cạnh pháp lý và tài chính… Ngược lại, nếu không kịp thời trang bị cho mình để đối mặt với những thay đổi trong chu kỳ luật pháp mới, họ cũng có thể trở thành nạn nhân của sự thay đổi”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.