Giảm độ lệch cán cân cung – cầu sản phẩm bất động sản
Savills Việt Nam đã tiến hành khảo sát và cho thấy, trong vòng 5 năm gần đây, giá chung cư đã tăng vọt lên đến 77%. Hiện nay, giá trung bình của căn hộ chung cư mới khoảng 54 triệu đồng/m2. Điều đáng chú ý không chỉ là sự tăng giá đáng kể, mà còn là tình trạng dư thừa của nguồn cung nhà ở cao cấp, trong khi đó phân khúc nhà ở giá rẻ, có giá dưới 25 triệu đồng/m2, trở nên vô cùng hiếm hoi trên thị trường.
Giảm độ lệch cán cân cung – cầu sản phẩm bất động sản
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản hiện vẫn đang đối mặt với tình trạng mất cân đối giữa cung và cầu, và đây là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho sự phát triển bền vững của thị trường. Để giảm thiểu sự chênh lệch giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản, nguồn cung nhà ở phải được tăng cường, đặc biệt là trong phân khúc “vừa túi tiền”.
Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2023, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm. Tại TP Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ chủ yếu tăng ở phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt là tại các dự án gần trung tâm như quận Bình Thạnh và TP. Thủ Đức, với giá khoảng hơn 60 triệu đồng/m2.
Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết từ cuối năm 2023, trên thị trường hầu như không còn dự án căn hộ bình dân với giá dưới 25 triệu đồng/m2, mà chủ yếu là các dự án căn hộ trung cấp có giá từ 25 – 50 triệu đồng/m2, đủ điều kiện cho việc huy động vốn và giao dịch.
Giải thích về sự mất cân đối này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, cho biết nguyên nhân chính là do các vấn đề pháp lý kéo dài ở nhiều dự án trong nhiều năm qua. Một số dự án nhà ở may mắn được phê duyệt và triển khai nhưng sau đó lại bị doanh nghiệp, chủ đầu tư “nâng cấp” và chuyển từ dự án nhà ở trung cấp, bình dân thành nhà ở cao cấp hơn nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu
Kết quả là, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trên thị trường bất động sản đã bị thiếu hụt. Đồng thời, việc đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn về mặt pháp lý do thủ tục còn “ngặt nghèo” hơn so với nhà ở thương mại, gây ra tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng trong nguồn cung phân khúc này.
Ngoài ra, nguyên nhân làm cho giá nhà, giá căn hộ tăng nhanh trong thời gian qua là do thị trường lệch pha về sản phẩm cao cấp, hạng sang, trong khi thiếu hụt sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Mặc dù nhà ở cao cấp chỉ nên chiếm tỷ lệ nhỏ, nhưng trong nhiều năm qua, chúng đã chiếm áp đảo từ 70 đến 80% nguồn cung trên thị trường, gây ra tình trạng đầu cơ, găm giữ và đẩy giá bất động sản lên cao – ông Châu phân tích.
Để giảm thiểu sự chênh lệch của cân cầu cung trên thị trường bất động sản, Tiến sỹ Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đề xuất cần có giải pháp về chính sách và thể chế cho nhà ở vừa túi tiền theo hướng nhà ở thương mại mà không cần hỗ trợ tài chính như nhà ở xã hội.
“Việc triển khai mô hình nhà ở vừa túi tiền như một số quốc gia khác là một ví dụ tốt mà Việt Nam có thể tham khảo. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tiến hành nghiên cứu khoa học về vấn đề này vào đầu năm 2024 để đưa ra các đề xuất kịp thời cho Nhà nước,” ông Bình chia sẻ.
Theo ông Bình, song song với việc triển khai dự án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, cần có thêm chính sách để thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào lĩnh vực xây dựng nhà ở vừa túi tiền thông qua các biện pháp về thủ tục hành chính, cung cấp vốn… Việc này là cần thiết vì chỉ riêng nhà ở xã hội đã gặp rất nhiều khó khăn trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp thu nhập thấp đến trung bình. Nhà ở vừa túi tiền cần được đặt vai trò quan trọng trên thị trường bất động sản của Việt Nam.”
Nhà ở xã hội
Theo Tiến sỹ Nguyễn Bích Lâm, nguyên Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê, trong năm vừa qua, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều thách thức nhưng nhờ vào nỗ lực của Chính phủ, nhiều chính sách đã được triển khai kịp thời. Những khó khăn đã được giải quyết một cách có phương pháp, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất và kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên, mỗi doanh nghiệp bất động sản cũng cần thực hiện việc tái cấu trúc cả doanh nghiệp và sản phẩm bất động sản của mình. Trong thực tế, trong thời gian qua, cơ cấu sản phẩm bất động sản tập trung quá nhiều vào các phân khúc cao cấp, chủ yếu dành cho tầng lớp trung lưu giàu có trên thị trường. Sự tập trung quá mức này đã gây ra sự mất cân đối trong cung cầu, dẫn đến việc đẩy giá bất động sản lên rất cao so với giá trị thực của sản phẩm.
“Vì vậy, việc cơ cấu lại các sản phẩm bất động sản để phù hợp với nhu cầu thị trường là rất cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường” – chuyên gia này nhấn mạnh.
Trong năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ có nhiều điểm sáng hơn nhờ vào việc thông qua các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, và dự kiến sẽ có hiệu lực đồng bộ vào tháng 1/2025.
Hành lang pháp lý rõ ràng, điểm nghẽn được giải quyết và việc giảm lãi suất cho vay sẽ thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội mới. Một hy vọng khác là khi chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở vừa túi tiền được thấu hiểu sâu sắc hơn, nguồn cung cũng sẽ tăng lên. Khi đó, cân bằng giữa cung và cầu sẽ dần được cải thiện và trở nên ổn định hơn.
