Một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai sửa đổi vừa qua là quy định về việc thiết lập bảng giá đất hàng năm, một quy định đã lâu được dư luận chờ đợi.
Xem thêm: Danh sách bán nhà khu đô thị Thanh Hà
Xóa nạn đất hai giá
Theo quy định mới của Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2013, bảng giá đất sẽ không còn được điều chỉnh 5 năm một lần như trước. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ công bố bảng giá đất hàng năm vào đầu năm, đánh dấu một sự thay đổi quan trọng trong cách quản lý và định giá đất đai.
TS. Trần Quang Huy, giáo sư tại Đại học Luật Hà Nội, đồng tình với nội dung mới này. Ông đánh giá rằng, nguyên tắc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, tức là giá đất cần phải linh hoạt, có tính cập nhật cao, và sát với biến động thực tế trên thị trường, đặc biệt là trong một khoảng thời gian ngắn.
“Nếu giữ nguyên việc kéo dài 5 năm cho một nhiệm kỳ Hội đồng nhân dân cấp tỉnh như hiện nay, bảng giá đất sẽ không thể hiện được đúng tình hình thị trường. Dù có điều chỉnh khi tăng thêm 20% hoặc giảm 20%, mức giá này vẫn sẽ trở nên cứng nhắc, không linh hoạt và không thể nắm bắt đúng xu hướng thị trường. Trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc xây dựng bảng giá đất theo chu kỳ hàng năm, công bố công khai và áp dụng từ 1/1 của năm mới đánh dấu một bước tiến quan trọng, thể hiện sự linh hoạt và cập nhật theo cơ chế thị trường,” ông Huy nhận định.
Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc của công ty bất động sản Tuấn Anh, đã chia sẻ quan điểm của mình về việc điều chỉnh giá đất mỗi 5 năm một lần. Ông Tuấn cho rằng, với chu kỳ điều chỉnh này, bảng giá đất không còn phản ánh chính xác thực tế.
“Thời gian gần đây, có những khu vực giá đất biến động đến vài trăm % trong 1 năm, không phải 5 năm. Do đó, việc điều chỉnh giá đất theo chu kỳ 5 năm là lạc hậu, không đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai từ Nhà nước,” ông Tuấn lưu ý.
Ông cũng chia sẻ thêm rằng hiện nay, bảng giá đất được sử dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thời gian vừa qua, quy định về giá đất áp dụng cho việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá trong hợp đồng cao hơn so với bảng giá đất, thì sẽ sử dụng giá trong hợp đồng; ngược lại, sẽ áp dụng giá trong bảng giá đất.
Điều này đã dẫn đến tình trạng khi giao dịch thực tế có giá rất cao, nhưng giá được ghi trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất để có thuế tính theo bảng giá đất. Kết quả là ngân sách thất thu và điều quan trọng hơn là nhà nước không có dữ liệu chính xác về giá đất để thực hiện các bước tiếp theo như định giá đất cụ thể.
Vì vậy, việc công bố giá đất hằng năm nhằm đảm bảo sự gần gũi với giá thị trường và khuyến khích người dân ý thức về việc bảo vệ quyền lợi của họ.
Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc của công ty bất động sản Tuấn Anh, giải thích: “Khi các giao dịch được ghi chính xác, không chỉ giữ ổn định nguồn thu thuế, mà còn giúp bảo vệ quyền lợi của người dân thông qua việc có các công chứng đầy đủ. Đồng thời, nhà nước có cơ hội xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường, từ đó hỗ trợ quá trình xây dựng, định giá, và xác định giá đất cụ thể.
Xem thêm: Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh về mức hợp lý hơn sau khi Luật Đất đai thông qua
Có lợi cho ngân sách Nhà nước
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cũng chia sẻ quan điểm rằng, việc công bố bảng giá đất hằng năm vào đầu năm sẽ giúp đưa ra giá gần giống với thực tế trên thị trường. Hiện nay, bảng giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Khi bảng giá đất được điều chỉnh theo biến động hằng năm của thị trường, theo luật sư Phượng, điều này sẽ mang lại lợi ích cho ngân sách Nhà nước. Bởi vì bảng giá đất chính là cơ sở để tính toán tiền sử dụng đất và thuế thu nhập…
Các tỉnh, thành khi điều chỉnh và ban hành bảng giá đất tiếp cận gần với giá thị trường, đây sẽ là cơ sở để xác định thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản. Khi đó, người dân sẽ phải khai báo đúng giá trị chuyển nhượng bất động sản theo giá thị trường, từ đó giúp tránh tình trạng thất thu ngân sách do khai “hai giá” trong giao dịch nhà đất hiện tại. Điều này là quan điểm được luật sư Phượng chia sẻ.
Cũng theo quan điểm này, giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng lên tiếng, cho rằng hiện nay, việc quy định thời gian 5 năm cho bảng giá đất do các địa phương thực hiện là quá dài, gây trễ hại và không đồng bộ với biến động giá thị trường.
Để đảm bảo minh bạch trong thông tin về thị trường bất động sản, cần phát triển một bộ phận chuyên trách quản lý và nhập giá đất. Đồng thời, để tăng cường tính minh bạch trong giao dịch bất động sản, quá trình thanh toán cũng nên được thực hiện thông qua các ngân hàng.
“Yếu tố quan trọng nhất là sự minh bạch, chỉ có khi đó chúng ta mới có thể tránh được tình trạng thất thu thuế,” người này nhấn mạnh.
Hơn nữa, việc loại bỏ khung giá đất là cần thiết để thay đổi cơ bản tư duy, giúp người dân có cơ hội tiếp cận với giá thực tế của thị trường. Điều này không chỉ giảm bớt những khó khăn liên quan đến khiếu nại và kiện tụng về đất đai như hiện nay mà còn tạo điều kiện cho một thị trường bất động sản trở nên minh bạch và công bằng hơn.