Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Pháp luật bất động sản » Luật Đất đai 2024: Ngăn đầu cơ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân

Luật Đất đai 2024: Ngăn đầu cơ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân

    Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 đã “nâng cao” điều kiện mà doanh nghiệp cần đáp ứng để nhận quyền sử dụng đất cho việc thực hiện các dự án nhà ở thương mại. Điều này nhấn mạnh sự quan trọng của việc Nhà nước giữ vững thế chủ động, hướng dẫn phát triển các dự án nhà ở một cách có ổn định và đồng bộ.

    Luật Đất đai 2024: Ngăn đầu cơ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân
    Luật Đất đai 2024: Ngăn đầu cơ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân

    Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông

    Theo quy định của Luật Đất đai 2013, sau khi cơ quan nhà nước phê duyệt, doanh nghiệp có thể thỏa thuận nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn quyền sử dụng đất mà không quan trọng đất đó thuộc loại nào.

    Khu đất mà doanh nghiệp nhận quyền chỉ cần phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai (sửa đổi) mới 2024 chỉ cho phép doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Doanh nghiệp đã sở hữu quỹ đất cần phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được phép triển khai dự án.

    Hết thời gom đất rồi bỏ hoang

    Trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, nhiều ý kiến của chuyên gia và đại biểu Quốc hội cho rằng không cần thiết phải siết chặt quy định về việc doanh nghiệp nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo họ, một khu vực đất miễn phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất sẽ được sử dụng cho dự án. Tuy nhiên, thực tế phát triển của các dự án nhà ở thương mại trong nhiều năm đã khiến cần phải “siết” lại các điều kiện.

    Hiện nay, nhiều doanh nghiệp gom đất nông nghiệp một cách không kiểm soát và để hoang, không triển khai dự án. Cũng có tình trạng mua gom đất nông nghiệp, sau đó xin điều chỉnh quy hoạch từ các cơ quan chức năng khác để chuyển đổi thành dự án nhà ở.

    Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EximRS, nhìn nhận rằng việc quy định như trên sẽ giúp lọc bỏ các chủ đầu tư không đủ điều kiện, ngăn chặn tình trạng gom đất, giữ đất mà không thực hiện dự án.

    Trong tương lai gần, các chủ đầu tư có ý định thực hiện dự án sẽ phải có khả năng tài chính để chuẩn bị quỹ đất, do giá đất ở sẽ cao hơn so với đất nông nghiệp và các loại đất khác. Điều này cũng đồng nghĩa với việc giúp ngân sách nhà nước khai thác được lợi nhuận từ sự chênh lệch giá đất khi dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc thông qua quá trình đấu giá đất sạch.

    Theo bà Tú, theo quy định của luật, tất cả các lô đất trong khu vực dự án phải được chuyển đổi 100% thành đất ở trước khi doanh nghiệp có thể thảo thuận nhận chuyển nhượng để triển khai dự án.

    Doanh nghiệp có thể phải đợi Nhà nước thực hiện quy trình thu hồi đất sạch, sau đó thực hiện bán đấu giá hoặc gói chặt dự án theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, để sau đó tham gia đấu thầu dự án theo hướng phát triển đô thị theo ý đồ của cơ quan quản lý. Như vậy, nếu triển khai tốt, Nhà nước sẽ đạt được sự chủ động trong quá trình phát triển các dự án nhà ở thương mại.

    Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EximRS
    Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EximRS

    Do đó, theo quan điểm của bà Tú, Nhà nước cần tạo ra điều kiện cung cấp quỹ đất sạch để hỗ trợ doanh nghiệp tham gia đấu giá và triển khai dự án.

    “Bằng cách có quỹ đất sạch, thời gian đầu tư của doanh nghiệp sẽ được rút ngắn vì đã qua các bước quy hoạch, thu hồi, bồi thường và tái định cư. Với những doanh nghiệp chưa có quỹ đất sẵn có, cơ hội tham gia vào các dự án sẽ trở nên hẹp hơn, đòi hỏi họ phải có năng lực tài chính và hiểu rõ về quy hoạch địa phương để lựa chọn vị trí dự án phù hợp với yêu cầu cụ thể của địa phương đó,” bà Tú đưa ra nhận định.

    Xem thêm: Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh về mức hợp lý hơn sau khi Luật Đất đai thông qua

    Loại bỏ doanh nghiệp “tay không bắt giặc”

    Theo luật sư Trần Quốc Dũng, phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết rằng hiện nay, nhiều địa phương thường áp dụng biện pháp hành chính để hạn chế việc người dân chuyển đổi đất từ khu vực quy hoạch đất ở sang đất ở để làm dự án. Tuy nhiên, với quy định mới của luật, trừ khi Nhà nước thu hồi đất để bán đấu giá hoặc đấu thầu dự án và toàn bộ đất trong khu vực dự án phải là đất ở, doanh nghiệp mới có thể nhận chuyển nhượng.

    Vì vậy, ông Dũng đề xuất xây dựng một nghị định nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất để người dân có đất trong các khu vực quy hoạch đất ở có thể nhanh chóng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ông Dũng nhận định rằng việc triển khai dự án trong tương lai sẽ trở nên khó khăn hơn nhiều. Một số doanh nghiệp có thể phải xem xét việc mua lại các dự án đã bắt đầu nhưng chưa hoàn thành. Trong khi đó, các doanh nghiệp khác có quỹ đất có thể phải nỗ lực để phát triển dự án trên quỹ đất của mình.

    Ông Dũng nhấn mạnh rằng, trong dài hạn, xu hướng chính vẫn là thông qua đấu giá và đấu thầu để thực hiện những dự án lớn. Điều này đồng nghĩa với việc cần có sự hỗ trợ từ Nhà nước trong việc thiết lập cơ chế thu hồi đất và bồi thường, đồng thời Nhà nước sẽ thu được chênh lệch địa tô từ quá trình này.

    “Thông điệp rõ ràng là Nhà nước mong muốn có những doanh nghiệp có năng lực thực sự để triển khai dự án. Số lượng doanh nghiệp như vậy hiện đang rất ít, và có khả năng các doanh nghiệp sẽ hợp tác, liên kết với nhau để tham gia đấu thầu và đấu giá các dự án.

    Hình thức này sẽ tạo ra một môi trường phát triển dự án nhà ở, khi các khu đô thị được hình thành thông qua quá trình đấu thầu và đấu giá, khả năng sẽ tạo ra những khu đô thị có kế hoạch hóa hơn, không phải là mỗi doanh nghiệp tự làm như trước đây”, ông Dũng phân tích.

    Trong dài hạn, xu hướng chính vẫn là thông qua đấu giá và đấu thầu để thực hiện những dự án lớn
    Trong dài hạn, xu hướng chính vẫn là thông qua đấu giá và đấu thầu để thực hiện những dự án lớn

    Theo ông Dũng, vai trò của Nhà nước sẽ trở nên quan trọng trong thời gian tới. Để có quỹ đất, Nhà nước cần đồng bộ hóa và giảm thiểu các thủ tục hành chính, tối giản quy trình để tạo ra các quỹ đất phát triển phù hợp với kế hoạch thu hút đầu tư. Đồng thời, tại một số khu vực, Nhà nước cũng cần đảm nhận trách nhiệm đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển các dự án.

    “Quan trọng lúc này là từ trung ương đến địa phương phải thấu hiểu trách nhiệm này để phát triển đô thị một cách đồng bộ, không thể để tình trạng quỹ đất đắp chiếu như trước đây. Các khu đất đã được quy hoạch làm khu đô thị cần được nhanh chóng tích hợp vào kế hoạch để thu hồi và tạo ra quỹ đất sạch, hoặc thông qua quá trình đấu thầu để doanh nghiệp triển khai dự án”, ông Dũng nhấn mạnh và đồng thời lưu ý rằng Nhà nước cần có cơ chế để chi trả từ ngân sách nhằm thu hồi đất hoặc đầu tư vào hạ tầng để thu hút đầu tư.

    Phát huy vai trò trung tâm phát triển quỹ đất địa phương

    Trong quá trình đầu tư vào các dự án đô thị quy mô lớn, nếu không có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước, vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng có thể dẫn đến việc tăng giá đất, không đảm bảo rằng người dân sở hữu đất sẽ được hưởng lợi, mà thay vào đó là sự tăng trưởng của các đối tượng đầu cơ mua gom đất. Vì vậy, khi đầu tư vào các dự án đô thị quy mô lớn và xây dựng hạ tầng, sự hỗ trợ và can thiệp của Nhà nước là hết sức quan trọng để đảm bảo sự thu hồi đất hiệu quả.

    Để thực hiện điều này, cần tăng cường phát triển các mô hình trung tâm quản lý và phân phối quỹ đất ở các tỉnh, thành phố. Các trung tâm này có thể hoạt động như bên thứ ba để đảm bảo quyền lợi của cả người dân và doanh nghiệp trong quá trình đầu tư và phát triển dự án đô thị.

    Các trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết giá đất, hỗ trợ kiểm soát giá thành đất đai đầu vào và tạo điều kiện cho người dân có thể tiếp cận nhà ở với giá phù hợp.

    Để thực hiện mục tiêu này, các địa phương cần quản lý và vận hành hiệu quả các trung tâm phát triển quỹ đất. Các trung tâm này, khi có đủ nguồn lực, có thể tiến hành giải phóng mặt bằng để tạo ra quỹ đất sạch, từ đó tổ chức đấu giá đất. Trong trường hợp trung tâm không đủ nguồn lực để giải phóng mặt bằng, họ có thể tổ chức đấu thầu để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất.

    Dựa trên kết quả của đấu thầu, các trung tâm phát triển quỹ đất phải đảm nhận nhiệm vụ thu hồi và giải phóng mặt bằng cho dự án được chọn.

    Luật Đất đai 2024 đặt ra yêu cầu các địa phương phải định kỳ ban hành bảng giá đất hàng năm, nhằm đảm bảo rằng quá trình thu hồi đất sau đấu thầu chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất sẽ bảo vệ quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Thực tế cũng chỉ ra rằng ở những vùng sâu, vùng xa, sự can thiệp của Nhà nước là quan trọng để thu hút nhà đầu tư và khích lệ họ đầu tư vào các dự án.

    Các địa phương phải định kỳ ban hành bảng giá đất hàng năm
    Các địa phương phải định kỳ ban hành bảng giá đất hàng năm

    Tâm lý chung của các nhà đầu tư là họ cần có độ chắc chắn trước khi quyết định đầu tư, nếu không họ không sẵn lòng bỏ vốn vào dự án. Cơ chế thương lượng trong quá trình thu hồi đất có thể chỉ thích hợp với các dự án nhỏ, trong các khu vực đô thị đã phát triển ổn định.

    Luật Đất đai 2024 khích lệ việc thực hiện đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, cần tăng cường hoạt động đấu thầu cho các dự án có sử dụng đất vì nó phản ánh thực tế hiện nay – Nhà nước không đủ kinh phí, đặc biệt là khi phải chi trả một lượng lớn tiền để giải phóng mặt bằng cho các dự án khu đô thị quy mô lớn. Điều này cũng giải quyết vấn đề Nhà nước đã chi tiền giải phóng mặt bằng nhưng không thể thu hút được nhà đầu tư thực hiện dự án.

    Vấn đề lớn là cần Nhà nước đảm nhận vai trò điều tiết thị trường đất đai, vì giá đất ở và giá nhà hiện nay đang ở mức quá cao so với thu nhập của đa số người dân. Việc điều tiết này không chỉ nhằm bảo vệ quyền lợi của những người bị thu hồi đất mà còn phải kiểm soát giá nhà đất ở mức hợp lý, nhằm nâng cao chất lượng sống cho đa số người dân. Trong tình hình hiện tại, thị trường đất đai vẫn chưa thể hoạt động một cách tự do mà không có sự can thiệp của Nhà nước.”

    Ngăn đầu cơ, đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân

    Luật Đất đai 2024 đã hướng đến nguyên tắc thị trường hơn để đảm bảo sự cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp, có nhu cầu phát triển kinh tế, và người dân, là chủ thể có nhu cầu tiêu dùng nhà ở.

    Hai nhu cầu này tồn tại song hành, tương hỗ với nhau, tạo thành một khía cạnh đầy đủ của vấn đề, và việc coi thái quá một khía cạnh có thể dẫn đến việc lạc lõng mặt khác.

    Chúng ta đã tiếp cận gần hơn với nguyên tắc thị trường, trong đó hai bên có thể thỏa thuận với nhau trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong khi Nhà nước chỉ thu hồi trong 32 trường hợp cụ thể.

    Sau khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất cho dự án, vấn đề tiếp theo là liệu họ có nên thanh toán một lần hay hàng năm cho việc sử dụng đất, điều này phụ thuộc vào mục đích và nhu cầu phát triển kinh tế cụ thể của từng dự án.

    Về góc độ kinh tế, để đảm bảo dự án đầu tư mang lại hiệu quả, doanh nghiệp cần có khả năng tái đầu tư vào xã hội. Do đó, tôi cho rằng quy định về việc thanh toán tiền sử dụng đất cho dự án cần phải linh hoạt, dựa trên nguồn vốn phát triển của doanh nghiệp thay vì áp đặt các hạn chế pháp lý cứng nhắc lên chủ đầu tư.

    Một dự án chung cư tại quận Hà Đông
    Một dự án chung cư tại quận Hà Đông

    Bối cảnh mà Luật Đất đai 2024 ra đời khác biệt so với Luật Đất đai 2013, xã hội đã phát triển và thay đổi đáng kể. Với tiềm năng xã hội và sự nhận thức của cộng đồng ngày nay, quy định của Luật Đất đai 2024 trở nên linh hoạt và phù hợp hơn với xu hướng phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời đặt ra rõ ràng mục tiêu của luật.

    Nguyên tắc cơ bản là việc sử dụng đất phải được thiết kế phù hợp với mục đích sử dụng, dựa trên đặc điểm tự nhiên, kinh tế – xã hội và yêu cầu của cộng đồng, nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất. Để thực hiện nguyên tắc này, các cơ quan nhà nước đã phát triển quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

    Nội dung của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được tính toán cẩn thận, chia ra các mục đích sử dụng đất khác nhau. Trong số các loại đất, đất ở thường có giá trị thương mại cao nhất và tính thanh khoản lớn, trong khi các loại đất khác có giá trị thấp hơn. Việc sử dụng đất cần phải tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

    Vấn đề quan trọng là kiểm soát giá đất trong quá trình đấu thầu và đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên quá cao. Điều này đã được đặt ra từ nghị quyết 19 và được nhấn mạnh lại trong nghị quyết 18 năm 2022. Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh việc hạn chế và ngăn chặn đầu cơ đất.

    Để hạn chế đầu cơ đất và ngăn chặn tình trạng găm đất, việc đánh thuế cao đối với những người sở hữu nhiều đất và nhà là một giải pháp quan trọng. Chính sách này giúp ngăn chặn việc mua bán đất với mục đích kiếm lời, đồng thời đảm bảo rằng đất đai và nhà ở sẽ được chuyển giao cho người tiêu dùng thực sự và những nhà đầu tư có ý định phát triển dự án thực sự, đồng thời giúp đất đai được định giá đúng đắn.

    Rút gọn thủ tục, giảm chi phí cho doanh nghiệp

    Luật Đất đai 2024 đã tạo ra sự cân bằng trong lợi ích giữa cộng đồng dân cư và doanh nghiệp, đặc biệt là thông qua cơ chế thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người dân và doanh nghiệp.

    Cơ chế này đã làm tăng giá đất cho việc triển khai dự án, đồng thời làm cho giá đất linh động theo tình hình thị trường, làm phức tạp quá trình thỏa thuận và tăng khả năng xung đột. Để cân bằng lợi ích cho tất cả, doanh nghiệp sẽ phải tự điều chỉnh và đàm phán một cách linh hoạt.

    Luật Đất đai 2024 đã tạo ra sự cân bằng trong lợi ích giữa cộng đồng dân cư và doanh nghiệp
    Luật Đất đai 2024 đã tạo ra sự cân bằng trong lợi ích giữa cộng đồng dân cư và doanh nghiệp

    Theo quy định của luật, mỗi năm các địa phương sẽ ban hành bảng giá đất, đây là cơ sở để cả doanh nghiệp và người dân có thể thảo luận và thống nhất trong quá trình thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

    Luật Đất đai 2024 khuyến khích việc đấu giá và đấu thầu chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, để kiểm soát giá đất, Nhà nước cần thực hiện một đánh giá cân nhắc về mức độ thị trường, đồng thời cần tạo sự hài hòa giữa thu ngân sách và mục tiêu kiểm soát giá đất ở mức phù hợp, tránh tình trạng đẩy giá đất lên quá cao. Việc nhà đầu tư trúng đấu giá mà không triển khai dự án trên đất, chỉ đơn thuần là đặt cọc, có thể dẫn đến lãng phí nguồn đất đai. Nếu giá đấu giá đất quá cao, có thể tình cờ làm tăng giá đất trong khu vực và đẩy lên giá nhà.

    Ngoài ra, cần tối giản hóa thủ tục liên quan đến đất đai để doanh nghiệp không mất quá nhiều thời gian đợi chờ thủ tục dự án. Đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, việc chờ đợi thủ tục không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận mà còn liên quan đến vấn đề thanh khoản và dòng tiền đầu tư. Nếu vốn đầu tư bị “chôn” trong dự án quá lâu, chi phí sẽ tăng cao và doanh nghiệp có thể không thu được lợi nhuận.

    Ví dụ, các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản công nghiệp hiện nay, nếu có khả năng cho thuê được 60% mặt bằng, có thể được địa phương giao đất cho dự án tiếp theo. Do đó, nhà đầu tư không nhất thiết phải hướng đến lợi nhuận quá cao, mà chỉ cần mức lợi nhuận hợp lý để đảm bảo thu hồi vốn và có khả năng đầu tư vào các dự án tương lai.