Tính từ ngày 1/1/2025, theo quy định mới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán và không được phép thu quá 95% giá trị khi khách hàng thanh toán cho nhà ở chưa được hoàn thiện và chưa có sổ đỏ.
Xem thêm: Trung tâm mua bán nhà đất Hà Đông
Luật Kinh doanh Bất động sản sau khi được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, đưa ra các quy định cụ thể về việc thu tiền đặt cọc khi mua bán hoặc thuê mua bất động sản chưa hoàn thiện.
Theo khoản 5 của Điều 23 trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng khi đã đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.
Ngoài ra, trong hợp đồng đặt cọc cần cụ thể quy định về giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, cũng như diện tích sàn xây dựng của công trình đó, và không được ủy quyền cho bất kỳ tổ chức hoặc cá nhân nào khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, hoặc quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định tại Điều 17 của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023.
Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có thông báo bằng văn bản gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đã đủ điều kiện để tiến hành bán hoặc cho thuê mua.
Trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh phải tiến hành kiểm tra về điều kiện của nhà ở sẽ được đưa vào kinh doanh và phải trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở có đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua. Trong trường hợp không đáp ứng được điều kiện, họ cần phải nêu rõ lý do.
Quy định này giúp thể hiện rõ bản chất của việc đặt cọc và đồng thời giảm thiểu rủi ro cho bên mua hoặc thuê mua, thường là bên yếu thế trong các giao dịch bất động sản. Bởi vì, việc đặt cọc là bước quan trọng nhất trong quá trình mua bán, được thực hiện trước khi ký kết hợp đồng, và cần được giám sát chặt chẽ để tránh việc thu tiền cọc quá lớn, có thể dẫn đến các hành vi lừa đảo gây tổn thất cho người mua.
Theo quy định tại Điều 25 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, quá trình thanh toán trong giao dịch mua bán nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai có thể được thực hiện qua nhiều lần. Lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% tổng giá trị hợp đồng, bao gồm cả số tiền đặt cọc.
Tỷ lệ thanh toán trong giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể giảm xuống còn 50% trong một số trường hợp cụ thể, so với tỷ lệ trước đó là 70% áp dụng cho tất cả các trường hợp.
Trong giao dịch mua bán hoặc thuê mua nhà ở, cũng như công trình xây dựng hình thành trong tương lai, việc thanh toán được thực hiện qua nhiều lần. Lần đầu tiên không vượt quá 30% tổng giá trị hợp đồng, bao gồm cả số tiền đặt cọc.
Các lần thanh toán tiếp theo phải tuân thủ theo tiến độ xây dựng. Đối với việc thanh toán trong giao dịch mua bán nhà ở hoặc công trình xây dựng, đến khi bên bán chưa bàn giao nhà ở hoặc công trình xây dựng, tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Trong trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
Xem thêm: Luật Kinh doanh bất động sản đánh dấu bước chuyển biến lớn cho thị trường
Đối thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho đến khi bên cho thuê mua bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua (trước đây quy định là 70%).
Nếu bên mua hoặc thuê mua chưa nhận được giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, bên bán hoặc cho thuê mua chỉ được thu không quá 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại sẽ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho bên mua hoặc thuê mua.
Quy định trên không chỉ giúp khách hàng giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận mà còn nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng chọn lựa nhà đầu tư không có đủ năng lực để chuyển nhượng dự án. Điều này đồng nghĩa với việc bảo đảm nguyên tắc chỉ bán, chuyển nhượng những gì người bán thực sự có.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, quy định giới hạn việc chủ đầu tư chỉ được thu cọc 5% và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi ra sổ sẽ giúp hạn chế rủi ro cho khách hàng. Điều này cũng đòi hỏi các chủ đầu tư phải có phương án chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn khi thực hiện dự án.
Trong quan điểm của ông Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Đất Xanh Service, mã: DXS), tỷ lệ 5% là một mức độ không quá cao và không quá thấp, đảm bảo tính công bằng trong thị trường. Đây cũng là mức đặt cọc tiêu chuẩn khi mua bất động sản hình thành trong tương lai tại các thị trường quốc tế như Anh, Úc, Mỹ… Tuy nhiên, điều này có thể đối mặt với thách thức đối với các chủ đầu tư nhỏ lẻ có vốn kém. Dù vậy, đối với các chủ đầu tư lớn có nhiều kênh huy động vốn, việc này sẽ không gây ra những thách thức quá khó khăn.
Theo quan điểm của ông Khôi, việc thay đổi này sẽ có nhiều ảnh hưởng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Đối với người mua, việc giảm tỷ lệ đặt cọc sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, giảm áp lực tài chính, và tạo điều kiện cho họ tham gia giao dịch sớm hơn. Còn đối với chủ đầu tư, điều này có thể giảm khả năng huy động vốn từ khách hàng, tăng nguy cơ mất cọc của khách hàng, cũng như tăng chi phí xây dựng và thời gian thi công.
