Sự phục hồi của thị trường đất nền trong quý 1/2024 đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy vậy, câu hỏi đặt ra là liệu đây là một sự phục hồi thực sự hay chỉ là tâm lý đám đông trong một giai đoạn ngắn?
Anh Khải, một nhà đầu tư đất nền, đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng để bán lại một số lô đất tại huyện Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, mà anh đã mua từ năm 2021. Anh đã giảm giá rao bán gần 10% so với giá mua ban đầu, hy vọng sẽ có giao dịch trong tháng 4 này khi thấy nhiều dấu hiệu tích cực trên thị trường đất nền.
Tuy nhiên, anh cho biết, các môi giới vẫn nhấn mạnh rằng đất dự án này vẫn khó bán, ít có khách hàng quan tâm. Trong những ngày gần đây, thị trường đất ở nội thị, đặc biệt là đất ở khu dân cư, chỉ giao dịch một cách chậm rãi. Với loại đất dự án của anh, thị trường vẫn chưa có dấu hiệu chuyển biến đáng kể.
“Tôi vẫn hy vọng sẽ có thể bán được với giá tốt trong quý 2 này. Nếu không thành công, tôi sẽ xem xét khả năng cầm cự bằng cách vay ngân hàng. Hiện nay, lãi suất không quá cao, vì vậy việc giữ đất thêm 6 tháng đến 1 năm cũng không phải là vấn đề”, anh Khải chia sẻ.
Trong khi đó, ông Tuấn, một nhà đầu tư đang bán đất nền ở Tây Ninh và Củ Chi, với số lượng lô lớn và diện tích rộng, cho biết ông cảm thấy phấn khởi khi thấy thị trường đất nền bắt đầu sôi động trở lại. Tuy nhiên, ông cũng cho rằng, việc phục hồi của thị trường đất nền vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức phía trước.
“Xuất hiện một số nhà đầu tư tham gia vào việc gom đất, đã giúp thị trường bắt đầu thu hút sự chú ý trở lại. Điều này là sự thật. Tuy nhiên, số lượng nhà đầu tư này không nhiều. Nếu nhìn chung, trong một thị trường bao gồm cả nhà đầu tư và người mua để ở, con số này không đủ để đại diện cho mức thanh khoản tổng thể của thị trường. Ngoài ra, nên lưu ý rằng xu hướng này chỉ diễn ra ở một số khu vực cụ thể, không phản ánh toàn bộ thị trường,” ông chia sẻ.
Anh Tiến Anh, một môi giới đất nền tại TP.HCM, cũng chia sẻ rằng trong tháng vừa qua, anh đã bắt đầu nhận được sự quan tâm từ phía khách hàng và đã có một số giao dịch được hoàn thành thành công. Hầu hết là các khách hàng có nhu cầu mua đất để ổn định cuộc sống, và không phải là nhà đầu tư tích cực.
Thị trường đất nền có dấu hiệu tăng trưởng trở lại, tuy nhiên, mức độ vẫn rất khiêm tốn
“Trong khoảng thời gian từ đầu tháng 3 đến nay, tôi đã hoàn thành việc bán được khoảng 8 lô đất. Đây là một con số khá tốt so với cùng kỳ năm 2023, nhưng nếu so sánh với giai đoạn 2020 – 2022, thì con số này vẫn còn thấp. Thị trường chỉ mới bắt đầu có dấu hiệu hồi phục, chứ chưa đạt được mức độ sôi động như trước đại dịch,” anh chia sẻ.
Báo cáo thị trường Bất động sản quý 1/2024 mới được công bố đã cho thấy dấu hiệu tăng trưởng trở lại trong lĩnh vực đất nền, tuy nhiên, mức độ này vẫn rất khiêm tốn so với các giai đoạn bình thường trước đây.
Cụ thể, so với mức độ quan tâm tìm kiếm đất nền trong quý 1/2022, lượng tìm mua đất nền trong quý 1/2024 vẫn giảm đi 52 điểm phần trăm. Ngay cả so với quý 2/2023 gần đây, tỷ lệ phục hồi của thị trường đất nền chỉ ở mức khoảng 1%.
Hầu hết các địa phương ở miền Nam từ TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, đến Bình Phước, đều ghi nhận mức độ giảm sút khoảng 50-55% so với cao điểm trong quý 1/2022. So với quý 4/2023, nhu cầu mua đất nền gần như chỉ dao động ổn định, thậm chí giảm đi ở một số thị trường trước đây từng “nổi sóng” như Bình Phước, Lâm Đồng, và Tây Ninh.
Mặc dù giá đất nền đã dừng lại ở mức giảm sâu, nhưng hầu hết vẫn duy trì xu hướng ổn định trong quý đầu năm nay. Tuy vậy, theo các chuyên gia, giá bán hiện tại của đất nền vẫn đang thấp hơn nhiều so với đỉnh cao vào năm 2022. Cụ thể, giá đất nền ở Đồng Nai vẫn thấp hơn khoảng 12%, trong khi đất nền ở Long An, Lâm Đồng, Bà Rịa – Vũng Tàu… thấp hơn đến gần 20% so với đỉnh cao vào năm 2022.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền có tính chu kỳ. Nếu nhìn vào xu hướng tìm kiếm, tháng 3 và tháng 5 thường là thời điểm mà nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng mạnh. Gần đây, việc thông qua Luật Đất đai và Luật kinh doanh bất động sản đã tạo ra những thông tin liên quan đến việc hạn chế phân lô bán nền ở một số loại hình đô thị loại II, III. Mặc dù nhu cầu tìm kiếm đất nền đã tăng lên, nhưng chỉ là tăng so với mức thấp nhất vào năm 2023.
Giá bán hiện tại của đất nền vẫn đang thấp hơn nhiều so với đỉnh cao vào năm 2022
Ngoài ra, giá đất nền ở một số khu vực cũng đã được điều chỉnh. Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang phải đối mặt với nhiều vấn đề liên quan đến nguồn vốn và lãi vay, điều này làm cho chỉ có những thị trường có liên quan đến sự biến động của hạ tầng mới ghi nhận được sự hồi phục nhanh chóng, trong khi các khu vực khác, đặc biệt là đất nền ở tỉnh, vẫn đang gặp khó khăn.
Tuy nhiên, ông Tuấn cũng đưa ra dự báo rằng, sự phục hồi của thị trường đất nền đang diễn ra tích cực hơn nhiều so với kỳ vọng trước đó. Với việc áp dụng quy định chặt chẽ về phân lô, dự kiến nguồn cung đất nền sẽ giảm đáng kể sau năm 2025, nhưng nhu cầu về đất nền khó có thể giảm trong dài hạn do sự ưa chuộng của người dân Việt Nam đối với loại hình này vẫn rất cao. Khi cung đất ít, cầu mua sẽ tăng, từ đó giá đất nền sẽ có xu hướng tăng. Điều này đã làm cho nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt cơ hội và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới có hiệu lực.
Ông Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án tại DKRA Group, cũng chia sẻ quan điểm tương tự, cho rằng Nhà nước đã bắt đầu thực hiện các biện pháp siết chặt, nhằm hạn chế việc phân lô bán nền.
Theo quan điểm của ông Thắng, nguồn cung đất nền mới ngày càng trở nên khan hiếm. Trong tương lai, khi thị trường bất động sản hồi phục, sự khan hiếm này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đã được phê duyệt hoặc đã mở bán có cơ hội tăng giá ổn định, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Sự khan hiếm về nguồn cung kết hợp với sức cầu lớn sẽ dẫn đến sự tăng giá đất nền. Tuy nhiên, khác biệt so với các chu kỳ trước, trong chu kỳ mới, không còn xu hướng sốt ảo và tăng giá đất nền mạnh mẽ, mà thay vào đó là sự phát triển ổn định và bền vững.
