4 loại rủi ro trong đầu tư bất động sản cho thuê và cách giải quyết
Khi bạn mua cổ phiếu hoặc trái phiếu, tất cả những gì bạn có thể làm là ngồi lại và hy vọng điều tốt nhất. Nhưng khi bạn mua bất động sản, bạn sẽ kiểm soát được nhiều hơn lợi nhuận, rủi ro và kết quả của mình. Tốt hơn nữa, bạn có thể dự đoán chính xác lợi nhuận và chi phí của mình trước khi đầu tư.
Khi bạn bắt đầu mở rộng danh mục đầu tư của mình, hãy cùng Nhà Đất Club tìm hiểu về các loại rủi ro mà bạn có thể gặp phải và cách giải quyết chúng.
4 loại rủi ro trong đầu tư bất động sản cho thuê và cách giải quyết
Khi tôi mua bất động sản cho thuê đầu tiên của mình, tôi nghĩ rằng dòng tiền là “tiền thuê nhà trừ đi khoản thanh toán thế chấp”. Sau đó, tôi đã mua liên tiếp mười bất động sản khác, và sau đó tôi đã dễ dàng nhận ra mình đã sai lầm như thế nào.
Nếu bạn không biết cách dự báo chi phí một cách chính xác, bạn sẽ phải trả nhiều tiền hơn cho các bất động sản cho thuê.
Để khắc phục điều này những nhà đầu tư lâu năm tham khảo “Quy tắc 50%”: Chi phí không thế chấp chiếm khoảng 50% giá thuê, khi được tính trung bình theo thời gian. Các chi phí này bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm, sửa chữa và bảo trì, phí quản lý tài sản, tỷ lệ trống phòng, và chi phí pháp lý, tiếp thị và hành chính.
Bên cạnh đó, bạn cũng cần biết cách đánh giá chính xác giá thuê trên thị trường. Thực hành phân tích thị trường so sánh cho đến khi bạn cảm thấy tự tin rằng mình có thể làm điều đó một cách chính xác.
Rủi ro từ khách thuê
Không phải lúc nào người thuê cũng trả tiền thuê của họ. Trong khi bạn vẫn phải liên tục trả tiền thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm, sửa chữa, bảo trì và các chi phí khác…
Đầu tiên và quan trọng nhất, hãy sàng lọc tất cả khách thuê một cách kỹ lưỡng, thậm chí là có phần khó tính một chút. Điều đó bắt đầu với việc xem xét nhu cầu thuê của họ, những vấn đề về tài chính để đảm bảo khả năng chi trả, yêu cầu đặt cọc thêm tiền để không bị chậm và tránh các vấn đề thiệt hại về tài sản, kiểm tra các dấu hiệu về vi phạm pháp luật của người thuê…. Tất cả điều này sẽ giúp bạn hạn chế được rủi ro khi khách thuê không trả tiền nhà hoặc chậm trả.
Rủi ro từ khách thuê
Rủi ro hỏng hóc tài sản bởi người thuê
Tôi đã chứng kiến những người thuê nhà gây thiệt hại hàng chục nghìn đô la cho các căn hộ mà họ thuê. Điều này khiến nhiều chủ thuê phải đau đầu, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của họ khi chi phí sửa chữa tăng.
Để giảm thiểu vấn đề này, bạn cần làm rõ các vật dụng và tài sản trong khu vực cho thuê và khu vực chung. Đưa vào hợp đồng các điều khoản bồi thường thiệt hại khi người thuê gây ra. Ngoài ra, khi lắp đặt các vật dụng nên lựa chọn các sản phẩm có độ đàn hồi tốt, cứng, chất lượng để đảm bảo ít bị hỏng hóc nhất có thể.
Chi phí sửa chữa cao
Khi bạn quyết định mua một bất động sản mà cần phải sửa chữa, bạn cần tính toán rõ các phí sửa chữa cụ thể. Nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm thường không quan tâm đến điiều này. Tuy nhiên, nếu chi phí sửa chữa quá lớn thì sẽ khiến bạn bị lỗ nhiều hơn là có lãi đến khi bán tài sản.
Đầu tiên, hãy bổ sung ngân sách cho những chi phí không lường trước được. Nhiều nhà đầu tư bất động sản tăng thêm cho ngân sách này khoảng 25%, một số thậm chí còn cao hơn.
Thứ hai, chỉ sử dụng các nhà thầu mà bạn biết và tin tưởng, những người sẽ không cố gắng tăng giá cho bạn trong khi thực hiện công việc.
Thứ ba, không thay đổi phạm vi công việc. Tập trung vào những cải tạo tốt nhất để bán lại và cam kết phạm vi công việc (và giá cả) khi bạn thuê nhà thầu.
Luôn yêu cầu một báo cáo kiểm tra nhà, và bao gồm một điều khoản dự phòng trong hợp đồng mua bán của bạn. Trong gần như tất cả các trường hợp, nhân viên kiểm tra nhà sẽ phát hiện ra những khiếm khuyết và vấn đề tiềm ẩn trước khi bạn thổi bay hàng trăm nghìn đô la vào việc cải tạo một tài sản.
Tóm lại
Đầu tư bất động sản cho thuê mang lại cho bạn dòng tiền tốt và lợi nhuận nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Không có khoản đầu tư nào là không có rủi ro, và bạn hãy tìm hiểu thêm những cách giải quyết khác để hạn chế thấp nhất việc mất tiền của mình. Hi vọng bài viết này hữu ích với các bạn. Hãy theo dõi nhadatclub.com thường xuyên để cập nhật cho mình những kiến thức đầu tư nhà đất mới nhất.
