Đất sào – mẫu là gì? Quy đổi diện tích tại Đồng Nai/miền Nam
Ở Việt Nam, đơn vị sào/mẫu khác nhau theo vùng. Tại Đồng Nai và đa số tỉnh miền Nam, thực tế giao dịch đất diện tích lớn thường dùng:
1 sào (còn gọi “1 công”) ≈ 1.000 m²
1 mẫu ≈ 10 sào ≈ 10.000 m² = 1 ha
Công thức nhanh:
Số sào = diện tích (m²) / 1.000
Số mẫu = diện tích (m²) / 10.000
Lưu ý: sổ đỏ/giấy chứng nhận luôn ghi m²; sào–mẫu chỉ là cách gọi thị trường. Khi mua bán đất sào mẫu Long Thành, anh/chị nên quy về m² để tránh nhầm lẫn.
Phân loại đất thường gặp khi mua bán đất diện tích lớn (sào – mẫu) tại Long Thành
Đất trồng cây lâu năm (CLN), đất trồng cây hằng năm (CHN), đất lúa (LUC):
Phổ biến nhất cho lô sào–mẫu.
Không phải đất ở; xây nhà ở cần xin phép/hoặc chuyển mục đích theo quy định.
Ưu: giá “mềm”, quỹ đất lớn. Nhược: ràng buộc quy hoạch–xây dựng; cần phương án khai thác phù hợp.
Đất ở nông thôn (ONT) xen kẽ trong lô lớn:
Một phần thổ cư, còn lại là đất nông nghiệp; thuận lợi dựng nhà điều hành, nhà ở.
Giá cao hơn nhưng dễ khai thác.
Đất thương mại dịch vụ/đất sản xuất phi nông nghiệp:
Ít hơn; giá trị cao; phù hợp kho bãi/xưởng nhẹ theo quy hoạch cho phép.
👉 Trước khi chốt cọc, đọc kỹ trang 2 của sổ (mục đích sử dụng, thời hạn, diện tích từng loại đất); đừng mua theo lời rao “đất mẫu, xây thoải mái”.
Khu vực tiềm năng để mua bán đất sào mẫu Long Thành
Bình Sơn – Lộc An: gần các khu chức năng sân bay; phù hợp kho bãi dịch vụ hỗ trợ, nhà vườn–homestay cao cấp (vị trí tốt, cách dân cư vừa đủ).
Long Đức – Long Phước: giá còn “mềm”, dễ tìm lô 1–3 mẫu; phù hợp nhà vườn, homestay, cụm kho nhỏ.
Cẩm Đường – Suối Trầu – Bàu Cạn: quỹ đất lớn; thích hợp lô 2–5 mẫu làm trang trại, farmstay; cân nhắc quy hoạch & đường vào.
An Phước – Phước Thái: bám QL51/25B; cấu hình tốt cho kho logistics nhỏ, bãi tập kết vật liệu (phải đúng quy hoạch môi trường).
Tip: Ưu tiên đường hiện hữu ≥ 6m, xe tải vào được; tránh “đường dự phóng” chỉ có trên bản vẽ. Lựa chọn cách trục chính ≤ 2 đường rẽ để tiết kiệm thời gian di chuyển.
Yếu tố quyết định giá khi mua bán đất sào mẫu Long Thành
Vị trí & lộ giới đường: bám trục huyết mạch (25B, QL51, kết nối cao tốc) giá cao; đường nội bộ nhỏ giá thấp hơn.
Pháp lý – quy hoạch: sổ riêng, không tranh chấp, không vướng hành lang an toàn bay/đường điện/cống hộp; quy hoạch cho phép mục đích khai thác dự kiến.
Địa hình – thủy văn: đất cao ráo, không ngập; có mương thoát nước tự nhiên; thuận lợi khoan giếng/điện 3 pha.
Hình thửa & mặt tiền: thửa vuông vức, mặt tiền rộng (≥ 40–60m cho lô 1–2 mẫu) dễ chia lô/đặt cổng kho.
Hạ tầng đi kèm: tường rào, nhà cấp 4, ao/hồ, vườn cây cho thu, trạm điện riêng… gia tăng giá trị.
Cách báo giá phổ biến: theo m² hoặc theo sào/mẫu. Khi so sánh, nên quy đổi về đồng/m² để dễ đối chiếu.
Khung chiến lược khai thác đất sào mẫu Long Thành
1) Nhà vườn – farmstay (1–3 sào đến 1 mẫu)
Sản phẩm: nhà cấp 4 + vườn cây, hồ cá, homestay cuối tuần.
Khách hàng: gia đình TP.HCM–Biên Hòa; chuyên gia làm việc tại Long Thành.
Lưu ý: đảm bảo pháp lý xây dựng (công trình tạm/nhà ở trên phần đất ở nếu có), xử lý nước thải, PCCC cơ bản.
2) Kho bãi – xưởng nhẹ (≥ 1 mẫu, lộ giới tốt)
Sản phẩm: nhà xưởng tiền chế, bãi lưu kho, bãi đỗ xe; cung ứng dịch vụ phụ trợ sân bay.
Điều kiện: quy hoạch cho phép, đất phi nông nghiệp/được chấp thuận dự án; đường tải trọng đủ, điện 3 pha.
Lợi thế: dòng tiền ổn định từ cho thuê.
3) Nắm giữ & chia nhỏ (khi đủ điều kiện)
Mua 2–5 sào/1–2 mẫu tại khu đang mở đường; chờ hạ tầng/đô thị hóa; tách thửa/đấu thầu chuyển mục đích (nếu quy định địa phương cho phép) để tối ưu hóa lợi nhuận.
Rủi ro: chính sách tách thửa thay đổi theo từng giai đoạn; phải theo dõi sát văn bản tỉnh.
Pháp lý bắt buộc phải “soi” khi mua bán đất sào mẫu Long Thành
Sổ đỏ & ranh giới: đo đạc thực tế; đối chiếu bản trích đo; xem có lấn mương/đường công cộng không.
Quy hoạch sử dụng đất & QHXD: xin văn bản cung cấp thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền (né hành lang bay, hành lang lộ giới, hành lang thủy lợi).
Lối đi hợp pháp: “đường dân sinh” phải thể hiện trên sổ/bản đồ; tránh thửa kẹt đường phải xin đi nhờ.
Chuyển mục đích (nếu cần): tìm hiểu tiền sử dụng đất, điều kiện chuyển từ CLN/LUC sang đất ở/đất thương mại tùy vị trí; không nên tin “hứa hẹn miệng”.
Môi trường – PCCC (đối với kho/xưởng): tuân thủ quy định; chuẩn bị phương án đúng ngành nghề.
Hạ tầng kỹ thuật cần có cho lô đất diện tích lớn (sào – mẫu) “đẹp”
Điện 3 pha (nếu định làm xưởng/kho lạnh); trạm biến áp chung hay riêng.
Nguồn nước: giếng khoan + bể lọc hoặc đấu nối nước máy nếu có. Hệ thống mương thoát nước quanh ranh đất.
Đường vào: nền đường cứng hóa, bán kính quay đầu xe tải. Cổng rộng 8–10m cho lô ≥ 1 mẫu.
Hàng rào – cổng – chòi bảo vệ: tăng an ninh và giá trị cảm nhận.
Quy trình mua bán đất sào mẫu Long Thành an toàn (Checklist)
Mục tiêu: ở – farmstay – kho/xưởng – giữ đất; xác định ngân sách & khu ưu tiên.
Sàng lọc nguồn: xem pháp lý sơ bộ (loại đất, diện tích, đường vào, ranh).
Khảo sát 2–3 lần: ban ngày/ban đêm, khi mưa; kiểm tra ngập, lưu thông xe.
Thẩm định pháp lý sâu: trích lục bản đồ, đo vẽ, văn bản quy hoạch. Kiểm tra thế chấp/đăng ký giao dịch bảo đảm.
Đặt cọc: cọc công chứng/hoặc giấy cọc có điều khoản chặt (thời hạn giao dịch, phạt cọc, hồ sơ buộc phải có).
Công chứng chuyển nhượng – sang tên: nộp thuế, lệ phí; nhận sổ sang tên.
Kế hoạch khai thác: nếu làm kho/xưởng, nộp hồ sơ xin chủ trương/giấy phép theo đúng loại hình.
Cần file Checklist PDF cho đội sales? Mình có thể xuất sẵn để dùng tại hiện trường.
1) Mua đất sào–mẫu Long Thành có xây nhà ở được không? Có thể nếu phần đất có mục đích là đất ở (ONT/ODT). Nếu là đất nông nghiệp (CLN/LUC…). Muốn xây nhà ở, cần chuyển mục đích hoặc xin công trình tạm theo quy định từng khu.
2) Có tách thửa được không nếu mua 1–2 mẫu? Phụ thuộc quy định tách thửa của tỉnh theo từng thời kỳ, loại đất, lộ giới, hạ tầng kỹ thuật. Nên hỏi Văn phòng đăng ký đất đai trước khi quyết định chiến lược chia nhỏ.
3) Đất sào–mẫu có vay ngân hàng được không? Được, nhưng tỷ lệ định giá thường thấp hơn đất ở. Ngân hàng sẽ xem pháp lý, quy hoạch, đường vào. Lô có một phần đất ở sẽ dễ vay hơn.
4) Làm kho/xưởng trên đất sào–mẫu cần những thủ tục gì? Cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng. Có thể phải xin chủ trương/giấy phép đầu tư, xây dựng, môi trường, PCCC tùy quy mô & ngành nghề.
Kết luận & CTA
Nếu anh/chị đang tìm đất diện tích lớn tại Long Thành để làm farmstay, nhà vườn, kho bãi. Hoặc giữ đất đón sóng hạ tầng sân bay, hãy ưu tiên: vị trí – đường vào – pháp lý – thủy văn. Một lô đúng quy hoạch và dễ khai thác sẽ tăng giá bền vững khi các trục kết nối sân bay hoàn thiện.
