Giá chung cư tăng cao gây lo ngại “bong bóng” bất động sản

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản chưa thực sự hồi phục, nhưng giá chung cư liên tục tăng, thiết lập mức giá mới cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân. Việc giá căn hộ chung cư tăng quá cao mà không có biện pháp kiểm soát có thể gây lo ngại bong bóng bất động sản và ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung.

Xem thêm: Bán căn hộ chung cư Hà Đông

Lệch pha cung – cầu tiếp diễn

Trong những tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi nhưng có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ vẫn dẫn đầu về tỷ trọng giao dịch, với 3.700 giao dịch thành công, chiếm gần 60% tổng lượng giao dịch của toàn thị trường. Các dự án mới mở bán chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

Giá thuê và mua nhà không ngừng tăng, thúc đẩy nhu cầu mua nhà của người dân, đặc biệt là người trẻ đã có một phần tích lũy nhờ các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư. Đồng thời, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, bao gồm cả nhu cầu đối với phân khúc hạng sang và cao cấp, không chỉ dừng lại ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy giá bất động sản có nhiều dấu hiệu tăng trưởng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội vào đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư tăng 16%.

Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục duy trì xu hướng tăng dần qua các quý, với mức tăng khoảng 8 điểm phần trăm so với quý trước và tăng 48% so với quý I/2019. Tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng liên tục trong 21 quý.

Theo CBRE, giá trung bình các dự án tại Hà Nội, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm nay và đang dần tiệm cận mức giá tại TP. Hồ Chí Minh. Ở Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, từ 60 – 120 triệu đồng/m2, đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư tại thủ đô lên cao. Giá trung bình căn hộ mới ở Hà Nội đã tăng 5% theo quý, thu hẹp đáng kể chênh lệch giá với thị trường TP. Hồ Chí Minh. Khoảng cách này hiện chỉ còn 10%, trong khi hai năm trước, giá sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội 35%. Đặc biệt, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội trong quý I đạt mức tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17%. Giá chung cư cũ đã đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Đà tăng này xuất hiện ở hầu hết các quận tại Hà Nội, đặc biệt là khu vực phía tây.

Để lý giải nguyên nhân giá chung cư tại Hà Nội tăng mạnh trong thời gian gần đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com, cho rằng yếu tố chính là do sự mất cân đối giữa cung và cầu. Ông Quốc Anh cho biết, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội hiện rất hạn chế, các dự án mới gần đây chỉ cung ứng khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thực tế lên đến 70.000 – 80.000 căn.

Ngoài ra, nhu cầu tìm mua chung cư tại Hà Nội luôn ở mức cao trong những năm gần đây. Đáng chú ý, sức cầu không chỉ đến từ cư dân Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, mà còn đến từ khu vực phía Nam. Cụ thể, lượng quan tâm đến chung cư tại Hà Nội từ người tìm kiếm ở TP. Hồ Chí Minh đã tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại.

Xem thêm: Giá nhà diện tích nhỏ trong ngõ ở Hà Nội ngang ngửa biệt thự

Cảnh báo nguy cơ “bong bóng”

Theo các chuyên gia, việc tăng giá có nguyên nhân từ sự mất cân đối giữa cung và cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa hoàn toàn vượt qua khó khăn và chỉ mới bắt đầu phục hồi, thu nhập và việc làm của người dân chưa ổn định trở lại, việc giá tăng mạnh là bất thường. Mức giá tăng đột biến trong thời gian ngắn, không có cơ sở rõ ràng, được cho là có dấu hiệu của các nhóm đầu cơ tạo ra cung cầu ảo, gây nhiễu thông tin nhằm đẩy giá, thổi giá để trục lợi.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, thị trường đang chứng kiến những cơn sốt nhỏ trong phân khúc căn hộ. Bà Hằng cho biết nguồn cung căn hộ chung cư vẫn tiếp tục khan hiếm. Trong quý I vừa qua, nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường đạt 12.928 căn, tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm. Trong khi nguồn cung căn hộ duy trì ở mức thấp trong thời gian dài, nhu cầu từ phía người dân vẫn bị dồn nén. Thêm vào đó, thị trường cũng đón nhận một lượng cầu mới từ các nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định rằng trong những tháng đầu năm, thị trường ghi nhận giá căn hộ chung cư, đất nền và thổ cư tăng nhanh chóng, tập trung ở một số khu vực. Ông Đính cho rằng việc tăng giá này không thể phủ nhận xuất phát từ thực tế thị trường.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế chưa hoàn toàn thoát khỏi khó khăn và mới chỉ bắt đầu phục hồi, thu nhập của người dân chưa ổn định trở lại, việc giá bất động sản tăng mạnh là một hiện tượng bất thường và có dấu hiệu của “bong bóng” thị trường.

“Mức giá tăng đột biến trong thời gian ngắn mà không có cơ sở đáng tin cậy không phải là tín hiệu tốt, thay vào đó, nó đã tạo ra thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ thao túng giá cả, nhằm trục lợi. Vì vậy, khách hàng mua nhà và nhà đầu tư cần cẩn trọng chọn lựa những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và đảm bảo yếu tố pháp lý, tránh chạy theo các cơn sốt và xu hướng đám đông,” ông Đính khuyến cáo.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng phân khúc nhà ở chung cư đang có dấu hiệu “bong bóng”. Nếu để giá ở phân khúc này tiếp tục tăng không kiểm soát, rất có khả năng xảy ra “vỡ bong bóng” vào cuối năm, khiến toàn bộ thị trường trở nên bi quan hơn. Vị chuyên gia nhấn mạnh cần có biện pháp hỗ trợ để thị trường phát triển theo hướng ổn định và bền vững.