Dự thảo Nghị định về Phát triển nhà ở xã hội đang được hoàn thiện để lấy ý kiến từ các thành viên Chính phủ với nhiều điểm đổi mới đáng chú ý. Trong đó, việc nới lỏng các điều kiện thuê và mua nhà ở xã hội sẽ tạo cơ hội cho nhiều người có thu nhập thấp có nơi ở ổn định.
Xem thêm: Người lao động mất bao lâu để mua được nhà ở xã hội?
Thu nhập không quá 30 triệu được mua nhà ở xã hội
Ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết rằng Bộ Xây dựng đã hoàn thiện dự thảo nghị định về phát triển nhà ở xã hội và dự kiến sẽ gửi Bộ Tư pháp thẩm định trong 1 – 2 tuần tới. Dự thảo sẽ được hoàn thiện và trình xin ý kiến các thành viên Chính phủ vào đầu tháng 5/2024.
Theo ông Hưng, dự thảo nghị định này có nhiều điểm mới. Về quỹ đất, luật quy định UBND cấp tỉnh phải căn cứ vào mục tiêu nhu cầu nhà ở xã hội để bố trí quỹ đất hợp lý. Có hai loại quỹ đất, bao gồm quỹ đất độc lập và quỹ đất nhà ở chiếm 20% trong dự án nhà ở thương mại.
Về trình tự thủ tục đầu tư, đã được rút ngắn so với trước với các quy định hướng dẫn chi tiết, giúp địa phương thực hiện một cách đồng nhất, tránh tình trạng mỗi nơi làm một kiểu như trước. Thủ tục hành chính đã được đơn giản hóa, trong đó chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất một cách tự động mà không cần phải xin miễn như trước đây.
Về chính sách ưu đãi, Luật Nhà ở và nghị định đã có sự điều chỉnh, trong đó chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận 10% từ việc đầu tư nhà ở xã hội. Đối với 20% đất dành cho dịch vụ thương mại, chủ đầu tư được hưởng toàn bộ lợi nhuận từ phần kinh doanh này mà không phải gộp chung với dự án, mang đến sự khuyến khích và ưu đãi lớn hơn.
Về giá mua và thuê mua, cơ cấu hình thành giá nhà ở xã hội đã được quy định rõ ràng.
Về trình tự và thủ tục mua bán, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản cho biết rằng, nghị định sắp tới sẽ cho phép bốc thăm trực tuyến bên cạnh hình thức bốc thăm trực tiếp, giúp người dân không phải đến sớm xếp hàng như trước.
Về điều kiện để mua hoặc thuê mua nhà, luật mới đã giảm bớt nhiều yêu cầu. Cụ thể, đối với người mua, chỉ còn 2 điều kiện là về nhà ở và thu nhập, so với trước đây. Đối với đối tượng thuê, không còn yêu cầu nào ngoài việc thuộc nhóm đối tượng đã được luật quy định cụ thể.
Về điều kiện thu nhập, Bộ đã tiếp thu ý kiến và đang đề xuất hướng dẫn mới trong dự thảo nghị định. Theo đó, người độc thân có thu nhập 15 triệu đồng/tháng và các cặp vợ chồng có tổng thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng đều đủ điều kiện để mua nhà. Đáng chú ý, mức thu nhập này chỉ cần được xác nhận bởi cơ quan nơi công tác mà không cần đến cơ quan thuế.
Xem thêm: Bán nhà khu đô thị Văn Khê, Hà Đông
Vốn rẻ là vấn đề then chốt
Cũng tại tọa đàm, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển Đô thị của Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết rằng Hà Nội đã lập chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 – 2030, trong đó có kế hoạch riêng về nhà ở xã hội cho giai đoạn 2021 – 2025 với mục tiêu hoàn thành 1,25 triệu m2 sàn, tương đương 20.000 căn.
Trong giai đoạn 2026 – 2030, mục tiêu đạt 2,5 triệu m2 sàn, tương đương 41.000 căn. Tổng cộng, khoảng 60.000 căn nhà ở xã hội sẽ được hoàn thành, giúp Hà Nội đạt được chỉ tiêu mà Thủ tướng đã giao trong giai đoạn 2021 – 2030.
Tuy nhiên, đại diện Sở Xây dựng cho biết rằng giai đoạn 2021 – 2025 gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19, dẫn đến việc tạm dừng các dự án trong hai năm, gây tác động lớn đến tiến độ và mục tiêu của thành phố. Qua rà soát, trong giai đoạn 2021 – 2023, Hà Nội đã hoàn thành hơn 5.000 căn hộ và dự kiến sẽ phấn đấu hoàn thiện thêm khoảng 2.500 căn nữa trong giai đoạn 2024 – 2025.
Trong khi đó, tại TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cho biết rằng kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 rất thấp. Thành phố chỉ đạt được khoảng 15.000 căn, tức là mỗi năm hoàn thành khoảng 3.000 căn, trong khi nhu cầu thực tế của TP. HCM vào khoảng 100.000 căn.
Theo ông Châu, chỉ tiêu đặt ra cho giai đoạn 2021-2025 là phải đạt hơn 450.000 căn nhà ở xã hội, nhưng đến nay chỉ mới hoàn thành hơn 40.000 căn, vì vậy cần phải nỗ lực nhiều hơn để bắt kịp mục tiêu.
Tại TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết trong năm 2022-2023, 8 dự án đã được khởi công nhưng sau đó không thể tiếp tục triển khai do vướng mắc về pháp lý. Đây là vấn đề chung vì 70% dự án bất động sản thương mại gặp vướng mắc về pháp lý, và 100% dự án nhà ở xã hội cũng gặp rắc rối pháp lý, ngoại trừ những trường hợp được nhà nước đấu thầu chọn chủ đầu tư.
Ông Châu khẳng định rằng từ Nghị quyết 18 của Trung ương đến Luật Nhà ở 2023 là những khung pháp lý tốt nhất trong hơn 30 năm qua. Các cơ chế, chính sách về nhà ở xã hội có tính khả thi và gần gũi hơn với thực tế.
Tuy nhiên, quy định thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng cần được điều chỉnh linh hoạt hơn. Ví dụ, cán bộ lực lượng vũ trang có hệ số lương cao hơn, công nhân hầm lò có phụ cấp, dẫn đến thu nhập cao hơn. Nếu quy định cứng nhắc, điều này có thể gây khó khăn cho người mua nhà. “Rõ ràng, vướng mắc không nằm ở luật mà ở các văn bản dưới luật,” ông Châu nhận định.
Về vấn đề khác, ông Châu cho rằng khó khăn lớn nhất nằm ở khâu chấp thuận chủ trương đầu tư. Đa số doanh nghiệp mua đất để xây dựng nhà ở xã hội. Cơ chế ưu đãi cho phép tăng 50% mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Điều này dẫn đến tăng quy mô dân số, không phù hợp với quy hoạch phân khu. Do đó, các dự án không được cấp chủ trương đầu tư.
Về nguồn vốn cho nhà ở xã hội, ông Châu cho rằng đây là yếu tố then chốt. Vì vậy, Bộ Xây dựng cần kiến nghị với Chính phủ trình Quốc hội phân bổ ngân sách nhà nước trung hạn giai đoạn 2021-2025 và 2026-2030 để có nguồn vốn tái cấp vốn và bù lãi suất. Điều này sẽ giúp người mua nhà có thể vay với lãi suất 4,8% trong thời hạn 25 năm, trong khi chủ đầu tư được vay với lãi suất 4,8 – 5% trong thời hạn 5 năm.
Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Châu cho rằng gói vay này bản chất là cho vay thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thông thường. Gói này rất có lợi cho những người mua để cải tạo chung cư, nhưng đối với người mua nhà ở xã hội, việc điều chỉnh lãi suất mỗi 6 tháng một lần có thể khiến người mua không yên tâm. Đồng thời, chủ đầu tư chỉ được vay trong thời hạn 3 năm và lãi suất cũng được điều chỉnh 6 tháng một lần.
Ông Châu đề xuất mở rộng đối tượng được tiếp cận nguồn vốn vay đến người mua bất động sản thương mại với giá từ 3 tỷ đồng trở xuống. Đồng thời, ông cũng đề nghị cho phép chủ nhà trọ được tiếp cận gói tín dụng 125.000 tỷ đồng này để xây dựng hoặc cải tạo nhà ở.
