Luật Đất đai có hiệu lực sớm góp phần vào việc phát triển kinh tế

Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực sớm là một dấu hiệu tích cực được các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản khẳng định, đồng thời góp phần mang lại lợi ích cho người dân, thị trường và phát triển kinh tế.

Thủ tướng Chính phủ đã ra chỉ đạo, yêu cầu các bộ, ngành sớm hoàn thiện và trình Quốc hội các nghị định hướng dẫn cụ thể việc thực thi luật Đất đai sửa đổi (luật Đất đai 2024). Điều này sẽ tạo điều kiện cho Chính phủ đề nghị Quốc hội xem xét việc áp dụng luật này từ ngày 1.7 thay vì 1.1.2025 như đã quyết định trước đó.

Xem thêm: Bộ Xây dựng kiến nghị Quốc hội sớm áp dụng Luật Đất đai từ 01/07/2024

Tháo gỡ điểm nghẽn cho cả ngàn dự án

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 1.200 dự án bất động sản (BĐS) và nhà ở thương mại trên toàn quốc đối diện với vấn đề pháp lý. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá rằng việc áp dụng sớm luật Đất đai 2024 từ ngày 1.7 sẽ giúp giải quyết các khó khăn của thị trường BĐS. Điều này bởi vì có một quyết định quan trọng mà Chính phủ đã giao các bộ, ngành triển khai, đó là cho phép thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc quyền sử dụng đất khác đang tồn tại.

Điều này sẽ mở ra cơ hội mới cho các nhà đầu tư tiếp cận đất đai một cách thuận lợi hơn, từ đó thúc đẩy việc phát triển dự án nhanh chóng hơn và giải quyết vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở trên thị trường. Đáng lưu ý, hàng ngàn dự án Bất động sản và nhà ở thương mại đang gặp khó khăn sẽ được giải quyết. Khi nguồn cung không còn quá khan hiếm so với nhu cầu, điều này cũng sẽ đóng góp vào việc ổn định giá nhà ở, giảm áp lực về giá trên thị trường.

Luật Đất đai mới cũng đưa ra các quy định cụ thể về việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư, đảm bảo rằng quyền và lợi ích hợp pháp của những người sở hữu đất bị thu hồi được bảo vệ. Điều này giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai các dự án đầu tư một cách hiệu quả. Quy trình giải quyết các quyền lợi của người dân trong quá trình giải phóng mặt bằng hoặc thu hồi đất cũng được thực hiện một cách minh bạch và công bằng, từ đó giúp nhà nước tạo ra một quỹ đất để có thể chọn lựa chủ đầu tư công khai và minh bạch. Ngoài ra, luật cũng đã bổ sung nhiều trường hợp được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, bao gồm cả việc xây dựng nhà ở xã hội, cải tạo hoặc xây dựng lại những căn hộ chung cư cũ, nhằm gia tăng nguồn cung nhà ở cho người dân.

Luật Đất đai 2024 cũng chi tiết hóa các loại hình bất động sản dịch vụ và du lịch như condotel, căn hộ dịch vụ, văn phòng kết hợp lưu trú… Điều này sẽ giúp giải quyết vướng mắc cho khoảng 100.000 căn hộ condotel hiện nay và đồng thời thúc đẩy sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, nhấn mạnh: “Thực hiện sớm Luật Đất đai 2024 sẽ đẩy mạnh phát triển nguồn cung trong thị trường bất động sản, từ đó giảm giá nhà xuống mức thấp hơn. Ngoài ra, việc các trung tâm phát triển quỹ đất của các tỉnh, thành phố được khai thác một cách hiệu quả sẽ giúp nhà nước có thể chủ động điều tiết quỹ đất, thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung; đồng thời cũng sẽ điều chỉnh và đưa thị trường bất động sản vào một quỹ đạo phát triển ổn định và bền vững.

Đồng quan điểm với chuyên gia Đặng Hùng Võ, luật Đất đai cũ không còn phù hợp và thậm chí đã gây cản trở cho sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế. Do đó, việc ra đời của luật mới là một bước quan trọng để thay đổi tình hình này, và việc thực hiện sớm hơn là hợp lý. Điểm đáng chú ý nhất là luật mới mở rộng hạn mức nhận chuyển Quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân và điều chỉnh các quy định về tập trung đất nông nghiệp, tích tụ đất nông nghiệp. Điều này sẽ thúc đẩy phát triển nông nghiệp quy mô lớn, thu hút sự tham gia của các doanh nghiệp. Việc này sẽ đóng góp vào việc phát triển ngành nông nghiệp một cách nhanh chóng, bền vững và hiệu quả, đồng thời đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và mở ra cơ hội cho việc sản xuất nông sản với quy mô ngày càng lớn.

Xem thêm: Trung tâm mua bán nhà đất Hà Đông

Luật cũng cung cấp khung pháp lý cho lĩnh vực bất động sản du lịch, một lĩnh vực trước đây được coi là “vùng trống”, gây ra nhiều khó khăn cho việc phê duyệt các dự án nhà ở thương mại trong một thời gian dài. Do đó, việc thực hiện luật mới sẽ giúp các địa phương có cơ sở phê duyệt các dự án nhà ở thương mại và giải quyết được các vấn đề gặp phải tại nhiều địa phương.

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi sớm

Phần lớn các chuyên gia đều đồng lòng rằng việc áp dụng sớm luật Đất đai 2024 từ ngày 1.7 sẽ đẩy mạnh quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Điều này sẽ có ảnh hưởng đáng kể đến sự phục hồi và phát triển kinh tế tổng thể của cả đất nước.

Theo luật sư Nguyễn Đăng Tư, đại diện từ Công ty Luật TNHH TriLaw, việc áp dụng luật Đất đai 2024 sớm hơn 6 tháng so với dự kiến ban đầu sẽ mang lại nhiều lợi ích đáng kể cho cả người dân và doanh nghiệp. Đặc biệt, nhiều quy định có ích cho người dân sẽ được triển khai và thi hành một cách nhanh chóng. Ví dụ, các trường hợp đất không có giấy tờ sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, giá bồi thường đất khi bị thu hồi cũng dự kiến sẽ tăng cao hơn so với trước đây.

Quy định về khung giá đất sẽ được loại bỏ, thay vào đó là việc xác định giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường. Đồng thời, quy trình thu hồi đất cũng chỉ được thực hiện sau khi hoàn tất việc tái định cư. Nếu đất nông nghiệp bị thu hồi, hộ gia đình và cá nhân có thể được xem xét để được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở. Điều này cũng mở cơ hội cho cá nhân không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp để chuyển nhượng đất trồng lúa.

Luật mới không chỉ giúp tháo gỡ các rắc rối và khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, mà còn tạo ra nhiều quy định cụ thể và chi tiết hơn, qua các nghị định và thông tư đi kèm. Nhờ đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ dễ dàng áp dụng và phê duyệt các dự án bị trì hoãn hoặc vướng mắc từ trước, giúp tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản. Điều này sẽ khơi thông nguồn lực để triển khai các dự án mới và hoàn thành những dự án đang trì trệ, từ đó đảm bảo sự ổn định, minh bạch và phát triển của thị trường bất động sản trong tương lai.

Thêm vào đó, việc loại bỏ khung giá đất sẽ mở ra một định hướng mới về giá đất, giúp tăng giá trị của đất trên thị trường và nâng cao hiệu suất sử dụng đất. Đồng thời, khi luật mới có hiệu lực, khả năng cung cấp đất bất động sản cũng sẽ được cải thiện.

“Một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều dự án bị trì hoãn là do khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng và đền bù không được thực hiện một cách công bằng. Do đó, cơ chế định giá đất dựa trên thực tế thị trường sẽ hỗ trợ cho việc phát triển các dự án đất được triển khai nhanh chóng hơn. Luật mới cũng có các quy định nhằm mở rộng cơ hội tiếp cận đất cho nhiều người dân hơn, bảo vệ đầy đủ hơn quyền lợi của họ, bao gồm việc mở rộng phạm vi quyền sử dụng đất đối với người dân Việt Nam, bao gồm cả những người định cư và sinh sống ở nước ngoài. Do đó, nhu cầu sử dụng đất sẽ gia tăng, từ đó tạo ra tính thanh khoản cao hơn cho thị trường,” luật sư Nguyễn Đăng Tư nhấn mạnh.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc ban hành luật Đất đai 2024 nhằm điều chỉnh những điểm không hợp lý, bổ sung các quy định cần thiết dựa trên thực tiễn là rất cần thiết. Việc tạo ra một khung pháp lý mới nhằm giải quyết các khó khăn của các nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản là cực kỳ quan trọng. Vì vậy, việc áp dụng luật mới càng sớm càng tốt là một bước hướng dẫn. Điều này không chỉ là sự nỗ lực từ phía Chính phủ mà còn là ước mong của cả cộng đồng doanh nghiệp và người dân.

TS Đính nhấn mạnh rằng nhiều dự án đã được giải quyết vướng mắc sẽ được triển khai và hoàn thành, từ đó tăng nguồn cung cho thị trường và giúp giảm áp lực về cung – cầu hiện tại. Điều này sẽ mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người dân khi tìm kiếm bất động sản phù hợp với nhu cầu của họ. Đặc biệt, việc phục hồi hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm mới cho người dân. Mục tiêu của Chính phủ là khôi phục và ổn định thị trường bất động sản đã được thể hiện thông qua các cuộc họp và chính sách tháo gỡ khó khăn cho ngành này. Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ kích thích sự phát triển của các ngành khác như ngành vật liệu xây dựng và các dịch vụ hỗ trợ, góp phần tích cực vào nền kinh tế toàn quốc.

Vẫn trăn trở định giá đất

Vui mừng với việc luật Đất đai 2024 có thể được triển khai sớm hơn nửa năm, tuy nhiên LS Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cũng chia sẻ lo ngại của mình. Ông nhấn mạnh rằng trong việc định giá đất, cần xem xét các chi phí hợp lý, hợp pháp của doanh nghiệp như tiền sử dụng đất, phí dự phòng, chi phí lãi vay…

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đặt ra lo ngại lớn về chính sách mới về thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất khác để phát triển dự án nhà ở thương mại. Chính phủ đang dự kiến ​​trình Quốc hội thông qua nghị quyết thí điểm để giải quyết vấn đề này. Nghị quyết thí điểm cho phép sử dụng đất khác cho dự án nhà ở thương mại được xem là phản ánh thực tế. Các doanh nghiệp đều mong chờ sự giải quyết vấn đề để tháo gỡ “bế tắc” cho thị trường bất động sản, vì vậy chính sách này được xem là cần thiết để thúc đẩy sự phát triển.

Đồng quan điểm, ông Lê Viết Nuôi, Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản Vạn Xuân, đánh giá rằng luật Đất đai là nền tảng vì mọi ngành, mọi dự án đầu tư đều phụ thuộc vào đất đai. Trong thời gian gần đây, nhiều dự án Bất động sản gặp khó khăn liên quan đến việc định giá đất. Ở TP.HCM, ví dụ, các công ty thẩm định giá “lo sợ” không dám thực hiện. Mà không có giá đất, các doanh nghiệp không thể tính toán chi phí sử dụng đất cho dự án, và điều này dẫn đến tình trạng nhiều dự án “đình đám” vì không thể nhận phép xây dựng.

Luật Đất đai 2024 đã đề ra các phương pháp định giá đất khá cụ thể, bao gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Khi có khung pháp lý rõ ràng, các nhà lãnh đạo địa phương sẽ tự tin hơn trong việc xác định giá đất, tính toán chi phí sử dụng đất cho các dự án. Từ đó, nguồn cung cho thị trường sẽ được mở rộng, giảm bớt tình trạng khan hiếm mà thị trường đã phải đối mặt trong thời gian qua.

Tuy nhiên, theo ông Nuôi, một trở ngại trong luật Đất đai 2024 là việc chỉ quy định đất ở mới được sử dụng cho dự án nhà ở thương mại. Theo cách hiểu thông thường, để được cấp phép, dự án nhà ở thương mại phải sử dụng 100% đất ở mới. Tuy nhiên, số lượng dự án có 100% đất ở mới là rất ít, phần lớn là đất nông nghiệp và các loại đất khác. Để khắc phục vấn đề này, Chính phủ đang chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng nghị quyết thí điểm cho việc sử dụng các loại đất khác cho dự án nhà ở thương mại. Nếu nghị quyết này được Quốc hội thông qua và cùng với việc luật Đất đai 2024 được thực hiện từ ngày 1.7, sẽ giúp giải quyết nhiều vướng mắc cho các dự án và các nhà đầu tư Bất động sản.