Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VNREA), thị trường BĐS hiện nay chưa định rõ khái niệm “nhà ở vừa túi tiền”. Đối với sản phẩm nhà ở này, cần phải phân biệt rõ ràng: nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại, trong khi nhà ở xã hội (NOXH) đã được Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ xây dựng và phát triển.

Kinh nghiệm quốc tế

Theo TS. Đoàn Văn Bình, một luật sư và Phó Chủ tịch của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thuật ngữ “nhà ở” đã xuất hiện 196 lần trong Luật Đất đai 2013, nhưng trong Luật Đất đai 2024, số lần nhắc đến đã tăng lên 291 lần. Tương tự, trong Luật Nhà ở 2014, “nhà ở” được đề cập đến 1.832 lần, nhưng trong Luật Nhà ở 2023, số lần này đã tăng lên 2.491. Trong Luật Kinh doanh BĐS 2014, từ “nhà ở” được sử dụng 49 lần, trong khi đó, trong Luật Kinh doanh BĐS 2023, số lần này đã tăng lên 365 lần…

Vấn đề nhà ở luôn là một trong những mối quan tâm hàng đầu của Chính phủ, song song với việc tăng cường công việc, y tế và giáo dục, vì nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến nơi “an cư” của cư dân mà còn có tác động lớn đến chi tiêu và phát triển kinh tế. Nếu chi phí cho nhà ở tăng cao, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp, họ sẽ không còn đủ tiền để chi tiêu cho hàng hóa và dịch vụ cần thiết khác. Vì lẽ đó, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 để phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030, với tầm nhìn đến năm 2045, nhằm phát triển nhà ở phù hợp với thu nhập trung bình và thấp, phù hợp với khả năng chi trả của đa số cư dân.

Phân tích của VNREA đã chỉ ra rằng, hiện nay thị trường Bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đang hiểu “nhà ở vừa túi tiền” là nhà ở thương mại, thuộc phân khúc hạng C với mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản dưới 25 triệu đồng/m2, tương đương căn hộ 2 phòng ngủ 65 m2 có giá khoảng 1,6 tỷ đồng. Tuy nhiên, thực tế, các căn hộ có mức giá này gần như không còn xuất hiện tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và giá nhà bình dân đã được nâng lên từ 20 – 30%, tương đương với giá từ 2 – 2,4 tỷ đồng/căn.

Xem thêm: Bất động sản Cẩm Phả

Tại Hội nghị Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, VNREA đã đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được tiếp cận gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng. Trong bối cảnh nền kinh tế và đô thị hóa đang không ngừng phát triển, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay đã trải qua sự thay đổi lớn và trở nên cấp thiết, yêu cầu sự can thiệp của các cơ quan quản lý Nhà nước, các bộ, ngành, địa phương trong việc xây dựng các giải pháp giải quyết.

Ở nhiều quốc gia, vấn đề nhà ở vừa túi tiền được thực hiện thông qua nhiều biện pháp phù hợp để tạo điều kiện cho người dân tiếp cận. Ví dụ, ở Trung Quốc, khi thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, Chính phủ đã và đang triển khai việc xây dựng khoảng 6,5 triệu căn nhà mới cho thuê cho người có thu nhập thấp ở 40 thành phố đến năm 2025. Đồng thời, họ cũng đưa ra 17 biện pháp giải quyết vấn đề này, trong đó có chỉ đạo các ngân hàng tăng cung cấp tài chính cho nhà ở vừa túi tiền.

Tương tự, ở Canada, Chính phủ đã áp dụng chỉ số khả năng chi trả nhà ở, với ý tưởng rằng chỉ số càng cao, khả năng chi trả càng thấp. Họ đã tăng mật độ xây dựng, cấp phép nhanh chóng và áp dụng công nghệ mới. Dự kiến trong 3 năm tới, Canada sẽ tập trung vào việc xây dựng 100.000 căn nhà mới vừa túi tiền. Ngoài ra, họ cũng đã thành lập quỹ HAF trị giá 4 tỷ USD, trong đó các thành phố có thể tiếp cận quỹ này bằng cách đề xuất các giải pháp và sáng kiến. Những giải pháp và sáng kiến hiệu quả nhất sẽ nhận được nguồn vốn lớn nhất từ quỹ này.

Trong các nước thành viên của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), Chính phủ của 11 quốc gia hỗ trợ vốn, 9 quốc gia cung cấp thuế ưu đãi, 10 quốc gia có chương trình tài trợ không hoàn lại và 5 quốc gia cung cấp trợ cấp đất. Các giải pháp được đưa ra bao gồm việc tăng mật độ xây dựng, hỗ trợ chi phí xây dựng, bảo lãnh mua nhà trong tương lai và hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà.

Theo TS. LS. Đoàn Văn Bình, phát triển nhà ở vừa túi tiền đang thu hút sự quan tâm từ nhiều quốc gia. Sự thay đổi trong cách tiếp cận nhà ở vừa túi tiền, từ việc thả nổi theo quy luật cung cầu tự nhiên của thị trường, đang được thúc đẩy thông qua các định hướng, chính sách và khuyến khích để phát triển phân khúc này trên toàn thế giới.

Đề xuất chính sách tại Việt Nam

Trước bối cảnh hiện thực đó, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã thông báo về việc triển khai đề tài nghiên cứu và tổ chức hội thảo khoa học mang tựa đề: “Xây dựng thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam”. Đề tài này đã được sự tham gia, tư vấn và phản biện từ các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực Bất động sản, kinh tế, tài chính, luật lệ, thống kê, truyền thông… với mục tiêu nghiên cứu thực tế và đề xuất các chính sách phát triển thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam.

Từ những kinh nghiệm và nghiên cứu của các quốc gia phát triển về mô hình sản phẩm Bất động sản này, VNREA đã đề xuất 4 nhóm giải pháp chính sách cho Việt Nam. Cụ thể, các giải pháp này tập trung vào việc hoàn thiện chính sách và pháp luật bằng cách xác định rõ tiêu chí cho nhà ở vừa túi tiền; đồng thời, điều chỉnh các quy định liên quan đến nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, đặc biệt là việc khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc xây dựng nhà ở vừa túi tiền khi chọn lựa dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn; và áp dụng chính sách kiểm soát giá bán và cho thuê nhà ở vừa túi tiền.

Xem thêm: Nhà ở xã hội có là điểm sáng của thị trường BĐS trong năm 2024?

Về mặt tiêu chuẩn và quy chuẩn cho nhà ở vừa túi tiền, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất việc xây dựng và ban hành một hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, và công nghệ mới, cũng như mẫu thiết kế cho những căn nhà vừa túi tiền. Điều này sẽ giúp giảm chi phí đầu tư xây dựng và làm giảm giá thành của các căn nhà.

Đối với công tác quy hoạch, VNREA đề xuất một nhóm giải pháp tập trung vào việc quy hoạch và phát triển quỹ đất để xây dựng nhà ở vừa túi tiền. Đồng thời, đề xuất tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng, và điều chỉnh tỷ trọng của nhà ở vừa túi tiền trong các kế hoạch tổng thể phát triển nhà ở theo từng năm hoặc giai đoạn. Việc quy định cụ thể tỷ lệ của nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị cũng được đề xuất, cùng với việc khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Trong lĩnh vực tài chính và thuế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất một số giải pháp nhằm điều tiết thị trường nhà ở cao cấp bằng các công cụ thuế, giảm hạn chế hoạt động đầu cơ, và tập trung hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền với nhu cầu thực tế. Đồng thời, VNREA cũng đề xuất thêm nguồn lực tài chính để phát triển nhà ở vừa túi tiền, xây dựng các chính sách ưu đãi thuế và phí cho các chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền, cũng như khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này và tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Ngoài ra, VNREA cũng đề xuất một nhóm giải pháp nhằm đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính, sử dụng công nghệ hiện đại, và phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian và chi phí thủ tục cho các doanh nghiệp. Đồng thời, cũng đề xuất rút ngắn thời gian cấp phép cho các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền và miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Theo các chuyên gia Bất động sản và kinh tế, để tạo ra thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam, ngoài các biện pháp chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quản lý, Chính phủ và các cơ quan liên quan cần phải trực tiếp tham gia điều tiết thị trường trong một khoảng thời gian nhất định.