Hiện nay, một số chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã bắt đầu áp dụng mô hình cho thuê căn hộ với nhiều giường tầng, tương tự như homestay hoặc dormitory (như ký túc xá).
Huyền Trang, một sinh viên năm nhất tại Hà Nội, đang thuê một “chỗ ngủ” kiểu sleep box tại một căn chung cư trên đường Trần Duy Hưng. Mỗi tháng, cô trả 3 triệu đồng, bao gồm tất cả các dịch vụ, tiền điện và nước, và được sử dụng tiện ích như hồ bơi và trung tâm thương mại. Căn phòng bên cạnh phòng của Trang còn cho thuê theo ngày với giá khoảng 200.000 đồng.
Xem thêm: Chung cư Hà Đông
Mô hình “hộp ngủ” và “ký túc xá” bắt đầu lan rộng từ các loại hình nhà riêng lẻ và đã xuất hiện tại một số chung cư ở Hà Nội và TP.HCM. Người thuê cho biết họ ưa thích mô hình này hơn bởi không gian sống hiện đại, tiện ích và dịch vụ đa dạng. Loại phòng trọ này phổ biến tại nhiều chung cư khác nhau, bao gồm một số tòa nhà 24 tầng trên đường Nghiêm Xuân Yêm, một chung cư 32 tầng tại phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, và một dự án chung cư 29 tầng ở Trần Phú, quận Hà Đông.
Người cho thuê có thể là chính chủ sở hữu căn hộ hoặc bên thuê lại từ người khác, sau đó cải tạo và tiếp tục cho thuê. Giá thuê thường dao động từ 1,6-3 triệu đồng một chỗ ngủ, đã bao gồm tất cả các phí dịch vụ, tiền điện và internet. Hợp đồng cho thuê có thể linh hoạt, được thỏa thuận theo từng tháng hoặc ngày. Một số căn chung cư, nếu khó lấp kín khách thuê dài hạn, còn kết hợp cho thuê lưu trú theo ngày.
Ông Quốc, một nhà đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực cho thuê bất động sản tại TP.HCM, đã nhận thấy mô hình cho thuê căn hộ với nhiều giường tầng bắt đầu nở rộ trong khoảng 2-3 năm qua. Mô hình này xuất phát từ sự “sáng tạo” của chủ nhà hoặc các đơn vị thuê sỉ căn hộ để tối ưu hóa nguồn thu. Giai đoạn này, có một tăng cầu đáng kể về thuê căn hộ để cho thuê lại, trong khi giá thuê cho từng căn hộ riêng lẻ đã gần đạt ngưỡng tối đa. Do đó, để tối ưu hóa doanh thu, người ta thường “chia nhỏ” căn hộ để có thêm nhiều suất cho thuê. Mức lợi nhuận sẽ tăng khi có nhiều người thuê.
Ông Quốc ví dụ bằng việc một căn hộ có hai phòng ngủ cho thuê với giá 12 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể tiền điện nước và phí dịch vụ. Nếu mỗi phòng được bố trí với 3-4 giường tầng hoặc hộp ngủ, để cho thuê cho 12-16 người ở, doanh thu mỗi tháng có thể tăng lên khoảng 20-28 triệu đồng (với giá thuê 1,8 triệu đồng mỗi tháng cho mỗi suất).
Chị Hà, 38 tuổi, là chủ một căn hộ có 3 phòng ngủ tại dự án trên đường Lê Văn Thiêm, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Chị đã từng cho một gia đình thuê căn hộ này với giá 15 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, cuối năm trước, khi hợp đồng thuê kết thúc, chị quyết định thay đổi mô hình. Căn hộ có diện tích khoảng 90 m2, chị đã bố trí 3 giường tầng trong mỗi phòng và cho thuê dưới dạng homestay. Mức giá thuê cho mỗi suất ngủ là khoảng 1,9 triệu đồng mỗi tháng, đã bao gồm tiền điện, nước, và phí dịch vụ. Chị cho biết vào thời điểm tháng 7 và 8, các phòng gần như đã kín đáo với sự gia nhập đông đảo của sinh viên năm nhất. Doanh thu trong giai đoạn này tăng gấp đôi so với việc cho thuê thông thường.
Ông Trần Khánh, Chủ tịch của Câu lạc bộ Quản lý tòa nhà Hà Nội, đã nhận thấy rằng nhiều căn hộ chung cư cho thuê đang trải qua sự biến tướng, trở thành các dạng như ký túc xá, homestay, hoặc hộp ngủ, và hiện điều này không thể tránh khỏi. Nguyên nhân chính xuất phát từ sự xuất hiện của nhu cầu mới và đa dạng trên thị trường. Đối tượng tiêu dùng này thường thuộc vào nhóm có thu nhập trung bình thấp hoặc yêu cầu về nơi ở không cao, họ chỉ cần một chỗ ngủ để dùng vào buổi tối, và thường không ở nhà thường xuyên. Ngoài ra, còn có một nhóm người ưa thích trải nghiệm cuộc sống tiện nghi tại chung cư, và họ cũng lựa chọn các dạng cho thuê như vậy. Để đáp ứng những xu hướng này, một nhóm nhà đầu tư và chủ nhà đã thiết kế các căn hộ với nhiều chỗ ngủ và cho thuê theo từng slot riêng lẻ.
Xem thêm: Bất động sản Hà Đông
Không phủ nhận những tiện lợi mà việc thuê chung cư theo dạng ký túc xá mang lại, Huyền Trang, một sinh viên, cho biết nhiều người giống cô muốn có nơi ở tốt tại thành phố. Với số tiền thuê tương tự, nếu ở một mình, cô sẽ có ít sự lựa chọn hơn, thường phải thuê nhà trọ ở xa trung tâm hoặc có chất lượng kém. Các căn hộ đã được trang bị đầy đủ các tiện nghi cơ bản, do đó cô không cần mua thêm nhiều đồ đạc. Tuy nhiên, Trang cũng đưa ra rằng có những bất tiện trong sinh hoạt hàng ngày, ví dụ như một số căn hộ chỉ có hai phòng vệ sinh nhưng phải phục vụ cho một lượng người sử dụng lớn, dẫn đến tình trạng quá tải vào buổi sáng.
Mật độ dân cư tăng lên theo lần sống, điều này đã tạo ra nhiều vấn đề không thể tránh khỏi cho mô hình thuê nhà biến đổi trong chung cư. Hiện tình trạng căn hộ cho thuê giống như ký túc xá, homestay đã diễn ra phổ biến tại một tòa nhà cao 31 tầng trên đường Nguyễn Xiển, quận Thanh Xuân. Chị Ngân, người sống tại đây, cho biết không ít lần cư dân đã phản ánh với ban quản lý về việc căn hộ cho thuê tạo ra tình trạng quá tải với người ở, gây mất trật tự, thiếu an ninh, và lo ngại về an toàn cháy nổ. Rắc rối thường gặp bao gồm việc quá tải sử dụng thang máy và hầm gửi xe. Đầu tháng 10, một số cư dân đã chặn lối vào hầm xe để phản đối tình trạng không được kiểm soát.
Mâu thuẫn giữa cư dân và những người thuê homestay đã gây ra nhiều xung đột nên phía chủ đầu tư dự án đã tổ chức cuộc họp với cư dân và đại diện công an phường. Theo biên bản cuộc họp, các bên đã thống nhất rằng những căn hộ được sử dụng cho mô hình homestay phải chấm dứt hợp đồng trong vòng một tháng và giới hạn số lượng người thuê tương tự như một ký túc xá: tối đa 6 người trưởng thành cho các căn ba phòng ngủ và 5 người cho các căn hai phòng ngủ.
Theo Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng, nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt. Ông Trần Khánh đã chia sẻ rằng trước khi phê duyệt dự án chung cư, cần thực hiện tính toán kỹ về quy mô dân số dự kiến. Điều này nhằm đảm bảo phù hợp với hạ tầng kỹ thuật, xã hội và điều kiện thực tế của địa phương. Khi số lượng người ở tăng lên về lâu dài, điều này có thể ảnh hưởng đến cấu trúc, chất lượng của tòa nhà và các tiện ích bên trong như thang máy và hầm để xe.
Bà Chu Thị Minh Ngọc, Giám đốc bộ phận Quản lý bất động sản của CBRE Việt Nam, đã lập luận rằng việc chia nhỏ căn hộ chung cư thành các ký túc xá hoặc homestay, không được quản lý theo tiêu chuẩn kỹ thuật, không an toàn về mặt cháy nổ hoặc không đảm bảo sự thoát hiểm và an toàn trong trường hợp khẩn cấp. Bà Ngọc cho rằng các đơn vị quản lý dự án đối mặt với nhiều khó khăn trong việc kiểm soát những mô hình cho thuê chung cư này. Nguyên nhân chính là do nhu cầu về chỗ ở tại thành phố liên tục tăng cao trong khi các loại hình truyền thống như nhà trọ, chung cư mini không đáp ứng được. Trong khi đó, lợi nhuận đầu tư vào các mô hình ký túc xá và homestay tại chung cư rất hấp dẫn, chi phí đầu tư ban đầu thấp, do đó, ngày càng thu hút nhiều nhà đầu tư. Các quy định pháp lý còn chưa rõ ràng, chậm hơn so với sự biến đổi của nhu cầu thị trường. Bà Ngọc đề xuất rằng cơ quan quản lý cần phải có các hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn kinh doanh cho thuê căn hộ và tiêu chuẩn thiết kế cho từng loại mô hình nhằm đảm bảo an toàn, an ninh, và cân bằng quyền lợi giữa cư dân và người cho thuê.
Ông Trần Khánh đề nghị rằng mỗi dự án trước khi đi vào vận hành cần phải quy định cụ thể về số lượng người tối đa được phép ở trong mỗi căn hộ và chủ sở hữu cần phải tuân thủ quy định này. Quy định này cần phải đồng nhất cho dự án có ban quản trị và không có ban quản trị. Ngoài ra, cư dân cũng cần hiểu rõ về quá trình quản lý và vận hành chung cư, đồng thời cần tôn trọng quyền lợi chung của cư dân, tránh vì lợi nhuận cá nhân mà bỏ qua các ảnh hưởng tổng thể đối với tòa nhà.
