Ưu và nhược điểm của việc mua tài sản thông qua một LLC năm 2022

Đầu tư vào bất động sản là một hoạt động kinh doanh, vì vậy việc muốn sở hữu bất động sản cho thuê bằng cách sử dụng một pháp nhân như công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC) là điều hoàn toàn tự nhiên. Tuy nhiên, khi nói đến việc mua tài sản thông qua một LLC và nhận được tài chính, bạn có thể cảm thấy điều gì đó rất khó khăn.

Mặc dù có thể mất một chút thời gian và công sức, nhưng việc mua bất động sản cho thuê thông qua một LLC là hoàn toàn có thể. Hãy cùng các chuyên gia của Nhà Đất Club thảo luận về các lựa chọn tài chính, cùng với những lợi ích và bất lợi của việc sở hữu bất động sản trong một LLC.

LLC là gì?

LLC là từ viết tắt trong tiếng Anh của Limited Liability Company dịch sang tiếng Việt nghĩa là Công ty trách nhiệm hữu hạn.

Bộ luật Doanh nghiệp 2014 Việt Nam công nhận công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) là loại hình công ty có tư cách pháp nhân. Trong đó, doanh nghiệp là pháp nhân và chủ sở hữu doanh nghiệp là thể nhân có các quyền và nghĩa vụ tương ứng với quyền sở hữu công ty, đây là hai thực thể pháp lý hoàn toàn khác nhau. (Theo quy định tại Bộ luật Dân sự).

• Một LLC có thể thuộc sở hữu của một hoặc nhiều cá nhân, họ được gọi là thành viên LLC.
• Một LLC với một chủ sở hữu được gọi là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên.
• Một LLC đa chủ sở hữu được gọi là LLC đa thành viên.

Các tùy chọn để mua tài sản thông qua một LLC

Dưới đây là 5 lựa chọn cần xem xét khi mua tài sản thông qua LLC. Hãy nhớ rằng người cho vay có thể yêu cầu bảo lãnh cá nhân từ mỗi thành viên của LLC trong hầu hết các trường hợp. Vì vậy, mặc dù một tài sản thuộc sở hữu và cấp vốn bởi LLC, các thành viên có thể phải chịu trách nhiệm cá nhân nếu khoản vay không thành công.

Các khoản vay thông thường

Những người cho vay truyền thống, chẳng hạn như ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, có thể sẵn sàng làm việc với bạn để cấp vốn cho một bất động sản cho thuê theo LLC, đặc biệt nếu bạn đã có quan hệ kinh doanh.

Người cho vay sẽ đảm bảo tài sản tạo ra đủ thu nhập để trả chi phí hoạt động và phục vụ việc thanh toán thế chấp bằng cách tính toán Tỷ lệ trang trải mức trả nợ (DSCR).

Theo quy tắc chung, người cho vay sẽ yêu cầu DSCR ít nhất là 1,25, được xác định bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho khoản thanh toán nợ hàng năm hoặc dịch vụ. Ví dụ: nếu một bất động sản cho thuê có NOI là 5.000 đô la mỗi năm và dịch vụ nợ hàng năm là 3.700 đô la, thì DSCR là 1,35.

Người cho vay thường cũng sẽ chạy báo cáo tín dụng của bạn, xác minh thu nhập cá nhân và các khoản nợ của bạn, đồng thời yêu cầu bảo lãnh cá nhân nếu tài sản bị tịch thu và giá trị tài sản không đủ để trả cho khoản nợ thế chấp chưa thanh toán.

Cho vay danh mục đầu tư

Một lựa chọn khác để mua bất động sản thông qua LLC là nhận cấp vốn thông qua ngân hàng địa phương hoặc công ty cho vay danh mục đầu tư.

Các khoản vay theo danh mục đầu tư sẽ giúp người cho vay dễ dàng quyết định hơn với các điều khoản và điều kiện cho vay, chẳng hạn như tập trung nhiều hơn vào thu nhập mà tài sản cho thuê đang tạo ra (hoặc sẽ tạo ra) hơn là tín dụng cá nhân của người đi vay. Người cho vay theo danh mục đầu tư cũng có thể cấp vốn cho khoản vay nhanh hơn, mang lại lợi thế cần thiết khi mua bất động sản cho thuê trên thị trường của người bán.

Sự cân bằng cho sự linh hoạt này là các khoản thanh toán giảm và lãi suất có thể cao hơn, và thời hạn cho vay có thể ngắn hơn. Tuy nhiên, một khi mối quan hệ làm việc tốt được thiết lập, công ty cho vay danh mục đầu tư có thể sẵn sàng làm việc với bạn hơn trong việc cung cấp tài chính trong tương lai và thậm chí cân nhắc tham gia vào thương vụ bằng cách trở thành thành viên của LLC của bạn.

Tín dụng tư nhân

Tín dụng tư nhân là các nhà đầu tư bất động sản và những người kinh doanh đầu tư vào khoản nợ nhiều hơn là vốn chủ sở hữu.

Ví dụ: thay vì sử dụng 100.000 đô la làm vốn để mua một bất động sản cho thuê, một công ty cho vay tư nhân sẽ cung cấp khoản tiền dưới dạng một khoản vay thế chấp để đổi lấy khoản thanh toán gốc và lãi đều đặn hàng tháng, giống như cách mà một ngân hàng sẽ làm.

Bởi vì các nhà cho vay tư nhân đầu tư cho chính họ và các đối tác kinh doanh của họ, họ có thể linh hoạt cung cấp tài chính với các điều khoản và điều kiện phù hợp để đáp ứng nhu cầu của bạn và của họ.

Hợp tác với các nhà đầu tư khác

Một trong những lợi ích của việc hình thành công ty TNHH là hợp tác với các nhà đầu tư khác.

Thay vì thu xếp tài chính thông qua các kênh cho vay truyền thống, các thành viên của một LLC có thể gộp quỹ của họ lại với nhau để mua một bất động sản cho thuê, sau đó thu xếp nguồn tiền từ bên ngoài sau khi người thuê đã dày dạn kinh nghiệm và dòng tiền ổn định và nhất quán.

Tùy thuộc vào cách cấu trúc thỏa thuận hoạt động của LLC, một thành viên cũng có thể thực hiện một khoản vay cho LLC và nhận các khoản thanh toán gốc và lãi (P&I) hàng tháng, thay vì chia sẻ thu nhập cho thuê định kỳ và bất kỳ khoản lợi nhuận nào khi tài sản cho thuê được bán.

Ưu và nhược điểm của việc sử dụng LLC cho tài sản cho thuê

Mặc dù chắc chắn có thể mua một bất động sản cho thuê thông qua một LLC, nhưng làm như vậy cũng có những ưu và nhược điểm. Dưới đây là một số điều cần xem xét trước khi thiết lập một LLC cho bất động sản.

Ưu điểm của việc sử dụng LLC cho tài sản cho thuê

• Một LLC giúp hạn chế trách nhiệm cá nhân của chủ sở hữu bất động sản cho thuê trong trường hợp có vụ kiện hoặc khiếu nại của chủ nợ, vì đó là một pháp nhân kinh doanh cung cấp dịch vụ bảo vệ tài sản.
• Lãi hoặc lỗ được chuyển qua LLC và được thêm vào thu nhập sẽ được báo cáo trên tờ khai thuế của bạn. Trong hầu hết các trường hợp, Sở Thuế coi thu nhập từ bất động sản cho thuê là thu nhập “thụ động”, có nghĩa là nó không phải chịu khấu lưu thuế lương như An sinh xã hội, Chăm sóc sức khỏe, và Thuế thất nghiệp …
• Việc sử dụng LLC để sở hữu tài sản cho thuê cũng giúp bạn dễ dàng tách tài sản cá nhân khỏi tài sản kinh doanh để tránh sử dụng chung quỹ.
• Một LLC cũng có thể là một cấu trúc tốt để hợp tác với các nhà đầu tư khác. Các đối tác cá nhân là “thành viên” của LLC và có thể góp vốn hoặc kiến ​​thức chuyên môn vào liên doanh và chia sẻ lợi nhuận hoặc rủi ro như được nêu trong thỏa thuận hoạt động. Đầu tư vào một công ty TNHH có thể là một cách tuyệt vời để phát triển và đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản bằng cách dàn trải vốn cho các cơ hội đầu tư khác nhau.
• Bất động sản được mua thông qua một LLC cũng có thể cung cấp nhiều quyền riêng tư hơn vì tên của LLC có trên chứng thư tài sản chứ không phải tên riêng của bạn. Người thuê, nhà cung cấp hoặc công chúng sẽ không dễ dàng truy cập thông tin cá nhân của bạn vì họ sẽ kinh doanh với LLC.

Nhược điểm của việc sử dụng LLC

• Mua tài sản thông qua một LLC cũng tạo ra các trách nhiệm bổ sung trong việc quản lý một công ty, chẳng hạn như tổ chức các cuộc họp cổ đông hàng năm và liên tục tuân thủ các quy định của địa phương.
• Việc chuyển một bất động sản cho thuê hiện có thành một LLC có thể kích hoạt điều khoản “Điều khoản đáo hạn bán” trong hợp đồng thế chấp hiện tại vì tên của chủ sở hữu đã thay đổi, ngay cả khi bạn là thành viên duy nhất của LLC. Mặc dù người cho vay có thể không muốn sửa đổi hợp đồng cho vay để cho phép chuyển nhượng LLC, người cho vay thân thiện với nhà đầu tư có thể đề xuất cách tốt nhất để chuyển nhượng bất động sản đầu tư mà không cần phải tái cấp vốn cho khoản thế chấp hiện có.

Tạm kết

Để có được nguồn vốn cho một bất động sản cho thuê thuộc sở hữu của một LLC đòi hỏi bạn phải nỗ lực thêm. Tuy nhiên, mua tài sản thông qua một LLC có thể giúp giảm thiểu trách nhiệm cá nhân, bảo vệ các tài sản cá nhân và doanh nghiệp khác, đồng thời cho phép bạn hợp tác với các nhà đầu tư bất động sản khác với tư cách là thành viên. Để tìm một tổ chức hoặc cá nhân sẵn sàng cho một LLC vay, hãy mở rộng mạng lưới của bạn bằng cách nói chuyện với những người cho vay thông thường, tín dụng tư nhân và cho vay danh mục đầu tư đang hoạt động với các nhà đầu tư bất động sản. Hãy theo dõi Nhà Đất Club thường xuyên để cập nhật cho mình những kiến thức kinh doanh và Marketing bất động sản mới nhất.