Tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản là gì? Tại sao nó quan trọng

Tỷ suất vốn hóa là một số liệu thường được các nhà đầu tư sử dụng như một cách nhanh chóng và dễ dàng để tính toán lợi tức, giá trị tài sản và thu nhập hoạt động ròng cho đầu tư bất động sản. Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ chia sẻ với các bạn những kiến thức về tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản, tại sao nhà đầu tư cần quan tâm đến vấn đề này.

Tỷ suất vốn hóa là gì? Tỷ lệ sinh lời trong đầu tư bất động sản

Tỷ suất vốn hóa hay còn được gọi là tỷ lệ vốn hóa, tỷ lệ sinh lời trong tiếng Anh gọi là: Capitalization rate.

Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập hoạt động thuần dự kiến có được trong một năm và giá trị của tài sản.

Các nhà đầu tư sử dụng tỷ suất vốn hóa (tỷ lệ vốn hóa) trong bất động sản để đo lường lợi tức không đòn bẩy (không có nợ) của bất động sản cho thuê bằng cách so sánh thu nhập ròng hàng năm với giá hoặc giá trị bất động sản.

Tỷ lệ vốn hóa bất động sản cũng có thể được sử dụng để đo lường rủi ro tiềm ẩn của các bất động sản tương tự trên cùng một thị trường.

Ví dụ: Giả sử tỷ lệ vốn hóa của một bất động sản là 8%, trong khi các bất động sản tương tự có tỷ lệ vốn hóa khoảng 6%. Một nhà đầu tư có thể tìm hiểu sâu hơn để hiểu được sự thay đổi đáng kể này. Bất động sản có thể bị định giá thấp hơn do cần sửa chữa, thu nhập có thể bị phóng đại so với giá thuê, hoặc chủ sở hữu có thể chỉ đơn giản là có động cơ bán.

Công thức tỷ lệ vốn hóa trong đầu tư bất động sản

Công thức tỷ suất vốn hóa sử dụng 3 biến: thu nhập hoạt động ròng (NOI), giá trị tài sản hoặc giá cả và tỷ suất lợi nhuận:

• Tỷ lệ vốn hóa = NOI / Giá trị tài sản hoặc giá cả

Với điều kiện đã biết 2 trong số các biến, phép tính tỷ suất vốn hóa có thể được sử dụng để giải cho biến thứ ba.

Cách các nhà đầu tư bất động sản sử dụng tỷ suất vốn hóa

Dưới đây là cách sử dụng công thức để tìm tỷ suất vốn hóa, NOI và giá trị thuộc tính.

Lưu ý rằng NOI được tính bằng cách trừ đi chi phí vận hành bất động sản từ tổng thu nhập cho thuê thu được. Chi phí hoạt động không bao gồm các khoản thế chấp hoặc trả lãi, chi phí vốn hoặc đóng góp vào tài khoản trao đổi vốn (CapEx), chi phí chủ sở hữu hoặc khấu hao.

Tỷ suất hoàn vốn (ROR)

Nếu tài sản cho thuê (SFR) có giá trị là 150.000 đô la và NOI là 10.000 đô la, tỷ suất vốn hóa là 6,7%:

• $ 10.000 NOI / $ 150.000 giá trị tài sản = 0,666 hoặc tỷ suất vốn hóa 6,7%

Điều này có nghĩa là một nhà đầu tư đang tạo ra lợi nhuận 6,7% mỗi năm, với điều kiện là giá trị tài sản hoặc NOI không thay đổi.

Thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh

Công thức tỷ suất vốn hóa bất động sản có thể được sử dụng để giải thu nhập hoạt động ròng bằng cách sắp xếp lại phương trình. Nếu một bất động sản cho thuê có giá trị là 120.000 đô la và tỷ lệ vốn hóa cho các bất động sản tương tự trong cùng khu vực là 6% thì NOI phải là 7.200 đô la:

• Tỷ lệ vốn hóa = NOI / Giá trị tài sản
• NOI = Giá trị tài sản x tỷ lệ giới hạn
• Giá trị tài sản 120.000 đô la x 6% (0,06) = 7.200 đô la NOI

Nếu NOI lớn hơn hoặc nhỏ hơn 7.200 đô la, tài sản có thể bị định giá thấp hơn hoặc được định giá quá cao so với các tài sản tương tự. Bởi vì không có bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, nhà đầu tư nên tìm hiểu sâu hơn để hiểu sự khác biệt như một phần của quá trình thẩm định.

Giá trị tài sản

Các nhà đầu tư bất động sản thường nghĩ đến một tỷ suất lợi nhuận cụ thể khi tìm kiếm bất động sản cho thuê để mua. Ví dụ minh họa cho vấn đề này, giả sử một nhà đầu tư yêu cầu tỷ lệ hoàn vốn tối thiểu là 7%. Sử dụng công thức tỷ suất vốn hóa, nhà đầu tư có thể xác định mức giá phải trả cho một bất động sản cho thuê dựa trên NOI của nó.

Nếu việc cho thuê tạo ra NOI là 8.500 đô la mỗi năm và lợi nhuận 7% là bắt buộc, thì số tiền cao nhất mà nhà đầu tư sẽ trả cho một bất động sản là 121.429 đô la:

• Tỷ lệ vốn hóa = NOI / Giá trị tài sản
• Giá bất động sản = NOI / Tỷ lệ giới hạn
• $ 8.500 NOI / 7% (0,07) = $ 121.429 giá bất động sản

Nếu nhà đầu tư yêu cầu tỷ suất sinh lợi tối thiểu 7%, thì giá mua tối đa mà nhà đầu tư sẵn sàng trả sẽ thấp hơn một chút là 121.500 đô la.

Tạm kết

Trên đây là những kiến thức về tỷ suất vốn hóa dòng tiền để sinh lợi trong đầu tư bất động sản. Điều này giúp các nhà đầu tư ước tính được khả năng tỷ suất hoàn vốn để có chiến lược lựa chọn và đầu tư phù hợp nhất. Hãy theo dõi website nhadatclub.com để cập nhật những kiến thức đầu tư nhà đất hấp dẫn nhất.