Thị trường bất động sản Việt Nam đang tiến triển nhanh chóng nhờ vào sự quyết tâm và nỗ lực của Chính phủ cũng như các bộ, ngành trong việc xử lý các vấn đề, thúc đẩy sự phát triển bền vững và an toàn của thị trường.
Xem thêm: Tỷ lệ hấp thụ thị trường bất động sản quý I/2024 tăng 360%
Vào chiều ngày 15/4, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã tổ chức công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam Quý 1/2024 và Dự báo thị trường Quý 2/2024, đồng thời tổ chức Tọa đàm “Thị trường Bất động sản Việt Nam: Sẵn sàng tái nhập cuộc”. Tại sự kiện này, các chuyên gia và đại biểu đã đồng lòng đánh giá cao nỗ lực tích cực và quyết tâm của Chính phủ, các bộ, ngành nhằm thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản, với hơn 10 biện pháp được thực hiện.
Điều tích cực nhất được nhìn thấy là sự thống nhất từ cấp Trung ương cho đến các cơ quan bộ ngành. Cơ quan quản lý nhà nước đã tỏ ra rất tích cực trong việc lắng nghe và thấu hiểu thông tin thực tế từ phía doanh nghiệp và các tổ chức ngành. Điều này giúp định hình các quy định sắp tới sao cho phù hợp hơn với nhu cầu và mong muốn của các bên tham gia thị trường. Trong quý 1/2024, thị trường tiếp tục trong tình trạng “chờ đợi”, tương tự như đầu năm 2023. Tuy nhiên, điểm khác biệt là lần chờ đợi này được xác định cụ thể hơn với các nội dung rõ ràng, giúp các bên tham gia thị trường có sự chủ động hơn.
Tuy vậy, vẫn còn một điểm yếu, đó là khoảng 80% các vấn đề được thảo luận trong mỗi cuộc họp vẫn diễn ra trong tình trạng “lặp lại chuyện cũ”. Do đó, các ý kiến thảo luận tại sự kiện cho rằng, đã đến lúc cần phải chốt lại các cuộc họp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản bằng cách xác định rõ hướng xử lý và thời gian cụ thể. Điều này sẽ giúp các cơ quan chuyên môn có căn cứ để triển khai, thực hiện và rút ngắn quá trình thảo luận. Hiện tại, việc nhanh chóng tiến hành nghiên cứu và soạn thảo các nghị định hướng dẫn thi hành ba bộ luật đang là tâm điểm thu hút sự quan tâm và theo dõi của thị trường. Cụ thể, vào ngày 1/7/2024, khi một số quy định trong Luật chính thức có hiệu lực, dự kiến sẽ tạo đà để thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản lên một tầm cao mới, rõ rệt hơn so với thời gian trước đó.
Quý 1/2024 được coi là thời điểm quyết định của Chính phủ và các bộ, ngành, trong nỗ lực tối đa hóa thời gian, nhằm rút ngắn thời gian chờ đợi cho việc thực hiện các quy định mới trong ba Bộ Luật (Luật Nhà ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản), thông qua việc nghiên cứu và soạn thảo để đề xuất các nghị định hướng dẫn chi tiết việc thi hành luật. Thực tế hiện tại cho thấy, thị trường đã sẵn sàng với đủ “combo” để làm nền tảng cho quá trình phục hồi, bao gồm sự hỗ trợ từ phía chính phủ, các điều khoản cơ bản từ ba Bộ Luật có tầm ảnh hưởng nhất đến thị trường, cũng như sự quyết tâm từ các chủ thể và sự củng cố niềm tin từ phía khách hàng và nhà đầu tư.
Tuy vậy, tất cả những yếu tố này đang tiếp tục tương tác với nhau và cần sự xuất hiện của một “chất xúc tác” để kích hoạt ra các kết quả cuối cùng. Mặc dù vậy, thị trường đã ghi nhận được một số kết quả đáng chú ý: Có hàng loạt các dự án quy mô lớn từ hàng trăm đến vài chục nghìn hecta, thậm chí cả hàng tỷ USD được công bố và đề xuất đầu tư; xuất hiện nhiều dự án mới, lần đầu tiên ra mắt trên thị trường; và các nhà đầu tư tích cực “tái tạo” các dự án cũ nhằm tạo sự sôi động hơn cho thị trường.
Các dự án mới đang ra mắt trong thời điểm này đều có điểm chung là cam kết về pháp lý hoàn chỉnh, sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, cảnh quan và tiện ích, cùng với những chính sách ưu đãi hấp dẫn nhằm thu hút sự quan tâm từ khách hàng và nhà đầu tư. Sự phục hồi của thị trường được thể hiện rõ nét thông qua các con số ấn tượng: Tổng nguồn cung sản phẩm đạt khoảng 30,511 đơn vị, trong đó có hơn 4,626 sản phẩm mới ra mắt; số lượng giao dịch đạt 6,360, tăng 10% so với quý trước và gấp đôi so với cùng kỳ năm 2023; tỷ lệ hấp thụ đạt 21%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý trước và gấp gần 3 lần so với quý 1 năm 2023. Đặc biệt, các dự án mới hoàn toàn đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 51%, thể hiện sức hút mạnh mẽ từ phía thị trường.
Thị trường hiện tại cũng cho thấy rằng quá trình phục hồi không đồng đều trên mọi phân khúc và khu vực. Theo phân khúc, bất động sản nhà ở vẫn là động lực hàng đầu trong quá trình phục hồi, trong khi bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng và bất động sản thương mại cũng có những dấu hiệu cải thiện. Tuy nhiên, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn đang gặp khó khăn.
Trong phân khúc bất động sản nhà ở thương mại, xuất hiện nguồn cung mới đã giúp giảm bớt áp lực về nhu cầu nhà ở trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, điều này vẫn còn hạn chế và tập trung ở một số khu vực cụ thể, chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Đáng chú ý, tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” vẫn đang tồn tại trong phân khúc nhà ở xã hội (NOXH), mặc dù vẫn còn thiếu nguồn cung trên tổng thể. Một số dự án NOXH vẫn đang gặp khó khăn trong quá trình tiếp thị và bán hàng. Dự kiến trong thời gian tới, khi một số quy định mới trong luật được áp dụng, có thể sẽ giải quyết một số vấn đề, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho sự phát triển của phân khúc này. Tuy nhiên, cần chú ý rằng liệu các quy định mới này có hỗ trợ cho các dự án đã được phê duyệt nhưng đang gặp vướng mắc từ các quy định trước đó hay không. Các chuyên gia phân tích rằng, thị trường cần một gói tín dụng đặc biệt dành riêng cho phân khúc này, có thể được coi là “gói cứu trợ”, không chỉ từ sự tự nguyện hỗ trợ mà còn có thể kèm theo các yêu cầu cụ thể về tiến độ giải ngân.
Xem thêm: Trung tâm mua bán nhà đất Hà Đông
Theo Hội Môi Giới Bất Động Sản Việt Nam, phân khúc đất nền và bất động sản thổ cư được xem là hai phân khúc ghi nhận sự “vận động” tích cực nhất trong thị trường. Quý 1 được xem như một “bước đệm nhẹ” để thị trường duy trì đà phát triển trước khi chuyển sang một giai đoạn mới với hy vọng về kết quả phục hồi rõ ràng hơn trong các quý tiếp theo.
Nhìn nhận về điều tiết kinh tế vĩ mô, đánh giá từ nhiều phía đều thống nhất rằng Chính phủ, các cơ quan, Bộ, ngành liên quan đang tiếp tục nỗ lực hoàn thiện để ban hành Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Đất Đai, Luật Kinh doanh bất động sản sớm nhất. Lãi suất ngân hàng vẫn duy trì ở mức ổn định và thấp. Dòng tiền đáo hạn tại ngân hàng đang tìm kiếm các kênh đầu tư mang lại lợi nhuận hấp dẫn hơn, trong đó có bất động sản, đặc biệt là đất nền với tiềm năng sinh lời lớn mà không đòi hỏi vốn đầu tư quá lớn.
Chính phủ đang tiếp tục thúc đẩy mạnh mẽ việc tháo gỡ khó khăn, phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Các biện pháp mới sẽ ngày càng được triển khai sâu và cụ thể hơn. Việc thúc đẩy quy hoạch địa phương và tăng cường giải ngân đầu tư công sẽ tạo động lực mạnh mẽ để thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. So với giai đoạn trước, nhà đầu tư sẽ dành nhiều thời gian hơn để xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào các dự án “đón sóng” hạ tầng.
Những biến động trong kinh tế vĩ mô đang có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản. Quá trình phục hồi của thị trường này vẫn tiếp tục theo hướng tích cực. Sự thay đổi sẽ diễn ra một cách từ từ và ổn định, dựa trên sự tích luỹ và đà phục hồi trước đó, đồng thời được hỗ trợ bởi sự tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa. Sau khi trải qua “thời kỳ khó khăn”, những thực thể còn lại sẽ trở nên mạnh mẽ hơn. Dòng tiền từ các nguồn có khả năng cao sẽ đổ mạnh vào thị trường bất động sản, với quy mô lớn hơn và khả năng tiếp cận thuận lợi hơn. Số lượng những thực thể sẵn sàng “tái nhập cuộc” sẽ tăng lên, cùng với đó là sự ra mắt nhiều dự án mới, sự tăng trưởng của các sàn giao dịch và môi giới bất động sản. Khách hàng và nhà đầu tư cũng đang chuyển sự chú ý của họ về thị trường bất động sản. Các ngân hàng cũng đang chuẩn bị cho giai đoạn đua nhau trong việc áp dụng các chính sách cho vay.
Trong sự kiện, các chuyên gia đã thảo luận về các vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản. PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, đã chia sẻ về tình trạng trễ hạn của Luật so với thực tiễn và đề xuất về mức thuế bất động sản để tránh tình trạng trốn thuế. TS. Lê Xuân Nghĩa, Uỷ viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, trong bài tham luận về “Tài chính và nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam”, đã khuyến nghị giảm lãi suất cho vay và thiết lập quy định về thị trường trái phiếu bất động sản. Các diễn giả cũng đã đề cập đến vấn đề định giá đất, một trong những thách thức lớn nhất hiện nay tại Việt Nam. Các đề xuất đã nêu ra việc cần thiết phải có cơ quan trung gian để điều tiết thị trường một cách khách quan và phù hợp với thực tiễn.
