Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Thị trường bất động sản » Ngược với Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi nhanh

Ngược với Trung Quốc, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi nhanh

    Thị trường bất động sản Việt Nam, sau những thách thức đầu tiên, đang bước vào giai đoạn hồi phục mạnh mẽ. Tốc độ này được dự kiến sẽ vượt trội hơn nhiều so với Trung Quốc, và kỳ vọng giá cổ phiếu bất động sản sẽ tiếp tục chinh phục đỉnh cao.

    Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn hồi phục
    Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn hồi phục

    Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông

    Bất động sản chạm đáy

    Đây là quan điểm của ông Michael Kokalari, Giám đốc Phân tích Kinh tế vĩ mô và nghiên cứu thị trường tại VinaCapital, được chia sẻ trong bản báo cáo mới công bố.

    Theo ông Kokalari, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm 2023 đầy thách thức, nhưng nay đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Khối lượng giao dịch đất nền, đặc trưng bởi tính đầu cơ cao nhất, đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể trong thời gian gần đây. Một số dự án bất động sản cao cấp tại trung tâm TP.HCM và Hà Nội, với giấy tờ pháp lý rõ ràng, đang chứng kiến sự tăng giá đáng kể. Những nhà đầu tư mạnh mẽ đang rút tiền từ ngân hàng để đầu tư vào thị trường bất động sản.

    Đại diện của VinaCapital đánh giá rằng, thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung, một trái ngược hoàn toàn so với tình hình dư cung ở Trung Quốc. Do đó, dự kiến bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi nhanh chóng, đặc biệt là khi lãi suất thế chấp giảm. Chiến lược phát triển kinh tế của Việt Nam tiếp tục tập trung vào công nghiệp hóa và tăng trưởng tiêu dùng trong nước.

    Theo ông Michael Kokalari, đà suy thoái trên thị trường bất động sản Việt Nam đã chạm đáy một phần là nhờ lãi suất thế chấp giảm mạnh, đặc biệt sau khi đạt đỉnh 16% tại một số ngân hàng đầu năm 2023.

    Lãi suất thế chấp đang giảm nhanh
    Lãi suất thế chấp đang giảm nhanh

    Các thống kê chỉ ra rằng, khoảng 80% số căn hộ tại một số dự án mới mở bán, như của Nhà Khang Điền (KDH), Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG), đã được bán ra nhanh chóng.

    Sự tăng trưởng nhẹ trong việc cung cấp tín dụng cho các nhà đầu tư đang thúc đẩy các doanh nghiệp này mở rộng quy mô hoạt động phát triển dự án. Số liệu mới nhất về tăng trưởng tín dụng cho thấy nhu cầu vay mua nhà vẫn chưa mạnh mẽ. Tuy nhiên, dự kiến điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm sâu hơn nữa, đặc biệt sau chuỗi giảm lãi suất trong vài tháng gần đây.

    Hoạt động đầu tư của những nhà đầu tư có kinh nghiệm cũng là một dấu hiệu quan trọng. Trong năm 2022, theo đánh giá của VinaCapital, những người có tài sản ròng cao (giàu có) đã chọn gửi tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng với lãi suất lên tới 10%/năm trong suốt 6 tháng. Khi các khoản tiền gửi này đáo hạn vào đầu năm 2023, những nhà đầu tư này đã chuyển tiền vào thị trường chứng khoán thay vì tái tục với lãi suất thấp hơn nhiều.

    Sự chuyển động này là lý do cho việc chỉ số chứng khoán VN-Index tăng 20% từ tháng 10/2022 đến tháng 8/2023, cùng với sự gia tăng 50% về giá trị giao dịch hàng ngày trên thị trường chứng khoán, đạt 900 triệu USD/ngày.

    Trong khi đó, việc chuyển động vốn từ những nhà đầu tư có tài sản ròng cao vào bất động sản diễn ra chậm hơn, chủ yếu do đây là quá trình mua sắm tài sản vật lý, không phải là đầu tư ngắn hạn.

    Tuy nhiên, theo chuyên gia của VinaCapital, tâm lý của nhà đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ chưa thể hồi phục hoàn toàn trước giữa năm 2024.

    Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc

    Ông Michael Kokalari cũng mong đợi Chính phủ sẽ triển khai các biện pháp cần thiết để giải quyết các thách thức liên quan đến pháp lý và quy định trong lĩnh vực phát triển bất động sản tại Việt Nam.

    Michael Kokalari - Giám đốc Phân tích Kinh tế vĩ mô tại VinaCapital
    Michael Kokalari – Giám đốc Phân tích Kinh tế vĩ mô tại VinaCapital

    Cuối tháng 10, Chính phủ đã tổ chức nhiều cuộc họp cấp cao với các doanh nghiệp phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam để thảo luận về các vấn đề đang làm trì trệ thị trường bất động sản. Các bên đã nhất trí rằng vấn đề chính là tại các quy định pháp lý và thiếu nhất quán, và họ kỳ vọng rằng các biện pháp sẽ được thực hiện để khắc phục những vấn đề này.

    Ngày càng nhiều người kỳ vọng Chính phủ sẽ nhanh chóng đưa ra một hệ thống định giá chính thức cho việc tính phí sử dụng đất, theo mô hình thông lệ trên thế giới. Việc triển khai một hệ thống như vậy sẽ đẩy nhanh đáng kể quá trình phê duyệt dự án, giảm bớt rủi ro từ cảm quan cá nhân trong quyết định của các cơ quan quản lý.

    Dự kiến vấn đề liên quan đến định giá đất/quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết trong cuộc họp thường kỳ tiếp theo của Quốc hội vào tháng 5/2024.

    Trong các so sánh giữa thị trường bất động sản Việt Nam và Trung Quốc gần đây trên phương tiện truyền thông, ông Michael Kokalari lưu ý rằng thực tế cho thấy hai thị trường này có những đặc điểm hoàn toàn khác nhau.

    Thị trường nhà ở Việt Nam đang đối mặt với tình trạng thiếu cung, trong khi thị trường Trung Quốc lại chứng kiến sự thừa nguồn cung. Trung Quốc cần nhiều năm để giải quyết vấn đề tồn đọng, trong khi đó, nước này đang đối diện với thách thức giảm giá và suy giảm giao dịch.

    Thị trường bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với tình trạng thừa nguồn cung
    Thị trường bất động sản Trung Quốc đang đối mặt với tình trạng thừa nguồn cung

    Với Việt Nam, do tình trạng thiếu cung, dự kiến thị trường bất động sản sẽ phục hồi nhanh chóng, đặc biệt là khi lãi suất thế chấp giảm.

    Với đánh giá của VinaCapital, một sự khác biệt quan trọng nữa là chiến lược sử dụng bất động sản như một động lực chính cho tăng trưởng kinh tế, đã được Trung Quốc theo đuổi trong nhiều năm. Ngược lại, chiến lược phát triển kinh tế của Việt Nam vẫn tập trung vào công nghiệp hóa và tăng trưởng tiêu dùng nội địa.

    Trung Quốc đã đạt được tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong thời gian dài nhờ vào việc xây dựng nhiều tòa nhà chung cư mới và cơ sở hạ tầng cho các đô thị mới, yêu cầu mức đầu tư hàng năm rất lớn. Bất động sản đã đóng góp khoảng 20% vào GDP trong những năm gần đây, trong khi tại Việt Nam, tỷ lệ này dưới 10%.

    Khoảng 25% nguồn cung nhà ở Trung Quốc được ước tính đang ở trong tình trạng trống rỗng, ngược lại, tỷ lệ này ở Việt Nam là dưới 5%. Tình trạng này khiến Việt Nam đối diện với thách thức không đủ nguồn cung để đáp ứng nhu cầu mua nhà của tầng lớp trung lưu.

    Theo ước tính của VinaCapital, cầu mua nhà tại Việt Nam hiện đang gấp đôi nguồn cung, do tốc độ đô thị hóa lớn và sự gia nhập nhanh chóng vào tầng lớp trung lưu, cũng như sự tăng của các hộ gia đình mới. Những vướng mắc về pháp lý và sự thiếu hụt tài chính dài hạn… đều đóng góp vào việc làm giảm cung.

    VinaCapital cũng kỳ vọng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ những rắc rối pháp lý và quy định hiện tại, làm trì trệ hoạt động phát triển bất động sản tại Việt Nam. Sự hồi phục của thị trường bất động sản được coi là có tác động lớn hơn đối với nền kinh tế, không chỉ đối với các nhà phát triển bất động sản mà còn ảnh hưởng tích cực đến giá cổ phiếu trong năm 2024.