TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, nhận định giá bất động sản đang có xu hướng chỉ tăng mà không giảm, như một con đường một chiều.
Xem thêm: Thời điểm “vàng” cho người mua nhà tận dụng dòng tiền rẻ
Giá nhà như đường một chiều
Trong một hội thảo mới đây ông đánh giá bất động sản (BĐS) là thị trường có sự tăng trưởng lớn nhất. Nhận định này hẳn phải có căn cứ?
– Giá bất động sản theo tôi giống như con đường một chiều, chỉ tăng chứ không giảm, không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới.
Năm 1990, tôi đã mua một căn nhà 100m2 với giá 56 triệu đồng, tức chưa đến 20 cây vàng. Hiện tại, căn nhà đó có giá khoảng 20 tỷ đồng, tương đương 250 cây vàng. Trong suốt 34 năm qua, giá căn nhà này chưa bao giờ giảm, mỗi năm giá lại cao hơn năm trước, mặc dù vợ tôi không đồng ý bán. Điều này cho thấy tốc độ tăng giá của bất động sản là rất lớn.
Từ năm 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam đã tăng 30 lần, tương đương với mức tăng của thế giới. Trong cùng giai đoạn này, giá bất động sản tại Mỹ đã tăng 100 lần, ở Việt Nam mức tăng cũng tương đương, thậm chí còn cao hơn nhiều.
Mức tăng giá cao hơn thế giới có phải là điều bất thường không, thưa ông?
– Giá nhà ở Việt Nam, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM, tăng nhanh hơn so với thế giới không phải là điều bất thường. Điều này xuất phát từ những đặc điểm riêng của thị trường bất động sản nước ta, chủ yếu là do cung không đáp ứng đủ cầu.
Hà Nội và TP.HCM là hai trong số các đô thị có mật độ dân số cao nhất thế giới, gấp đôi so với Bắc Kinh và Thượng Hải của Trung Quốc, chủ yếu do lượng nhập cư lớn từ các tỉnh khác đến.
Trong khi đó, con người thường có xu hướng muốn sống trong không gian rộng rãi hơn. Kích thước hộ gia đình ngày càng thu nhỏ. Các cặp vợ chồng mới cưới thường muốn sống riêng. Người trẻ thích cuộc sống tự do. Một gia đình truyền thống có thể phân chia thành 5-7 hộ riêng biệt trong thời gian ngắn. Những yếu tố này làm tăng nhu cầu về nhà ở liên tục.
Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nguồn cung nhà ở lại rất hạn chế do thủ tục pháp lý phức tạp. Mỗi năm, các thành phố lớn cần bổ sung khoảng 374.000 căn hộ, nhưng nguồn cung thực tế chưa bao giờ đạt đến con số này.
Năm 2023, thị trường chỉ cung cấp thêm hơn 55.000 căn, tức là chỉ đáp ứng khoảng 15% nhu cầu. “Cuộc rượt đuổi” không cân sức giữa cung và cầu là lý do chính khiến giá bất động sản tại Việt Nam tăng nhanh hơn so với thế giới. Giá bất động sản dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng do tình trạng thiếu nguồn cung khó có thể được cải thiện trong ngắn hạn.
Vào năm 2014, tôi đã phải rút vốn và bán rẻ 30% cổ phần trong một dự án do vướng mắc về pháp lý. Đến nay, khu đất 60ha này vẫn không thể sử dụng được do các vướng mắc chưa được giải quyết.
Vậy theo ông, đâu là giải pháp để cá nhân, hộ gia đình có cơ hội sở hữu nhà ở phù hợp với mức độ thu nhập và khả năng chi trả khác nhau?
– Nếu đã có một khoản tiết kiệm nhất định, lựa chọn tốt nhất là vay ngân hàng để mua nhà vì càng chờ lâu, cơ hội sẽ càng thu hẹp. Lựa chọn những dự án có chính sách ưu đãi tốt sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính trong ngắn hạn và dài hạn.
Mua nhà sớm nhất thường đồng nghĩa với việc mua được nhà với giá tốt nhất. Người mua cần loại bỏ tâm lý sợ vay nợ. Ngay cả khi cần điều chỉnh phương án tài chính và bán bất động sản đã mua, bạn vẫn có thể có lãi. Cả người mua và ngân hàng đều ít lo về nguy cơ mất vốn. Đây cũng là lý do vì sao các ngân hàng thường ưa chuộng cho vay bất động sản.
Xem thêm: Trung tâm mua bán nhà đất Hà Đông
Về dài hạn, việc cần thiết là một chiến lược nhà ở bền vững hoặc một gói hỗ trợ toàn diện cho thị trường. Quan điểm của ông về vấn đề này là gì?
– Tôi vừa đề xuất với Bộ Xây dựng việc phát hành trái phiếu Chính phủ có giá trị lên tới 200.000 tỷ đồng với mức lãi suất thấp. Nguồn vốn này sẽ được cung cấp cho các doanh nghiệp bất động sản vay để phát triển dự án.
Nếu trái phiếu có lãi suất 3,5%/năm, các ngân hàng thương mại sẽ nhanh chóng mua vào. Còn lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư ở mức khoảng 4,5%/năm, đây là một mức rất hấp dẫn.
Nhà nước cũng cần hỗ trợ thủ tục pháp lý để các dự án nhanh chóng hoàn thiện. Đối với nhà ở thương mại, doanh nghiệp có toàn quyền quản lý và kinh doanh. Còn với nhà ở xã hội, doanh nghiệp có thể bán sỉ cho chính quyền, để chính quyền phân phối lại cho người dân.
Đối với hình thức vay mua nhà, Chính phủ nên quy định thời gian vay tối thiểu là 30 năm, với lãi suất cố định từ 3 – 3,5%/năm (phù hợp với tỷ lệ lạm phát trung bình), phần chênh lệch sẽ được Chính phủ tài trợ. Đây là cách mà Singapore đã thực hiện rất hiệu quả.
Theo cách tiếp cận này, cả bốn bên gồm Nhà nước, ngân hàng, doanh nghiệp và người dân đều được hưởng lợi. Toàn thị trường bất động sản sẽ phục hồi một cách an toàn và bền vững.
Thị trường bất động sản sẽ sớm lấy lại phong độ
Khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, ông dự đoán tương lai của thị trường bất động sản như thế nào?
– Tôi tin rằng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi. Diễn biến từ đầu năm 2024 cho thấy điều này rõ rệt. Ba dấu hiệu nổi bật là giá chung cư tăng nhanh, giá đất nền tăng lên và thị trường trái phiếu bất động sản phục hồi với tổng giá trị phát hành khoảng 8.000 tỷ đồng trong 3 tháng.
Thị trường bất động sản tuân theo quy luật chu kỳ tăng trưởng – trầm lắng. Tuy nhiên, các giai đoạn tăng trưởng tốt luôn chiếm phần lớn.
Trước đây, thị trường có thể đóng băng trong khoảng 4 – 5 năm, nhưng hiện nay thời gian này đã rút ngắn lại chỉ còn 1 – 2 năm do nguồn cung hạn chế. Giai đoạn khó khăn từ năm 2022 – 2023 đã qua, và thị trường đang chuyển sang chu kỳ tăng trưởng mới.
Đặc biệt, từ tháng 7 tới, Luật Đất đai sửa đổi sẽ chính thức có hiệu lực, giải quyết những vướng mắc lớn về quy hoạch sử dụng đất, định giá đất và giá đền bù. Nhờ đó, thị trường bất động sản sẽ duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định và bền vững, tránh tình trạng tăng giá quá nóng như trước đây.
Điều này có nghĩa là bất động sản vẫn là kênh đầu tư đầy tiềm năng, thưa ông?
– Bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại lợi nhuận nhanh chóng và lớn nhất. Cả người mua ở và nhà đầu tư đều ưu tiên sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và dự án mới mẻ để đầu tư.
Năm 1990, tôi là một trong những người đầu tiên ở Hà Nội đầu tư vào nhà đất, một quyết định rất táo bạo khi đó. Nhưng thực tế đã chứng minh quyết định này là chính xác.
Sau hơn 30 năm, giá vàng chỉ tăng 30 lần còn giá trị ngôi nhà đã tăng gần 400 lần. Vì vậy, nếu có nhiều tiền nhàn rỗi, tôi chắc chắn sẽ đầu tư vào bất động sản. Không có khoản đầu tư nào sinh lời nhanh bằng đầu tư bất động sản!
Nhà đầu tư luôn ưu tiên những khu vực có lợi nhuận cao, vì vậy họ chỉ chọn mua nhà đất. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của tài sản tài chính như bất động sản luôn là cao nhất, bình quân đạt từ 15 – 20% mỗi năm. Chính vì thế, càng sở hữu nhiều bất động sản, người ta càng muốn đầu tư thêm.
Xin cảm ơn ông!