Mua và nắm giữ bất động sản mang lại những lợi ích và lợi nhuận cao cho nhà đầu tư. Mặc dù vậy, không phải nhà đầu tư nào cũng biết cách mua và nắm giữ một bất động sản để đạt được thành công. Hãy cùng Nhà Đất Club tìm hiểu điều này trong bài viết dưới đây.
Công thức thành công với mua và nắm giữ bất động sản
Đánh giá thị trường địa phương
Không giống như đầu tư lướt, với mua và nắm giữ bất động sản, bạn sẽ cần lấp đầy phòng trong các căn hộ của mình với người thuê chất lượng cao. Do đó, bạn cần phải xác định được những khu vực có dân số tăng cao và tỷ lệ tăng giá nhà cao. Điều này báo hiệu một thị trường việc làm đang được bật đèn xanh.
Lý tưởng nhất là bạn tìm kiếm các thị trường mở rộng vì bạn có thể kiếm được các giao dịch tốt ở những thị trường này. Lập danh sách các thị trường tiềm năng để phân tích vì chọn sai thị trường đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải đối mặt với tỷ lệ phòng trống cao hơn điều này sẽ làm tổn hại đến dòng tiền của bạn. Điều này cũng có nghĩa là bạn phải đối mặt với tỷ lệ giá nhà có thể không tăng hoặc xấu hơn là giảm tại thời điểm bán.
Nhìn chung, bạn sẽ cần chú ý đến những điều này khi chọn thị trường để đầu tư:
- Việc làm mới và số lượng các công ty trong danh sách Fortune 500
- Tăng trưởng dân số
- Tỷ lệ phòng trống và tỷ lệ sở hữu nhà
- Khả năng chi trả tiền thuê nhà và mua nhà
- Thuế suất bất động sản
- Khu trường học
- Khả năng đi lại
- Số lượng nhà hàng và trung tâm mua sắm
Bạn sẽ quản lý tài sản cho thuê của mình ở nơi này trong nhiều năm, vì vậy hãy đảm bảo bạn thực hiện các bước thẩm định một cách cẩn thận.
Kiểm tra tình trạng của bất động sản
Sau khi tìm hiểu về khu vực, bạn nên đánh giá chính bất động sản mà mình định đầu tư. Một số ngôi nhà không thích hợp làm tài sản để mua và nắm giữ. Chúng có thể là một món hời nhưng bạn phải đặt mình vào vị trí của người thuê. Liệu bạn có thích sống ở khu vực này hay không?
Bạn có thể nhờ Môi giới viên giúp bạn phân tích thị trường so sánh. Nếu tài sản đã được sử dụng để cho thuê trước đó, hãy kiểm tra dòng tiền, tiền thuê, tỷ lệ phòng trống và chi phí.
Thay vì tìm kiếm món hời với tư cách là một nhà đầu tư mới, bạn nên chú ý đến dòng tiền tiềm năng. Với lượng hàng tồn kho bán lại hạn chế hiện nay, các nhà đầu tư đang tìm kiếm các giao dịch theo hình thức chìa khóa trao tay và xây mới.
Đầu tư vào bất động sản chìa khóa trao tay tạo ra dòng tiền tốt thường ít căng thẳng hơn so với mua một căn hộ cũ. Nếu bạn phải thực hiện nhiều nâng cấp và sửa chữa đối với tài sản sau khi mua, thì đó có lẽ không phải là ứng cử viên phù hợp cho chiến lược mua và giữ.
Là một nhà đầu tư mới, bạn nên sẵn sàng trả giá cao hơn một chút để tìm bất động sản tạo ra thu nhập trừ khi bạn có một số kinh nghiệm xử lý các dự án sửa chữa nhà quy mô lớn.
Thêm giá trị cho tài sản
Các nhà đầu tư mua và nắm giữ thường tìm kiếm các giao dịch thấp hơn giá trị thị trường và sau đó tăng giá trị cho chúng bằng cách cải tạo và sửa chữa khiến chúng trở nên mới và hiện đại hơn.
Mua một bất động sản và gia tăng giá trị cho nó theo thời gian (tức là tăng giá thuê, cải tạo bất động sản để cải thiện tình trạng của nó, giảm chi phí hoạt động, v.v.) trả cổ tức khi dòng tiền tăng lên. Bạn có thể tăng giá thuê lên đến 30%. Giá trị thị trường của tài sản cũng tăng lên, điều này giúp ích cho bất cứ khi nào bạn muốn bán hoặc tái cấp vốn.
Biết cách tìm kiếm những người thuê tốt
Sự thành công của một khoản đầu tư mua và giữ phụ thuộc vào việc có những người thuê đáng tin cậy. Vì vậy, bắt buộc phải học cách truyền thông bất động sản của bạn, kiểm tra người thuê và giữ tỷ lệ trống tài sản ở mức thấp.
Một số người thuê nhà của bạn sẽ rời đi bất cứ lúc nào do chuyển địa điểm công việc hoặc họ muốn tìm căn hộ khác tốt hơn. Sẽ có sự ra vào thường xuyên và phòng cũng sẽ bị trống trong khoảng thời gian đó. Bạn sẽ cần có các biện pháp để thu hút những người thuê mới càng nhanh càng tốt.
Chuẩn bị cho các chi phí không mong muốn
Sẽ có những chi phí phát sinh không mong muốn trong quá trình quản lý tài sản cho thuê của bạn. Một vài chi phí lớn có thể đột ngột xuất hiện. Bạn có thể phải đối phó với vấn đề này. Nếu không có quỹ dự phòng bạn sẽ bị loay hoay. Bạn có thể nghĩ đến việc khai thác các quỹ cá nhân, tiền dành cho các dự án khác hoặc thẻ tín dụng lãi suất cao nếu cần.
Công thức tính toán mua và nắm giữ bất động sản hợp lý
ROI từ 5% -10% cũng có thể chấp nhận được.
Bạn sẽ cần ước tính chi phí và dự báo thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê của mình. Một số chi phí này bao gồm bảo trì và sửa chữa, thế chấp.. và một số những chi phí khác.
Khi phân tích tài sản của mình, bạn có thể sử dụng quy tắc 50% để ước tính chi phí hoạt động. Tức là, 50% tổng thu nhập cho thuê của bạn (thu nhập hàng năm từ tiền cho thuê) được chuyển vào chi phí hoạt động. Mặc dù quy tắc 50% được sử dụng để phân tích giao dịch nhanh, nhưng bạn có thể cần phải thực hiện nhiều phân tích hơn. Nhập tất cả chi phí hoạt động trong máy tính mua và nắm giữ bất động sản này để đánh giá ROI tiềm năng của bạn.
Kết luận
Để đạt được thành công trong chiến lược mua và nắm giữ bất động sản bạn cần nghiên cứu thị trường, đánh giá khu vực, chuẩn bị cho các vấn đề chi phí phát sinh…Liên tục học hỏi để hoàn thiện là điều không thể bỏ qua trong đầu tư bất động sản. Nhà Đất Club – Câu lạc bộ đầu tư bất động sản nơi giao lưu, chia sẻ học hỏi về mua bán và đầu tư bất động sản từ những chuyên gia hàng đầu Việt Nam.
