Trong năm 2023, đã có khoảng 500 dự án vượt qua các vướng mắc, tiếp tục triển khai; tuy nhiên, vẫn còn hàng trăm dự án phải chờ đợi sự tháo gỡ từ Luật Đất đai sửa đổi với cơ chế mới; cơ quan quản lý địa phương cũng đang đặt kỳ vọng vào các quy định mới để phê duyệt các dự án mới…
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Do đó, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) gần đây tạo ra hy vọng lớn cho các dự án đang đối mặt với vấn đề pháp lý, đồng thời tạo đà cho sự hồi phục và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản trên thị trường bất động sản đã có những cải thiện trong năm vừa qua. Số liệu giao dịch tổng cộng qua các quý là 2.700, 3.700, 5.778 và 5.710 sản phẩm tương ứng. Mặc dù đã có sự hồi phục, nhưng vẫn chưa đạt đến mức cao nhất từ trước đại dịch, khi so sánh với tỷ lệ nguồn cung và giao dịch nhà ở năm 2023, chỉ là 32% và 17% so với năm 2018 – trước thời điểm đại dịch bùng phát.
“Nghẽn” pháp lý làm chậm quá trình hồi phục thị trường
“Quá trình phục hồi đang kéo dài hơn so với kỳ vọng do vấn đề pháp lý và nguồn vốn vẫn chưa được giải quyết. Thị trường bất động sản buộc phải duy trì tình trạng chờ đợi, đặc biệt là chờ đến khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, chiếm tới 70% trong số những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt và là yếu tố quyết định sự hình thành và phát triển của các dự án bất động sản. Vấn đề này, đặc biệt là các khó khăn về chính sách đất đai, là điểm quan trọng cần phải giải quyết để tạo đà hỗ trợ cho sự phục hồi của thị trường bất động sản,” ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định.
Dựa trên tình hình thực tế này, ông Đính đánh giá rằng Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua, với nhiều điều mới đột phá, sẽ tạo ra một hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang gặp khó khăn, thúc đẩy việc phê duyệt dự án mới, và bổ sung nguồn cung mới vào thị trường. Điều này sẽ tạo nền tảng cho sự phục hồi và phát triển an toàn và bền vững của thị trường bất động sản.
Xem thêm: Luật Đất đai sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý, giúp thị trường khởi sắc
Chia sẻ quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết rằng Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai để “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Luật này đã xây dựng thể chế và chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ, phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường hướng tới xã hội chủ nghĩa. Ông Châu cũng nhấn mạnh rằng Luật sẽ giúp quản lý nguồn lực đất đai một cách tiết kiệm, bền vững, và hiệu quả cao nhất, đồng thời đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, sẽ trở thành công cụ phân bổ đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.
Tín hiệu phục hồi sẽ thể hiện rõ trong năm 2025
Ông Trần Văn Bình, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng mặc dù Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực đến năm 2025, nhưng VARS kỳ vọng rằng những quy định mới trong luật, đặc biệt là những điểm mới, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thêm niềm tin cho thị trường. Trước hết, nó sẽ giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án đang gặp trở ngại, và bổ sung nguồn cung mới vào thị trường để giảm giá nhà, hỗ trợ người dân tiếp cận giấc mơ an cư.
Đại diện của VARS cũng phân tích thêm rằng, ngoài những vấn đề đã được cơ quan chủ trì thẩm tra và cơ quan soạn thảo tiếp thu và giải trình một cách chặt chẽ, những điểm mới trong Luật Đất đai sửa đổi là mối quan tâm hàng đầu của doanh nghiệp bất động sản. Đối với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, Luật sửa đổi đã hoàn thiện theo hướng cải tiến quy trình, nội dung và phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này bao gồm việc tăng cường công khai, minh bạch và sự tham gia của cộng đồng trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức thu thập ý kiến. Luật cũng bổ sung và hoàn thiện các quy định về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch. Ngoài ra, thông qua các hình thức đấu giá và đấu thầu, “phần thắng” sẽ được trao cho các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả.
Cơ chế mới sẽ giảm thiểu mức độ phụ thuộc vào các quan hệ “xin – cho”, đồng thời tích cực đóng góp vào việc tạo ra một môi trường cạnh tranh công bằng cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản thực sự chủ động và có hiệu quả sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn đất đai hơn, và chi phí phát triển dự án có cơ hội giảm xuống. Đây cũng là yếu tố quan trọng góp phần tác động để giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực.
“Cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi), được kỳ vọng sẽ mở ra một khía cạnh mới cho các dự án bất động sản, tạo đà cho sự khởi sắc của thị trường trong thời gian tới, hỗ trợ quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các Luật này sẽ chỉ có hiệu lực từ tháng 1/2025, điều này đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý có thể vẫn kéo dài. Trong ngữ cảnh này, vấn đề pháp lý sẽ tiếp tục ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển các dự án bất động sản, kể cả các chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, và trái phiếu… Do đó, thị trường bất động sản có thể sẽ có cơ hội hồi phục trong năm 2024, nhưng tín hiệu rõ ràng nhất về sự phục hồi toàn diện sẽ xuất hiện trong năm 2025 khi các dự án Luật chính thức áp dụng vào thực tế,” ông Bình nhận định.
Trong cuộc trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Cường, Trưởng Ban điều hành VARS tại Đồng Nai, chia sẻ quan điểm của cộng đồng doanh nghiệp, họ đặt kỳ vọng lớn vào những tác động tích cực mà Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… sẽ mang lại cho sự phát triển và phục hồi của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, những dự án đã bắt đầu thủ tục đầu tư từ năm 2022 cho đến khi các luật này có hiệu lực vào năm 2025 sẽ phải đối mặt với những thay đổi đáng kể trong hành lang pháp lý. Doanh nghiệp mong đợi rằng cơ quan chức năng sẽ chú ý đến việc chuyển tiếp các dự án trong giai đoạn thay đổi luật và cung cấp hướng dẫn chi tiết cho quá trình triển khai. Việc ban hành Nghị định hướng dẫn cụ thể và kịp thời được coi là quan trọng, giúp giải quyết khó khăn và thúc đẩy tích cực quá trình phục hồi của thị trường bất động sản.