Nghị định 08 về trái phiếu, Nghị định 33 giải quyết những khó khăn trong thị trường, cùng với Luật Nhà ở đã được sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã điều chỉnh, đều đã góp phần làm cho cơ chế bất động sản năm 2023 trở nên linh hoạt và thuận lợi hơn.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Loạt chính sách được ban hành
Thị trường bất động sản, kể từ cuối năm 2022, đã phải đối mặt với nhiều khó khăn, bao gồm cả vấn đề pháp lý của các dự án và nguồn vốn từ trái phiếu, vốn vay ngân hàng, và nhiều khía cạnh khác. Để giải quyết những thách thức này, Chính phủ đã ra nhiều đường lối và quyết sách trong năm 2023 để hỗ trợ sự hồi phục của thị trường bất động sản.
Trong tháng 3/2023, Nghị định 08 của Chính phủ đã được ban hành, bổ sung quy định mới liên quan đến trái phiếu chào bán trên thị trường trong nước. Trong trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn nợ gốc, và lãi trái phiếu theo phương án đã công bố, doanh nghiệp có thể tiến hành đàm phán với chủ sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc và lãi trái phiếu đến hạn bằng cách sử dụng tài sản.
Quy định này cung cấp cơ sở để doanh nghiệp có thể thực hiện việc giãn hoãn nợ, bán chiết khấu tài sản và thanh toán gốc lãi trái phiếu đến hạn bằng cách sử dụng tài sản khác như bất động sản.
Ngoài ra, Nghị định 33 của Chính phủ, ban hành vào tháng 3, chứa đựng một số giải pháp nhằm tháo gỡ và thúc đẩy sự phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. Trong đó, điều đáng chú ý nhất là việc giao cho Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp.
Chương trình này tập trung vào 4 ngân hàng thương mại Nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank), cung cấp vay cho chủ đầu tư và người mua nhà trong các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, và dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với lãi suất ưu đãi.
Trong bối cảnh thị trường đang phản ánh sự lệch pha về nguồn cung, với sự áp đảo của nhà ở cao cấp và tình trạng “tuyệt chủng” của nhà ở cho người thu nhập thấp, Chính phủ đã ban hành Quyết định 338 để phê duyệt đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội dành cho đối tượng có thu nhập thấp và công nhân trong khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.
Theo đề án, dự kiến đến năm 2030, tổng cộng sẽ có khoảng 1 triệu căn hộ được hoàn thành tại các địa phương, trong đó giai đoạn 2021-2025 sẽ hoàn thành khoảng 428.000 căn. Mục tiêu của đề án là phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, với giá cả phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là ở khu vực đô thị và cho công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.
Một điểm tích cực nổi bật là vào cuối tháng 11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, có hiệu lực kể từ năm 2025. Đây là lần đầu tiên trong lịch sử nước ta có cùng lúc hai luật liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành. Nếu Luật Đất đai sửa đổi cũng được thông qua vào năm 2024, thì thị trường bất động sản có thể sẽ trở nên tích cực hơn.
Ngoài ra, Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành khác đã liên tục tổ chức các cuộc họp trực tuyến với doanh nghiệp bất động sản để giải quyết các vướng mắc pháp lý của dự án. Đồng thời, họ đã họp với ngành ngân hàng để đưa ra các giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp về nguồn vốn, giảm lãi suất cho vay, từ đó ổn định hoạt động kinh doanh.
Thị trường phản ứng tích cực
Mặc dù các chuyên gia đánh giá rằng ngành bất động sản có thể phục hồi từ giữa năm 2024 khi chính sách có đủ thời gian để “ngấm”, thực tế cho thấy đã xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực từ thị trường. Được hỗ trợ bởi chính sách gỡ vướng về trái phiếu bất động sản của Chính phủ, nhiều doanh nghiệp đã có khả năng giãn cách hoặc hoãn kỳ đáo hạn trái phiếu, sử dụng tài sản để thanh toán, như Novaland và Hưng Thịnh.
Tại tọa đàm đầu tháng 12/2023, ông Nguyễn Hoàng Dương, Phó vụ trưởng Vụ Tài chính các ngân hàng và các tổ chức tài chính (Bộ Tài chính), chia sẻ rằng khoảng 40% khối lượng trái phiếu chậm trả của 68 doanh nghiệp đã thực hiện phương án đàm phán. Tỷ lệ đàm phán thành công đã tăng từ 16% từ tháng 2 lên 63% vào tháng 10 năm 2023. Đồng thời, các doanh nghiệp có nguồn lực tài chính đã tự chủ động mua lại trái phiếu trước khi đến hạn.
Theo dữ liệu từ Bộ Tài chính, nếu loại bỏ đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong quý I năm nay, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành đã đạt 220.000 tỷ đồng đến hết tháng 11.
Dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản cũng gia tăng nhờ vào chính sách tín dụng được mở rộng. Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm.
Lãi suất cho vay đang có dấu hiệu hạ nhiệt theo đúng yêu cầu và chỉ đạo từ Thủ tướng và Ngân hàng Nhà nước. Nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà ở thương mại trong khoảng 5,5-7,5%/năm cho 12-18 tháng đầu tiên, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi ở mức khoảng 9,5-11%/năm. Khảo sát cho thấy lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại đã giảm khoảng 1-3%/năm so với đầu năm.
Liên quan đến chính sách nhà ở xã hội, theo Bộ Xây dựng, trong năm 2023, các địa phương trên cả nước đã khởi công 10 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân khu công nghiệp với tổng cộng hơn 19.800 căn. Trong số này, TP Hải Phòng là địa phương với 4 dự án nhà ở xã hội được khởi công, cung cấp tổng cộng trên 6.700 căn. TP Hà Nội, tỉnh Thừa Thiên – Huế và Lâm Đồng mỗi địa phương đều có 1 dự án nhà ở xã hội được khởi công.
Tuy nhiên, việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp đã không đạt được như mong đợi. Bộ Xây dựng thông tin rằng khoảng 23 địa phương đã công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, với tổng nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, số tiền giải ngân mới chỉ là hơn 143 tỷ đồng.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), gói tín dụng 120.000 tỷ đồng áp dụng lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi đến hết ngày 30/6/2023, là 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm đối với người mua nhà.
Tính từ ngày 1/7, mỗi 6 tháng một lần, Ngân hàng Nhà nước công bố lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các ngân hàng thương mại tham gia chương trình. Khi kết thúc thời kỳ ưu đãi, lãi suất cho vay sẽ được thương lượng và thống nhất giữa ngân hàng và khách hàng.
Theo HoREA, lãi suất cho vay, mặc dù thấp hơn khoảng 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường, nhưng vẫn cao hơn so với mức lãi suất vay nhà ở xã hội trước đó. Thêm vào đó, thời hạn ưu đãi ngắn (5 năm) và việc điều chỉnh lãi suất mỗi 6 tháng một lần cũng tạo nên sự lo ngại cho những người vay vốn.