Được đánh giá là một biện pháp hiệu quả để thúc đẩy quá trình phục hồi của thị trường, các dự án bất động sản phát triển dựa trên cơ sở hạ tầng giao thông đã chứng minh giá trị thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội. Tuy vậy, các nhà đầu tư cần cẩn trọng vì việc đầu tư vào bất động sản tự phát theo hướng này mang theo nhiều rủi ro.
Xem thêm: Bán nhà khu đô thị Văn Khê, Hà Đông
Hạ tầng giao thông dẫn dắt
Báo cáo mới từ CBRE về sự phát triển đô thị ở Việt Nam trong 2 thập kỷ vừa qua đã nhấn mạnh vai trò quan trọng của Hà Nội trong thị trường bất động sản từ năm 2014 đến 2023. Điều này được thể hiện qua việc triển khai các dự án và công trình giao thông như cầu Đông Trù, cầu Nhật Tân, cũng như tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông, cùng với việc khởi công các tuyến đường Vành đai 2, 3 và 4. Ban đầu, các khu dân cư tập trung chủ yếu ở các quận ven theo đường Vành đai 3, nhưng sau đó trọng tâm dần dần di chuyển ra xa hơn. Đặc biệt, một số khu đô thị mới đã xuất hiện ở vùng ngoại ô, tạo ra các cụm dân cư mới.
Dưới điều kiện hiện tại, khi nguồn cung nhà ở đang hạn chế, người mua có thể hy vọng vào việc mở rộng nguồn cung mới thông qua việc phát triển hạ tầng. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở ra cơ hội mới cho thị trường nhà ở Hà Nội, giúp phân phối nguồn cầu không chỉ tập trung ở khu vực nội thành và trung tâm. Đồng thời, việc phát triển hạ tầng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở đến các tỉnh và khu vực lân cận, với mức giá hợp lý và quỹ đất lớn hơn. Đó là phân tích của Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn tại Savills Hà Nội.
Vai trò quan trọng của hạ tầng giao thông đối với diện mạo đô thị và thị trường bất động sản được Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhấn mạnh, khi xem xét quá trình phát triển của Thủ đô Hà Nội từ khi mở rộng địa giới hành chính vào năm 2008. Các dự án hạ tầng giao thông không chỉ là nguồn động viên quan trọng cho sự sôi động của thị trường bất động sản mà còn đồng thời mang lại quy mô và giá trị gia tăng ngày càng lớn.
Doanh nhân thường không bỏ lỡ cơ hội tận dụng sự tăng giá của bất động sản trong một khu vực khi có các dự án hạ tầng giao thông được đầu tư và phát triển. Giá đất ven các tuyến đường mới thường được hưởng lợi kép từ sự thuận tiện về giao thông và sự phát triển của hoạt động kinh tế, điều này cũng kích thích sự phát triển của các khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm thương mại, cũng như khu nghỉ dưỡng.
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và là Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá rằng, cơ sở hạ tầng đóng vai trò quan trọng là “đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững” cho thị trường bất động sản. Ngay cả khi toàn bộ thị trường đang trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, việc tập trung đầu tư và phát triển hạ tầng tại các địa phương, khu vực vẫn được coi là những điểm sáng. Điều quan trọng là việc sớm nắm bắt kế hoạch hạ tầng ngay từ khi có thông tin, vì đó là giai đoạn có khả năng tăng giá bất động sản lớn nhất.
Cần tỉnh táo và tìm hiểu kỹ lưỡng
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính đã chỉ ra rằng, thị trường bất động sản thường rất nhạy cảm với thông tin quy hoạch, đặc biệt khi thông tin này chưa được công khai và minh bạch. Thực tế đã chứng minh rằng có nhiều trường hợp người dân đổ xô mua bất động sản dựa trên thông tin quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch về giao thông mà chưa được xác nhận. Mặc dù chưa có xác nhận chính thức, nhưng giao dịch mua bán và chuyển nhượng vẫn diễn ra sôi nổi, dẫn đến tình trạng tăng giá không ngừng của bất động sản.
Xem thêm: Chung cư và đất thổ cư dẫn dắt sự phục hồi của thị trường BĐS Hà Nội
Trong tình hình đó, nhà đầu tư cá nhân thường dễ bị cuốn theo làn sóng, sẵn lòng tham gia thị trường mà không có sự cân nhắc và tính toán đúng đắn. Hậu quả của việc này là giá nhà, đất đã được “đẩy” lên mức cao, mặc dù chưa có người mua thực sự quan tâm. Người cần nhà đất thường không có đủ tài chính để mua, trong khi những khu vực với đất trống lại bị bỏ hoang do việc mua bán đầu cơ, giá đất tăng lên quá cao.
Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đã phân tích rằng, trong trường hợp quy hoạch hạ tầng giao thông được triển khai và tiến độ thực hiện đúng như kế hoạch, giá đất sẽ tăng theo tốc độ phát triển của hạ tầng, từ đó nhà đầu tư có thể thu được lợi nhuận từ sự chênh lệch giá trị bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, từ khi quy hoạch được thông qua đến khi dự án hạ tầng được chấp thuận và triển khai thường mất rất nhiều thời gian. Điều này đã dẫn đến tình trạng nhiều dự án hạ tầng giao thông, khi khởi công hoặc hoàn thành, không tạo ra giá trị cao như kỳ vọng, gây ra tổn thất tài chính lớn cho những nhà đầu tư theo quy hoạch này, một số thậm chí phải chịu “chôn vốn” trong nhiều năm hoặc gặp phải lỗ nặng.
Để tránh các nguy cơ được đề cập ở trên, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính đưa ra một số khuyến nghị quan trọng. Ông khuyên các nhà đầu tư tự phát cần thực hiện việc xác minh và tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin về khu vực đầu tư, lộ trình phát triển cơ sở hạ tầng, cũng như đánh giá cẩn thận thời gian triển khai dự án và tiềm năng tăng giá trong tương lai, từ đó lựa chọn thời điểm đầu tư phù hợp nhất.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư tự phát cần cân nhắc kỹ lưỡng những ảnh hưởng của hạ tầng giao thông được quy hoạch đối với tiềm năng phát triển của địa phương, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn khi chọn lựa khu vực đầu tư. Thực tế, giá trị của bất động sản chỉ thực sự tăng khi có sự hình thành các khu đô thị, khu dân cư. Do đó, nhà đầu tư cần lập kế hoạch tài chính cẩn thận và hợp lý, đặc biệt khi sử dụng các biện pháp tài chính đòn bẩy.
Phó Giáo sư, Tiến sĩ Ngô Trí Long cũng đề xuất rằng, các nhà đầu tư cần cẩn trọng và tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng trước khi quyết định tham gia đầu tư vào bất động sản liên quan đến các dự án hạ tầng giao thông chính. Việc đầu tư vào loại hình này chỉ thích hợp với những người có nguồn tài chính dư dả, bởi các dự án hạ tầng thường mất thời gian để triển khai, thậm chí có thể chậm tiến độ.
Nhà đầu tư cần phải chuẩn bị tài chính một cách bền vững và ổn định trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm. Đồng thời, họ cũng cần phải xem xét kỹ lưỡng về mặt pháp lý và quy hoạch của dự án cũng như địa phương để tránh rủi ro đầu tư vào các dự án có vấn đề liên quan đến quy hoạch.
