Sử dụng đòn bẩy để mua và cho thuê lại một bất động sản là một chiến lược mà các nhà đầu tư bất động sản sử dụng để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận tiềm năng. Bằng cách dàn trải vốn đầu tư trên nhiều ngôi nhà, các nhà đầu tư có thể tạo ra nhiều dòng tiền và nhanh chóng phát triển danh mục đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên, cái gì cũng có ưu và nhược điểm, và đòn bẩy cũng không ngoại lệ. Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ thảo luận về cách sử dụng đòn bẩy trong bất động sản có thể giúp bạn xây dựng sự giàu có và cách tránh những cạm bẫy khi sử dụng quá nhiều đòn bẩy để mua một bất động sản đầu tư.
Đòn bẩy trong bất động sản là gì?
Đòn bẩy là một kỹ thuật mà các nhà đầu tư bất động sản sử dụng để tăng lợi nhuận tiềm năng và xây dựng sự giàu có trong dài hạn. Còn được gọi là tiền của người khác (OPM), đòn bẩy bất động sản liên quan đến việc sử dụng nợ cộng với một lượng nhỏ vốn chủ sở hữu dưới hình thức trả trước để mua bất động sản đầu tư.
Ví dụ: Bằng cách thanh toán 30.000 đô la hoặc 25% để mua căn nhà với mục đích cho thuê trị giá 120.000 đô la, nhà đầu tư thu được 100% thu nhập cho thuê và dòng tiền ròng, cộng với bất kỳ khoản lợi nhuận nào từ việc tăng vốn chủ sở hữu trong dài hạn .
Tuy nhiên, thị trường bất động sản và giá thuê có thể đi xuống cũng như tăng lên, giống như thị trường chứng khoán. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là sử dụng đòn bẩy một cách khôn ngoan khi phát triển danh mục đầu tư bất động sản. Khoản trả trước có thể giúp nhà đầu tư tránh được dòng tiền âm tiềm ẩn hàng tháng nếu giá thuê giảm hoặc tỷ lệ trống tăng và sở hữu một bất động sản bị đảo giá nếu giá trị bất động sản giảm và số dư thế chấp vượt quá giá trị tài sản.
Cách các nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy để xây dựng sự giàu có
Mặc dù có nhiều cách khác nhau giúp các nhà đầu tư đo lường lợi tức – chẳng hạn như lợi tức gộp, tỷ lệ vốn hóa và lợi tức hàng năm hoặc IRR – chỉ số lợi nhuận tài chính được sử dụng trong các ví dụ này là lợi tức thu được từ tiền mặt.
Tỷ suất sinh lợi được tính bằng cách chia dòng tiền thuần trước thuế (sau khi đã thực hiện tất cả các chi phí hoạt động và các khoản thanh toán thế chấp) cho tổng số tiền mặt đã đầu tư. Để minh họa, nếu một nhà đầu tư kiếm được dòng tiền ròng trước thuế hàng năm là 5.000 đô la trên một bất động sản cho thuê trị giá 100.000 đô la được mua bằng tiền mặt, thì tỷ lệ hoàn vốn sẽ là 5%:
- Dòng tiền ròng trước thuế hàng năm / Tổng tiền đầu tư = Lợi tức tiền mặt
- Dòng tiền ròng trước thuế 5.000 đô la / tổng số tiền đầu tư 100.000 đô la = 0,05 hoặc 5%
Bây giờ, hãy xem cách các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để tăng lợi nhuận và xây dựng tài sản dài hạn trong thời gian nắm giữ 5 năm. Chúng tôi sẽ xem xét 2 trường hợp khác nhau: Mua hàng hoàn toàn bằng tiền mặt và trả trước 25%.
Đối với những ví dụ này, chúng tôi sẽ giả định giá trị tài sản và giá thuê tăng 8% mỗi năm, chi phí hoạt động tăng 5% mỗi năm do lạm phát và không có thêm tiền mặt nào được đưa vào tài sản ngoài chi phí bảo trì và sửa chữa định kỳ được bao gồm trong chi phí hoạt động.
Vào cuối năm thứ 5, một nhà đầu tư trả tất cả tiền mặt cho bất động sản cho thuê đang thu được lợi nhuận thu về hơn 12% trên khoản đầu tư 120.000 đô la ban đầu. Giá trị tài sản cũng đã tăng từ 120.000 đô la lên 163.259 đô la, tương ứng với lợi nhuận 36% nếu tài sản được bán, không bao gồm chi phí đóng cửa.
Vào cuối năm thứ 5, một nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản và cho thuê đang kiếm được lợi nhuận trên tiền mặt gần 30%, gấp hơn 2,5 lần so với nhà đầu tư đã trả tất cả tiền mặt.
Giá trị tài sản cũng đã tăng lên 163.259 đô la, với lợi nhuận vốn chủ sở hữu là 43.259 đô la, tương ứng với lợi nhuận 44% (43.259 đô la vốn chủ sở hữu / 30.000 đô la thanh toán trước), không bao gồm việc giảm số dư nợ gốc thế chấp từ các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, điều này sẽ làm tăng tỷ lệ lợi nhuận và chi phí kết thúc bán hàng sẽ làm giảm lợi nhuận.
Cạm bẫy tiềm ẩn của việc sử dụng quá nhiều đòn bẩy
Mặc dù sử dụng đòn bẩy có thể tăng lợi nhuận tiềm năng, nhưng cũng ẩn chứa không ít những rủi ro. Mặc dù việc trả trước càng nhỏ càng tốt sẽ làm tăng đáng kể lợi tức tiền mặt, nhưng khoản thanh toán thế chấp lớn hơn cũng làm giảm lượng dòng tiền ròng.
Ví dụ dưới đây cho thấy 2 trường hợp trả trước khác nhau. Cột đầu tiên giả sử một nhà đầu tư sử dụng khoản trả trước 25% để mua bất động sản cho thuê và cột thứ hai giả định khoản trả trước là 10%:
Trong ví dụ này, khoản trả trước càng nhỏ tạo ra lợi tức bằng tiền nhiều hơn gấp ba lần lợi tức từ khoản trả trước lớn hơn nhưng thận trọng hơn. Mặc dù tỷ lệ hoàn vốn bằng tiền mặt gần 50% có thể khá ấn tượng, nhưng không có sai sót lớn.
Lưu ý rằng dòng tiền thuần từ bất động sản có đòn bẩy tài chính cao tương đương với thu nhập cho thuê khoảng 2 tháng. Nếu mất nhiều thời gian hơn dự kiến để tìm được người thuê đủ điều kiện hoặc nếu cần sửa chữa đột xuất, nhà đầu tư có thể có ít hoặc không có lợi nhuận, như minh họa trong cột thứ ba:
Mẹo sử dụng đòn bẩy để tăng lợi nhuận
- Sở hữu một bất động sản cho thuê với ít hoặc không có dòng tiền không phải là một tình huống tốt. Dưới đây là một số cách để cân bằng rủi ro và lợi nhuận khi tận dụng bất động sản để xây dựng sự giàu có:
- Đừng cho rằng hiệu suất trong quá khứ đảm bảo kết quả trong tương lai. Giá thuê nhà và giá trị nhà đôi khi giảm, và chi phí có thể cao hơn dự kiến.
- Sử dụng khoản trả trước thận trọng đối với bất động sản cho thuê ít nhất 20% để cân bằng rủi ro với lợi nhuận bằng cách có khoản thanh toán thế chấp có thể quản lý được và một lượng tiền ròng dương lành mạnh.
- Hãy cân nhắc rằng việc trả trước một khoản nhỏ cũng có thể làm tăng chi phí tài chính, chẳng hạn như lãi suất cao hơn, phí vay lớn và bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI).
- Tạo khoản chi phí vốn (CapEx) bằng cách gửi một phần thu nhập cho thuê mỗi tháng vào quỹ riêng để có thêm tiền dự phòng khi có việc đột xuất.
Kết luận
Hãy nhớ rằng đòn bẩy tạo ra rủi ro cũng tương đương như lợi nhuận. Tận dụng bất động sản để tăng lợi nhuận tiềm năng có thể giúp các nhà đầu tư xây dựng sự giàu có, miễn là sử dụng khoản trả trước hợp lý. Hi vọng những thông tin trong bài viết sẽ hữu ích với các bạn. Nhà đất Club – Câu lạc bộ đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.
