Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ suất sinh lời trong đầu tư bất động sản

Tỷ suất sinh lời là yếu tố vô cùng quan trọng mà nhà đầu tư cần quan tâm, trước khi thực hiện đầu tư một bất động sản nào đó. Trong bài viết này Nhà Đất Club sẽ giới thiệu với các bạn một số yếu tố cần xem xét ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hóa bất động sản, cùng với NOI tạo ra và giá mua hoặc giá trị của bất động sản đối với nhà đầu tư.

5 yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa trong đầu tư bất động sản

Vị trí hoặc vùng lân cận

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất để xem xét. Vị trí có thể ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi tiềm năng. Ví dụ, một ngôi nhà nằm gần đường dây điện cao thế hoặc một ngôi nhà nằm phía sau một con đường đông đúc có thể khó cho thuê hơn.

Việc hiểu rõ các đặc điểm của khu vực lân cận cũng giúp nhà đầu tư xác định rủi ro và lợi nhuận.

Tuổi của ngôi nhà

Những ngôi nhà cũ thường yêu cầu sửa chữa và bảo dưỡng nhiều hơn những ngôi nhà mới xây hoặc những ngôi nhà đã được sửa chữa và làm mới gần đây. Chi phí bảo trì cao hơn làm giảm thu nhập hoạt động ròng, điều này có thể làm giảm tỷ suất lợi nhuận tiềm năng. Đó là một lý do tại sao những ngôi nhà mới thường bán với giá cao hơn so với những ngôi nhà đã bán lại.

Chất lượng người thuê

Một lợi thế lớn khi mua nhà và cho thuê lại là dòng tiền bắt đầu ngay lập tức. Tuy nhiên, một trong những rủi ro tiềm ẩn mà nhà đầu tư phải đối mặt là gặp phải những người thuê nhà có vấn đề. Việc họ chậm trễ hoặc không đóng tiền cũng là vấn đề khiến chủ nhà bị ảnh hưởng.

Các nguyên tắc cơ bản về thị trường

Các nguyên tắc kinh tế cơ bản trong một thị trường bất động sản cụ thể có thể ảnh hưởng đến giá trị hiện tại và tương lai của bất động sản cho thuê, chẳng hạn như tăng trưởng dân số và việc làm, tồn kho và giá cả nhà ở, chi phí sinh hoạt và chất lượng cuộc sống cũng như sở thích thuê của người dân ở một số khu vực hoặc khu vực lân cận hơn là sở hữu – ngay cả khi họ có đủ khả năng mua nhà.

Tiềm năng tăng trưởng

Các yếu tố cơ bản của thị trường có thể tác động đến tăng trưởng giá thuê và tăng giá nhà trong tương lai, vì vậy một số nhà đầu tư có thể sẵn sàng trả nhiều hơn với số tiền ít hơn trong ngắn hạn.

Để minh họa, giả sử một nhà đầu tư đang nhắm mục tiêu tỷ lệ giới hạn 7% nhưng chỉ có thể tìm thấy những ngôi nhà mang lại tỷ suất lợi nhuận 6%. Theo thông cáo báo chí gần đây từ CoreLogic (ngày 15 tháng 3 năm 2022), giá SFR tăng 12,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nếu một nhà đầu tư tin rằng giá thuê sẽ tiếp tục tăng với số tiền tương tự mỗi năm, thì có thể hợp lý về mặt tài chính nếu chấp nhận tỷ lệ vốn hóa thấp hơn tại thời điểm mua để đổi lấy tỷ suất sinh lợi tiềm năng cao hơn trong tương lai.

Các giải pháp thay thế cho tỷ lệ vốn hóa bất động sản

Mặc dù tỷ lệ vốn hóa trong bất động sản là một phép tính nhanh chóng và dễ dàng, nhưng có một số hạn chế.

Đầu tiên, tỷ lệ vốn hóa giả định một tài sản đang (hoặc có thể) tạo ra NOI, vì vậy công thức này ít hữu ích hơn cho các nhà đầu tư đang đầu tư ngắn hạn, mua bán nhanh kiếm lời. Tỷ lệ vốn hóa cũng giả định rằng một nhà đầu tư đang trả tất cả tiền mặt cho một ngôi nhà và bỏ qua lợi ích của đòn bẩy và lợi nhuận thu được từ tiền mặt.

Ngoài tỷ lệ vốn hóa bất động sản, các chỉ số tài chính chính bao gồm:

• Dòng tiền sau khi tất cả thu nhập cho thuê đã được thu thập và tất cả các hóa đơn đã được thanh toán, bao gồm mọi khoản thanh toán gốc và lãi thế chấp (P&I)
• Lợi nhuận thu về tiền mặt so sánh lợi nhuận hàng năm của dòng tiền ròng trước thuế nhận được với số tiền mặt đã đầu tư, chẳng hạn như số tiền trả trước nếu bất động sản được cấp vốn.
• Lợi tức hàng năm, còn được gọi là tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), đo lường lợi tức ròng hàng năm trên vốn đầu tư cổ phần
• Lợi tức gộp do bất động sản cho thuê tạo ra chia cho giá mua trước khi trừ bất kỳ chi phí nào.
• Khấu hao vốn chủ sở hữu trong thời gian nắm giữ.

Tóm lại

Một câu hỏi mà các nhà đầu tư đôi khi đặt ra là liệu tỷ lệ vốn hóa trong đầu tư bất động sản là tốt hay xấu. Câu trả lời cho câu hỏi này phụ thuộc vào tỷ suất sinh lợi yêu cầu của nhà đầu tư và mức rủi ro mà nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận để đổi lấy lợi nhuận tiềm năng. Tỷ lệ vốn hóa tốt không phải là phổ biến cho tất cả các nhà đầu tư.

Theo nguyên tắc chung, tỷ lệ vốn hóa cao có thể cho thấy rủi ro cao hơn, trong khi tỷ lệ vốn hóa thấp hơn có thể cho thấy ít rủi ro hơn. Một trong những điều thú vị khi đầu tư vào bất động sản là có bất động sản cho thuê phù hợp với mọi chiến lược đầu tư, miễn là bạn biết tìm ở đâu.

Nhà Đất Club – Câu lạc bộ đầu tư bất động sản nơi chia sẻ những kiến thức BĐS giúp các nhà đầu tư phát triển và đạt được lợi nhuận cao hơn.