VIRES nhấn mạnh rằng, các dự án hạ tầng thường tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia. Tuy nhiên, để biến kỳ vọng này thành hiện thực, vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết, đặc biệt là việc kiểm soát giá đất tăng nóng “theo sau” các công trình hạ tầng giao thông, cũng như việc sử dụng hiệu quả quỹ đất để thúc đẩy quá trình đô thị hóa.
Xem thêm: Trung tâm bất động sản Hà Đông
Giá đất bị đẩy lên cao do trào lưu đón sóng đầu tư bất động sản
Từ góc nhìn thực tế, việc phát triển đồng bộ giữa các dự án hạ tầng giao thông và bất động sản (bao gồm công nghiệp, thương mại, du lịch, nhà ở…) là vô cùng quan trọng và cần thiết. Các dự án hạ tầng không chỉ mở ra nhiều cơ hội cho địa phương và các nhà đầu tư bất động sản, mà còn là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự phát triển toàn diện, đồng bộ và bền vững. Tuy nhiên, trên con đường tiến tới mục tiêu này, không ít thách thức phải vượt qua.
Việc đầu tư vào bất động sản ngay từ khi chỉ có thông tin quy hoạch thường dẫn đến tình trạng giá đất tăng cao mà không đồng nghĩa với sự phát triển thực tế tương xứng. Ở nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng có thể gây ra sự phát triển không cân đối, với nguồn cung bất động sản vượt quá nhu cầu thực tế, trong khi vẫn thiếu những dự án phát triển đúng hướng. Nhiều khu vực đã có hạ tầng nhưng vẫn chưa thể thu hút đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển đáng kể, trong khi tình trạng đầu cơ đất đai ngày càng gia tăng làm biến những khu vực tiềm năng thành những vùng đất vô dụng, đô thị không cân đối, giá đất tăng vọt.
Theo VIRES, tình hình hiện nay đặt ra một nhu cầu cấp bách cho các cuộc khảo sát và nghiên cứu sâu sắc để hiểu rõ hơn về vai trò, cơ hội và thách thức trong việc phát triển các dự án bất động sản kết hợp với sự hình thành của hạ tầng giao thông tại các địa phương. Dựa trên các nghiên cứu này, có thể đề xuất những giải pháp để thay đổi cách suy nghĩ và phát triển, nhằm tận dụng tối đa lợi ích của hạ tầng và khả năng tạo ra giá trị từ nguồn lực đất đai sau khi đã có hạ tầng, tránh xa lạc thị trường bất động sản, tránh lãng phí và sự phát triển không đồng đều.
“Trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy triển khai các dự án giao thông quan trọng và chiến lược quốc gia từ nay đến năm 2025, nhằm tạo ra không gian phát triển mới, khu đô thị, khu dịch vụ, khu công nghiệp mới, cũng như tạo ra cơ hội việc làm và thu nhập cho người dân…, các nghiên cứu như vậy có ý nghĩa cực kỳ quan trọng,” VIRES nhấn mạnh.
Thị trường BĐS chịu tác động như thế nào bởi dự án hạ tầng giao thông?
Báo cáo của VIRES đã chi tiết phân tích những tác động lan tỏa của việc hình thành các dự án hạ tầng giao thông đối với kinh tế – xã hội và thị trường bất động sản. Theo đó, sự xuất hiện của các dự án hạ tầng giao thông không chỉ tạo ra những cơ hội đầu tư mới mà còn có ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến thị trường bất động sản. Sự phát triển của các dự án này, bao gồm các tuyến đường vành đai, cao tốc, sân bay, cảng biển… đi đôi với việc tăng cường nhu cầu đầu tư và tăng giá trị của bất động sản.
Tác động trực tiếp là khi có một dự án hạ tầng lớn được triển khai, điều này sẽ kích thích việc sử dụng đất và mở rộng không gian phát triển trong các lĩnh vực như công nghiệp, du lịch, và dịch vụ. Sự di dời của dân cư và phân bố lại nguồn lao động sau khi hạ tầng được hoàn thiện sẽ thúc đẩy tăng trưởng cho thị trường bất động sản trong khu vực, tạo ra tiềm năng tăng giá và làm sống động thị trường.
Tác động gián tiếp là khi việc giải ngân đầu tư công kích thích nền kinh tế toàn diện, tạo ra sự tăng trưởng về cầu hỏi. Điều này dẫn đến sự chuyển động mạnh mẽ của dòng tiền, và các nguồn vốn (như chứng khoán, vàng, vốn ngoại…) sẽ được đổ vào thị trường bất động sản, đặc biệt là khi nhìn thấy cơ hội tăng giá từ việc hình thành các dự án hạ tầng giao thông.
Báo cáo nhận định rằng, việc triển khai 25 dự án hạ tầng giao thông trọng điểm trong giai đoạn 2023 – 2025 sẽ là nguồn động lực quan trọng để thị trường bất động sản trên toàn quốc phục hồi sau những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và những khó khăn của nền kinh tế trong năm 2022. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức cần được giải quyết để đạt được mục tiêu phát triển thị trường bất động sản một cách an toàn, lành mạnh và bền vững, đặc biệt khi hạ tầng trở thành một đòn bẩy quan trọng để kích thích đầu tư và phát triển bất động sản.
Tuy nhiên, để khai thác triệt để những cơ hội phát triển đô thị và thị trường bất động sản từ việc đầu tư vào các dự án hạ tầng giao thông một cách hiệu quả, các chuyên gia đề xuất cần phải tìm ra các giải pháp nhằm giảm thiểu tối đa những rủi ro của sự phát triển không bền vững trong quá khứ.
Dựa trên việc phân tích thực trạng và nhận diện những rủi ro của bất động sản hạ tầng, Báo cáo đã đưa ra một số kiến nghị và đề xuất nhằm thúc đẩy phát triển đồng bộ và bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời tập trung vào sự dẫn dắt từ các dự án hạ tầng giao thông. Các giải pháp bao gồm quy hoạch bài bản, tổng thể và có tầm nhìn xa; tăng cường giải ngân đầu tư công và đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng giao thông; tăng cường công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch và tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng; và ngăn chặn lợi ích nhóm, tăng cường quản lý trong việc đấu giá đất và đấu thầu các dự án.
Xem thêm danh sách: Các khu đô thị quận Hà Đông
VIRES nhấn mạnh rằng, các dự án hạ tầng luôn mang lại kỳ vọng về sự phát triển đột phá của khu vực, địa phương và quốc gia. Tuy nhiên, để biến những kỳ vọng đó thành hiện thực, cần phải giải quyết một loạt các vấn đề, đặc biệt là kiểm soát việc tăng giá đất “theo sóng” của hạ tầng, cùng với việc sử dụng quỹ đất một cách hiệu quả trong quá trình đô thị hóa. Thiếu sự kiểm soát có thể dẫn đến sự quá mức, gây hại đến chất lượng của không gian đô thị. Các khu đô thị “ma”, dự án không phát triển và bức tranh u ám của đô thị trong quá trình đô thị hóa vẫn là một bài học đáng chú ý.
Trong bối cảnh này, việc đánh giá công bằng vai trò và mối quan hệ của thị trường bất động sản đối với quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế là cực kỳ quan trọng để quản lý được hiệu quả. Tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản, đồng thời đồng hành với việc triển khai các dự án hạ tầng giao thông, sẽ nâng cao chất lượng của quá trình đô thị hóa.
Một dự án hạ tầng chỉ có thể hiệu quả khi sự phát triển của các dự án bất động sản diễn ra một cách bền vững và có ảnh hưởng tích cực đối với phát triển kinh tế-xã hội của địa phương. Ngược lại, các dự án bất động sản sẽ không thể đóng vai trò là trung tâm của đô thị nếu không có sự kết nối từ các dự án hạ tầng giao thông. Sự đồng bộ và bền vững trong phát triển là điều cần thiết để khai thác cơ hội và đối phó với những thách thức của bất động sản hạ tầng.
