Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là thước đo tài chính quan trọng mà các nhà đầu tư bất động sản sử dụng khi phân tích bất động sản cho thuê. Trong bài viết này, Nhà Đất Club sẽ cùng các bạn thảo luận về thế nào là Thu nhập hoạt động ròng (NOI)? Một số cách giúp tính toán chính xác NOI và xem xét các phép tính bất động sản sử dụng NOI.
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) trong bất động sản là gì?
Thu nhập hoạt động ròng trong tiếng Anh là Net Operating Income, viết tắt là NOI.
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) là một giá trị bằng số được sử dụng để phân tích lợi nhuận của các khoản đầu tư bất động sản tạo ra thu nhập.
Thu nhập hoạt động ròng là tất cả doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động cần thiết. NOI là một con số trước thuế có trên báo cáo thu nhập và dòng tiền của bất động sản, nó không bao gồm các khoản thanh toán gốc và lãi cho các khoản vay, chi tiêu vốn, khấu hao tài sản cố định hữu hình và khấu hao khấu hao tài sản cố định vô hình. Khi được sử dụng trong các ngành công nghiệp khác, nó được gọi là EBIT hay thu nhập trước khi trả lãi và thuế.
Công thức tính NOI
Có hai cách để tính Thu nhập hoạt động ròng (NOI):
- Trường hợp 1:
Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = RR – OE
Trong đó:
- RR là doanh thu từ bất động sản
- OE là chi phí hoạt động
Vì vậy, nếu một khoản đầu tư bất động sản có tổng thu nhập hoạt động là 18.000 đô la mỗi năm và chi phí hoạt động là 9.500 đô la, thì NOI là 8.500 đô la.
- Trường hợp 2:
Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư nhà đất thay đổi cách tính NOI để tính đến các mục như nguồn thu nhập khác (bao gồm tiền thuê vật nuôi, phí trả chậm hoặc tiền thuê thiết bị) và thu nhập cho thuê tiềm năng bị mất do tình trạng trống phòng. Công thức tính NOI lúc này sẽ là:
- NOI = (Thu nhập cho thuê tiềm năng + Thu nhập khác – Thu nhập bị mất do phòng trống) – Chi phí Hoạt động
Trong đó:
Thu nhập cho thuê tiềm năng
Tổng thu nhập mà một bất động sản sẽ tạo ra nếu nó được sử dụng 100% thời gian và được cho thuê với giá thuê hợp lý so với các bất động sản tương đương.
Thu nhập bị mất do phòng cho thuê bị trống
Khoản thu nhập cho thuê có thể bị mất do người thuê không thanh toán tiền phòng hoặc các phòng cho thuê không được lấp đầy bởi người thuê. Một số nhà đầu tư bất động sản sử dụng tỷ lệ trống theo quy định bằng 5% thu nhập cho thuê tiềm năng.
Thu nhập cho thuê hiệu quả
Số tiền thu nhập cho thuê mà một chủ nhà có thể dự kiến thu được, được tính bằng cách trừ đi phần thất thoát từ thu nhập cho thuê tiềm năng.
Thu nhập cho thuê khác
Thu nhập không phải là một phần của tiền thuê cơ bản hoặc hàng tháng thông thường, chẳng hạn tiền thuê thiết bị, giặt là cho các tòa nhà chung cư hoặc phí chậm trả.
Tổng thu nhập hoạt động
Tổng thu nhập cho thuê hiệu quả cộng với thu nhập cho thuê khác.
Chi phí hoạt động
Các chi phí liên quan trực tiếp đến việc vận hành tài sản để thu tiền thuê theo giá thị trường và duy trì giá trị tài sản. Chi phí hoạt động thông thường bao gồm phí quản lý tài sản, thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì và sửa chữa.
Thu nhập hoạt động ròng
NOI được tính bằng cách lấy tổng thu nhập từ hoạt động kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động của bất động sản.
Ví dụ về cách tính NOI:
Một bất động sản có:
- Thu nhập cho thuê tiềm năng = $ 12.300
- Tỷ lệ phòng trống = <$ 615> (dựa trên 5% thu nhập cho thuê tiềm năng)
- Thu nhập cho thuê hiệu quả = $ 11,685
- Thu nhập cho thuê khác = $ 240 (tiền thuê dịch vụ giặt là)
- Tổng thu nhập hoạt động = $ 11,925
- Chi phí Hoạt động = <$ 3,245>
- Thuế tài sản = <$ 2,100>
- Tổng chi phí = <$ 5,345>
- Thu nhập hoạt động ròng NOI = $ 6,580
Ứng dụng của NOI trong tính toán đầu tư bất động sản
NOI được các nhà đầu tư và cho vay bất động sản sử dụng để tính toán các yếu tố như:
Tỷ lệ vốn hóa
Tỷ suất vốn hóa (còn được gọi đơn giản là tỷ suất vốn hóa) là một số liệu tài chính đo lường tỷ suất sinh lợi tiềm năng hiện tại và tương lai của một khoản đầu tư. Tỷ lệ vốn hóa càng cao thì lợi tức đầu tư càng lớn.
Tỷ lệ vốn hóa được tính bằng cách chia NOI cho giá trị tài sản:
- Tỷ lệ vốn hóa = NOI / Giá trị tài sản
Nếu giá trị thị trường của một căn nhà cho gia đình thuê là 120.000 đô la và NOI là 6.580 đô la, thì tỷ lệ vốn hóa là 5,5%:
- $ 6,580 NOI / $ 120.000 Giá trị tài sản = 0,0548 hoặc 5,48%
Giá trị tài sản
Công thức tỷ lệ vốn hóa tương tự cũng có thể được sử dụng để ước tính giá trị của tài sản dựa trên NOI và tỷ lệ vốn hóa:
- Giá trị tài sản = NOI / Tỷ lệ vốn hóa
- $ 6,580 NOI / 0,0548 Tỷ lệ vốn hóa = $ 120,073 Giá trị tài sản
NOI tiềm năng
Bạn cũng có thể sử dụng công thức tỷ lệ vốn hóa để tính NOI tiềm năng của một ngôi nhà bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa cho các bất động sản cho thuê tương tự trên cùng thị trường:
- NOI = Giá trị tài sản x Tỷ lệ vốn hóa
- $ 120.000 Giá trị tài sản x 0,0548 Tỷ lệ vốn hóa = $ 6,576 NOI
Ưu và nhược điểm của việc sử dụng NOI
Tính toán Thu nhập hoạt động ròng (NOI) trong bất động sản là một số liệu tài chính tốt để sử dụng khi phân tích đầu tư bất động sản cho thuê, nhưng cũng có một số hạn chế cần xem xét:
Ưu điểm:
Việc sử dụng NOI trong bất động sản cung cấp một bức tranh rõ ràng hơn về những gì một nhà đầu tư có thể mong đợi từ doanh thu trong tương lai do bất động sản đó tạo ra.
NOI được sử dụng bởi các nhà đầu tư bất động sản và người cho vay để giúp xác định mức độ rủi ro của khoản đầu tư bằng cách so sánh NOI hàng năm với các khoản nợ hàng năm.
Nhược điểm:
NOI có thể thay đổi đáng kể so với hiệu suất thực tế dựa trên việc lựa chọn người thuê kỹ lưỡng và tài sản được quản lý tốt như thế nào.
Nếu NOI bị tính toán sai bằng cách sử dụng ước tính tiền thuê không chính xác, tỷ lệ phòng trống hoặc chi phí hoạt động, các tính toán tài chính khác như tỷ lệ vốn hóa và DSCR cũng sẽ bị ảnh hưởng.
Tóm lại
Trên đây, Nhà Đất Club vừa giúp bạn hiểu rõ hơn về thu nhập hoạt động ròng (NOI) trong bất động sản, công thức tính toán, ứng dụng của NOI trong bất động sản cũng như ưu nhược điểm của nó. Hi vọng bài viết này sẽ giúp bạn có được cái nhìn tổng quan về dòng tiền tiềm năng của bất động sản mà bạn đang có ý định đầu tư. Hãy theo dõi các bài viết khác của chúng tôi trên website nhadatclub.com để cập nhật cho mình các kiến thức đầu tư mới nhất.