10 điều bạn cần quan tâm khi lần đầu tham gia đầu tư bất động sản

Bất động sản mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với những nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu. Dưới đây là 10 vấn đề mà bạn cần quan tâm trước khi xuống tiền đầu tư vào bất động sản đầu tiên của mình.

Những điều mà các chuyên gia BĐS không bao giờ nói với bạn

Như bạn đã biết, đầu tư bất động sản có thể mang lại cho bạn dòng tiền đều đặn hàng tháng và sự tăng giá bất động sản trong dài hạn. Có thể bạn cũng biết được rằng, có thể sử dụng đòn bẩy để có thể sở hữu nhà với số vốn thấp nhất. Tuy nhiên, cũng có một số điều cần lưu ý mà các chuyên gia bất động sản không bao giờ nói với bạn:

• Thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung chuyển động qua các chu kỳ lên xuống bình thường, có thể dự đoán được. Biết được điều này sẽ giúp bạn hiểu cách thức, thời điểm và địa điểm đầu tư vào tài sản.
• Bạn nắm giữ bất động sản đầu tư càng lâu, nó sẽ càng sinh lời nhiều hơn. Điều đó một phần là do chu kỳ bất động sản và cũng do tác động lâu dài của việc tăng giá bất động sản.
• Bất động sản không có tính thanh khoản nhanh. Có thể bạn sẽ phải mất hàng tháng để bán để kiếm lời một bất động sản.
• Mua bất động sản đầu tư cần có thời gian. Bạn sẽ cần thực hiện các nghiên cứu thị trường bất động sản riêng lẻ và hiểu cách sử dụng các công thức tài chính khác nhau để giúp dự đoán hiệu suất tiềm năng của bất động sản cho thuê.

10 vấn đề bạn cần quan tâm trước khi mua bất động sản đầu tư đầu tiên của mình

Bất động sản được cho là một trong những khoản đầu tư tốt nhất mà bạn có thể thực hiện, dưới đây là 10 vấn đề mà bạn cần quan tâm trước khi thực hiện mua bán bất động sản đầu tiên của mình:

# 1: Tự hỏi bản thân xem bạn có thực sự muốn trở thành chủ nhà không

Cố gắng quản lý một bất động sản đầu tư của riêng bạn sẽ khiến bạn mất một lượng lớn thời gian và tiền bạc. Các nhà đầu tư bất động sản thành công nhất thường lựa chọn việc thuê một người quản lý bất động sản chuyên nghiệp để giám sát các chi tiết hàng ngày của mỗi bất động sản.

Nếu việc trở thành chủ nhà không dành cho bạn, bạn luôn có thể đầu tư gián tiếp vào bất động sản thông qua liên doanh, huy động vốn cộng đồng hoặc REIT.

# 2: Thoát khỏi các khoản nợ cá nhân lãi suất cao

Thẻ tín dụng và các khoản vay mua ô tô có thể khiến dòng tiền cá nhân của bạn mất một khoản lớn đáng ngạc nhiên. Mặc dù không phải lúc nào bạn cũng có thể tránh được một số khoản nợ, nhưng hãy cố gắng giảm đến mức tối đa các khoản nợ không cần thiết để tập trung cho các khoản đầu tư của mình.

# 3: Tiết kiệm để có tiền thanh toán cho khoản trả trước khi mua bđs

Người cho vay thường yêu cầu một khoản trả trước từ 20%-30% tổng giá trị tài sản trước khi quyết định cấp cho bạn một khoản vay. Có một số lợi thế khi bỏ nhiều tiền hơn.

Đầu tiên, bạn sẽ nhận được lãi suất và điều khoản vay tốt hơn. Thứ hai, bạn sẽ có nhiều dòng tiền tự do hơn do khoản thanh toán thế chấp thấp hơn. Trong hầu hết các trường hợp, sử dụng Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) là 75% bằng cách trả trước 25% sẽ mang lại cho bạn đủ vốn chủ sở hữu và dòng tiền để tạo ra lợi tức đầu tư ổn định và an toàn.

# 4: Tích trữ tiền mặt

Ngoài khoản thanh toán trước, bạn cũng sẽ cần dự trữ tiền mặt để thực hiện những công việc như sửa chữa đột xuất hoặc thu nhập cho thuê bị giảm do tỷ lệ trống cao hơn bình thường.

Bạn có thể xây dựng tài khoản tiết kiệm của mình theo thời gian bằng cách đóng góp một tỷ lệ cố định của dòng tiền mỗi tháng vào một tài khoản dự trữ vốn đặc biệt.

# 5: Cân nhắc đầu tư bất động sản ở những khu vực xa nơi bạn sống

Bất động sản đầu tư đầu tiên của bạn không nhất thiết phải ở cùng thành phố bạn đang sống. Trên thực tế, có rất nhiều nhà đầu tư bất động sản sống và làm việc tại các thị trường chi phí cao nhưng đầu tư ở những khu vực xa trung tâm.

# 6: So sánh việc thanh toán tất cả tiền mặt với các khoản vay

Thị trường bất động sản vẫn đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ, vẫn có rất nhiều bất động sản đầu tư tốt trên thị trường có giá dưới 100.000 USD. Đôi khi, bạn cần phải quyết định nhanh chóng để nhận được các giao dịch tốt nhất. Nếu bạn quyết định thanh toán bằng tiền mặt (hoặc trả trước một khoản cực lớn để tăng tốc độ phê duyệt khoản vay), bạn luôn có thể thực hiện tái cấp vốn vào một vài ngày sau đó để rút ra một số tiền mặt ban đầu của mình.

# 7: Phát triển nhóm bất động sản địa phương của bạn

Tìm kiếm và mua bất động sản đầu tư đầu tiên của bạn khác nhiều so với việc mua nhà của chính bạn. Bạn sẽ cần phát triển một nhóm bất động sản bao gồm các chuyên gia hiểu cách hoạt động của bất động sản tạo ra dòng tiền.

Các thành viên chính của nhóm bất động sản địa phương có thể bao gồm một đại lý bất động sản làm việc với các nhà đầu tư, một người cho vay và luật sư địa phương, và một công ty quản lý bất động sản tốt với mạng lưới các chuyên gia dịch vụ hoạt động hiệu quả.

# 8: Phân tích từng thị trường ở cấp độ vĩ mô

Một số thị trường tốt hơn những thị trường khác đối với bất động sản đầu tư. Các yếu tố tạo nên một địa điểm “tốt” cho bất động sản cho thuê bao gồm:

• Tăng trưởng dân số
• Tăng trưởng việc làm và tỷ lệ thất nghiệp thấp
• Mức thu nhập hộ gia đình trung bình
• Tỷ lệ hộ gia đình có người ở thuê ngày càng tăng
• Tỷ lệ trống và xu hướng thuê trung bình
• Tăng giá nhà ở
• Xếp hạng vùng lân cận
• Xếp hạng của trường học
• Tỉ lệ tội phạm

# 9: Nắm vững nghệ thuật phân tích tài chính

Sau khi bạn đã thu hẹp thị trường để đầu tư, bước tiếp theo là phân tích hiệu suất tài chính tiềm năng của một số tùy chọn đầu tư. Bằng cách so sánh các thuộc tính khác nhau với nhau, bạn sẽ có cảm nhận rõ hơn về sản phẩm nào phù hợp nhất với mình.

Bắt đầu bằng cách tạo một báo cáo phân tích tài chính giả định cho mỗi bất động sản. Bắt đầu với tổng thu nhập bất động sản, sau đó trừ đi chi phí những phòng trống và nợ khó đòi, chi phí hoạt động định kỳ như sửa chữa và bảo trì, phí quản lý tài sản và khoản thanh toán thế chấp của bạn để thu được dòng tiền ròng.

Các phép tính khác mà bạn có thể sử dụng để phân tích hiệu quả tài chính tiềm năng của từng bất động sản cho thuê bao gồm:

• Tỷ lệ vốn hóa là tỷ lệ phần trăm so sánh thu nhập ròng của tài sản (không bao gồm khoản thanh toán thế chấp) với giá trị thị trường: Tỷ lệ vốn hóa = NOI / Giá trị thị trường
• Tỷ suất sinh lợi tiền mặt là tỷ lệ so sánh tiền mặt nhận được với tiền mặt đã đầu tư: Tiền mặt thu được = Tiền hoàn lại / Tiền đầu tư
• Quy tắc 1% so sánh tổng tiền thuê hàng tháng với tổng chi phí của bất động sản, trong đó tỷ lệ này càng cao trên 1% càng tốt: Định mức tiền thuê = Tiền thuê hàng tháng / Chi phí tài sản

# 10: Tạo ra một bước nhảy

Bạn có thể đọc sách và nghe podcast về đầu tưu bất động sản mỗi ngày, nhưng tại một số thời điểm, bạn sẽ phải thực hiện một bước nhảy vọt và đưa ra lời đề nghị đầu tiên đó.

Nhiều nhà đầu tư lần đầu chọn mua bất động sản theo hình thức chìa khóa trao tay, nghĩa là bất động sản này đã được sửa chữa làm mới lại trong thời gian gần đây và sẵn sàng cho thuê. Trên thực tế, nhiều bất động sản đã có người thuê để bạn có dòng tiền vào ngày đầu tiên.

Tóm lại

Có rất nhiều lợi ích từ việc đầu tư một bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, để có thể thành công hơn khi mua các bất động sản đầu tư lần đầu bạn hãy tham khảo 10 vấn đề mà chúng tôi đã chia sẻ trong bài viết trên đây, để có thêm kinh nghiệm cho mình. Hãy tiếp tục theo dõi các bài viết tư vấn về đầu tư nhà đất từ các chuyên gia của Nhà Đất Club trên website chính thức: nhadatclub.com.