“Quá trình thực hiện luật có thể sẽ gặp phải những khó khăn, vì vẫn còn những vấn đề chồng chéo chưa được giải quyết một cách toàn diện, và việc thực thi luật có thể gây ra nhiều vấn đề trong thực tế”, như TS. Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, đã nhấn mạnh.
Xem thêm: Bộ Xây dựng kiến nghị Quốc hội sớm áp dụng Luật Đất đai từ 01/07/2024
Nhà xây xong nhưng chưa được bán
Dù đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ từ Chính phủ, các bộ ngành và địa phương, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn.
Đào Ngọc Thanh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị của Vinaconex, đã chia sẻ về những hạn chế trong chính sách phát triển nhà ở xã hội. Công ty có 20% diện tích đất dành cho việc xây dựng nhà ở xã hội trong một khu đô thị tại Thừa Thiên Huế, bao gồm 8 toà nhà, nhưng cho đến nay vẫn chưa thể tiến hành bán ra. Thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang đối diện với nhiều thách thức, mặc dù Chính phủ, các bộ ngành và địa phương đã đưa ra nhiều nỗ lực để giải quyết.
“Việc áp đặt yêu cầu phải dành ít nhất 20% diện tích nhà ở trong các dự án xã hội để cho thuê và chỉ được phép bán sau khi sử dụng 5 năm là một thách thức rất lớn,” ông Thanh chia sẻ.
“Ví dụ, trong một toà nhà của chúng tôi có 180 căn hộ, nhưng có tới 140 căn vẫn chưa được bán ra. Vậy là làm sao chúng tôi có thể cho thuê chúng?”
“Để đáp ứng được các tiêu chuẩn của Sở Xây dựng để được phép bán, chúng tôi đã phải trải qua 4 lần duyệt. Nếu không được sự chấp thuận từ phía Sở Xây dựng, thì chẳng ai muốn mua nhà của chúng tôi.”
Theo quan điểm của ông Thanh, để mua nhà ở xã hội ở Huế, điều kiện đầu tiên là phải có đăng ký thường trú tại Huế. Những người không có đăng ký thường trú tại thành phố này sẽ không được phép mua. Việc xác nhận về đăng ký thường trú sẽ do cơ quan phường, xã thực hiện, và chỉ khi không có nhà đất sẵn có thì mới được phép mua. Điều này không có nghĩa là những người không sống tại Huế không thể mua nhà. Tuy nhiên, nếu cơ quan phường, xã không cung cấp xác nhận, Sở Xây dựng sẽ không ký giấy phép mua bán.
Đối với việc cải tạo các tòa nhà chung cư cũ, bà Hạnh – một ủy viên của Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chia sẻ rằng, dựa trên kinh nghiệm thực tiễn, chúng tôi đã chủ động tham gia vào quá trình góp ý về các quy định liên quan đến việc này. Với hơn 20 năm hoạt động trong lĩnh vực này, các doanh nghiệp đã phải đối mặt với nhiều khó khăn và gian khổ.
Dự thảo ban đầu của Luật Nhà ở chỉ đề cập đến việc cải tạo chung cư cũ một cách rất hạn chế, nếu vẫn giữ nguyên như vậy thì trong 10 – 20 năm tới, chúng ta vẫn sẽ đứng im không tiến bộ. Hiện tại, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên toàn quốc vẫn diễn ra rất chậm so với kế hoạch đề ra, đặc biệt là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, với rất nhiều vấn đề phức tạp đang cản trở.
Xem thêm: Bán nhà khu đô thị Văn Phú, Hà Đông
Còn nhiều khó khăn chồng chéo
PGS.TS. Trần Đình Thiên đã nhấn mạnh rằng, tình hình sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đang trở nên yếu đuối, trong khi các chính sách tháo gỡ vẫn diễn ra một cách chậm trễ và triển vọng tương lai vẫn chưa thể rõ ràng.
Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, mặc dù Luật Đất đai mới mang lại nhiều điểm tích cực, nhưng vấn đề quan trọng là cách thức thực hiện và tận dụng chúng như thế nào. Các điểm mới này, nếu không được thực thi một cách đầy đủ, có thể tạo ra những xung đột và rủi ro mới. Đặc biệt, những điểm chính mà Luật Đất đai kỳ vọng sửa đổi lại chưa được thực hiện một cách hiệu quả.
Cải tạo chung cư cũ không chỉ là việc triển khai một dạng nhà ở xã hội đặc biệt, mà còn là việc cần phải đạt được sự cân bằng lợi ích giữa các bên, với vai trò dẫn đầu và quản lý của nhà nước để tạo ra cơ chế thích hợp cho cả doanh nghiệp và cư dân. Tuy nhiên, Luật Nhà ở mới ban hành không có quy định cụ thể, cũng như Nghị định 69 và 101.
Theo TS. Vũ Tiến Lộc – Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Nghị quyết 41 của Bộ Chính trị lần đầu tiên đã yêu cầu thúc đẩy cho khu vực tư nhân, nhưng thực tế, khu vực này lại đang trải qua sự suy yếu, trong khi đó, đây mới chính là khu vực có vai trò quan trọng trong việc dẫn dắt nền kinh tế trong tương lai.
Theo đó, việc tháo gỡ các rào cản trong thị trường bất động sản là một giải pháp quan trọng để kích thích nền kinh tế. Bởi vì sự tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản liên quan chặt chẽ đến chuỗi cung ứng, đồng thời tạo ra động lực cho sự phát triển của các ngành kinh tế khác. Trong thời gian tới, cần tập trung vào việc khôi phục thị trường bất động sản.
Quốc hội đã thông qua ba luật quan trọng, được coi như ba “mũi giáp công” có thể thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và chúng ta có thể đặt nhiều kỳ vọng vào tác động của những luật này đối với sự phục hồi và phát triển của thị trường.
Tuy nhiên, hành trình trước mắt có thể sẽ gặp phải nhiều khó khăn, bởi vẫn còn những vấn đề chưa được giải quyết triệt để và việc thực thi luật có thể phát sinh ra nhiều vấn đề trong thực tế.
TS. Vũ Tiến Lộc chia sẻ rằng, thị trường hiện nay đang đối diện với những thách thức lớn, được thể hiện qua các từ khóa như: “Vướng và chậm, Khó và bí”. Cụ thể là vướng pháp lý, chậm tiến độ thủ tục dự án, khó khăn trong việc huy động nguồn vốn và sự bí ẩn về thanh khoản.
“Ngay cả khi các luật đã được thông qua và bắt đầu có hiệu lực, tôi cho rằng thị trường vẫn cần thời gian để thích nghi và sẽ gặp phải nhiều khó khăn ở giai đoạn tới,” TS. Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh.
Theo TS. Vũ Tiến Lộc, để giải quyết đồng bộ các vấn đề, chúng ta cần thực hiện nhiều công việc. Mặc dù đã có 20 chính sách mới được triển khai, nhưng việc thực thi trong thực tế vẫn không đơn giản. Ngay cả trong việc định giá, dù có luật mới được ban hành, việc triển khai vẫn đầy thách thức và không hề dễ dàng.
