Theo thông tin từ Savills Việt Nam, ở TP.HCM, căn hộ đã trở thành phân khúc đầu tiên được các nhà đầu tư ưa chuộng trong thập kỷ vừa qua, nhờ vào lợi nhuận đầu tư hấp dẫn, tính linh hoạt và nhu cầu thuê cao.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Nguồn cung thấp nhất trong 10 năm qua tại TP.HCM
Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM năm 2023 của Savills Việt Nam chỉ ra rằng, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong năm đạt chỉ 10.700 căn, mức thấp nhất trong 10 năm qua. Trong quý IV, nguồn cung này là 7.600 căn, duy trì ổn định so với quý trước nhưng giảm 5% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung mới chiếm 37% trong tổng nguồn cung sơ cấp, trong đó, The Privia của Khang Điền và giai đoạn The Glory Heights của Vinhomes đóng góp 88% nguồn cung mới.
Lượng giao dịch căn hộ đã giảm 7% mỗi năm trong khoảng thời gian 10 năm qua. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá bán cao vào năm 2023, thị trường chỉ ghi nhận 6.200 giao dịch. Riêng trong quý IV, tình hình giao dịch cải thiện với 3.000 căn, tăng 52% so với quý trước và 120% so với cùng kỳ năm 2022.
Tỷ lệ hấp thụ tăng 14 điểm % theo quý và 23 điểm % theo năm, đạt 40%. Nguồn cung mới chiếm 78% thị phần lượng giao dịch và được hấp thụ 84%. Những dự án này đạt doanh số bán tốt nhờ có pháp lý rõ ràng trước khi ra mắt, thời gian thanh toán dài, hỗ trợ vay ngân hàng và mức giá dễ tiếp cận từ 2-5 tỷ đồng/căn. Nếu loại trừ nguồn cung mới, giao dịch thị trường vẫn yếu với chỉ 670 căn bán ra, tương ứng với mức hấp thụ 14%.
Dự báo cho năm nay, nguồn cung mới ở TP.HCM dự kiến sẽ tăng gấp 4 lần so với năm 2023. Phân khúc hạng B sẽ chiếm 44% thị phần từ các dự án như Vinhome Grand Park – The Opus One, Eaton Park và The Aurora. Hạng A dự kiến đạt 37% từ các dự án cao tầng tại The Global City. Phân khúc hạng C dự kiến chỉ chiếm 19% thị phần. Đến năm 2026, dự kiến có 40.800 căn từ 116 dự án sẽ mở bán.
Savills Việt Nam đánh giá, thách thức ngắn hạn của phân khúc căn hộ ở TP.HCM vẫn đến từ việc khan hiếm nguồn cung mới và giá bán cao. Khi tâm lý người mua nhà được cải thiện và không có nhiều lựa chọn đầu tư thay thế, thị trường BĐS nhà ở sẽ phục hồi.
Căn hộ vẫn là kênh đầu tư sinh lời trong dài hạn
Theo Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp trong quý IV/2023 đã quay về mức năm 2020, đạt 69 triệu đồng/m2 thông thủy, giảm 36% so với quý trước và giảm 45% so với cùng kỳ năm trước, do nhiều dự án đắt tiền phải tạm đóng bớt giỏ hàng. Nguồn cung căn hộ giá từ 2-5 tỷ đồng tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm gần 90%.
Xem thêm: Giá chung cư Hà Nội đang tăng nhanh và cao hơn Tp.HCM
Khảo sát của Savills trong năm 2023 tại 30 dự án hạng A và B cho thấy lợi suất cho thuê ổn định theo năm ở mức 4,8%, nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản giảm 1,9 điểm % so với năm trước, xuống còn 2,9%/năm. Tổng lợi nhuận từ đầu tư căn hộ trong năm 2023 giảm 1,7 điểm % so với cùng kỳ năm 2022, xuống khoảng 7,7%/năm.
Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP.HCM, cho biết lợi nhuận đầu tư từ căn hộ tại TP.HCM có xu hướng giảm nhẹ trong giai đoạn 2019-2023. Các khu vực như quận 2 cũ (nay là TP. Thủ Đức), quận 3 và quận 10 ghi nhận lợi nhuận đầu tư cao nhất trong thời gian qua.
Trong 10 năm gần đây, nguồn cung căn hộ mới tại 22 quận huyện của TP.HCM đã giảm mạnh, giảm đi 253.000 căn. Đặc biệt, khu vực quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức) chứng kiến giảm 21%, đồng thời tăng giá với tốc độ 15% mỗi năm. Tại quận 1, nguồn cung cũng giảm 2%, nhưng lại có tăng giá mạnh là 39% hàng năm.
Bà cho biết: “Mặc dù tổng lợi nhuận đã giảm trong 5 năm qua, nhưng vẫn cao hơn lãi suất tiền gửi. Điều này làm thấy rằng căn hộ vẫn là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận. Trong tương lai ngắn hạn, lợi suất cho thuê dự kiến sẽ tăng do giảm số lượng căn hộ bàn giao và lãi suất tiền gửi dự kiến sẽ duy trì ở mức thấp.”
Tuy nhiên, số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy lợi suất từ đầu tư căn hộ cho thuê ở TP.HCM đang giảm, từ 4,3% vào năm 2021, giảm xuống chỉ còn 4,1%, thấp hơn mức trung bình quốc gia và chưa đạt lại mức trước đại dịch.
Tuy nhiên, giá thuê căn hộ vẫn chưa thể đạt được sự tăng trưởng tương xứng. So với giai đoạn 2018-2019, giá thuê căn hộ tại TP.HCM vẫn giữ ở mức khiêm tốn. Nhiều căn hộ chung cư cao cấp, có giá bán từ 3-4 tỷ đồng, lại chỉ có mức giá thuê dao động từ 8-12 triệu đồng/tháng; các căn hộ từ 4-6 tỷ đồng giá thuê thì ở khoảng 15-25 triệu/tháng.
Xem thêm: Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, thị trường bất động sản sẽ ra sao?
Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, căn hộ cho thuê vẫn là loại hình đầu tư hấp dẫn trong dài hạn. Vì theo tính toán tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư căn hộ cho thuê (bao gồm mức tăng giá và lợi nhuận từ thuê) đang ở mức 12,5%/năm. Đây là mức lợi nhuận ổn định và cao hơn so với nhiều loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm…
Với việc lãi suất của kênh đầu tư gửi tiết kiệm ngân hàng giảm từ 10-11%/năm trước đây xuống còn 6-8%/năm, nhà đầu tư ngày nay có xu hướng rút tiền ra khỏi ngân hàng để đầu tư vào các lĩnh vực mang lại lợi nhuận hấp dẫn hơn. Trong số này, căn hộ cho thuê là lựa chọn được ưa chuộng do tính ổn định, bền vững và lợi nhuận dài hạn.
