Tồn kho bất động sản tập trung nhiều vào đất nền, nhà riêng lẻ và căn hộ giá thành cao
Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản vẫn đang ở mức khá cao, bao gồm căn hộ, nhà riêng lẻ và đất nền, đặc biệt là các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tồn kho bất động sản tăng mạnh
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 3/2023, thị trường giao dịch bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực so với 2 quý trước. Cụ thể, số lượng giao dịch thành công cho căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ là 29.723 và cho đất nền là 91.277. Đặc biệt, giao dịch đất nền đã tăng mạnh hơn 135,72% so với quý 2/2023. Tuy nhiên, số lượng tồn kho bất động sản vẫn còn đáng kể, ước tính khoảng 16.940 sản phẩm, trong đó bao gồm 3.196 căn chung cư, 6.554 căn nhà ở riêng lẻ và 7.190 nền đất.
Tồn kho bất động sản đang tập trung vào loại hình có giá trị cao.
Theo Bộ Xây dựng, thị trường căn hộ chung cư ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường bất động sản trong năm qua, do nguồn cung này đáp ứng nhu cầu thực tế. Đồng thời, quan tâm đối với căn hộ chung cư cũng có dấu hiệu phục hồi, với tăng 1% về nhu cầu mua và 6% về nhu cầu thuê so với quý trước.
Tuy nhiên, đối với đất nền và nhà riêng lẻ, mặc dù có sự quan tâm và nhu cầu tốt hơn so với các quý trước, tình hình giao dịch chưa có sự cải thiện đáng kể. Giá bán các loại bất động sản như biệt thự liền kề, nhà riêng lẻ và đất nền dự án ở nhiều địa phương không giảm sâu và vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Một số khu vực xa trung tâm vẫn gặp khó khăn trong giao dịch và giá bất động sản giảm mạnh hơn so với các thành phố lớn.
Mặc dù có một số tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách và lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên, vẫn còn nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu. Ngoài ra, các dự án cũng gặp khó khăn trong việc huy động vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp.
Vì vậy, lượng tồn kho bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục tăng, chủ yếu tập trung vào các phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền, căn hộ cao cấp và căn hộ nghỉ dưỡng, với tổng giá trị lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Ngoài ra, báo cáo của Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) đã ghi nhận sự giảm doanh thu trong nhiều ngành, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng. Doanh nghiệp trong hai ngành này gặp khó khăn lớn về dòng tiền, với số ngày tồn kho tăng lên đáng kể, gây khó khăn trong việc thu hồi công nợ và bán hàng.
Vướng mắc pháp lý làm chậm đà phục hồi của bất động sản
Khúc mắc về mặt pháp lý đang làm trì hoãn quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, sự suy giảm về tính thanh khoản trên thị trường địa ốc và các vấn đề pháp lý kéo dài đã góp phần làm gia tăng lượng tồn kho. Hiện tại, sự gia tăng nhanh chóng của lượng tồn kho đã phản ánh một thực trạng khó khăn đang đối diện thị trường bất động sản.
Điểm chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản có lượng tồn kho lớn là do sản phẩm tại các dự án quy mô lớn gặp khó khăn trong việc tiếp cận thị trường. Điều đáng chú ý là, nguyên nhân chính không phải xuất phát từ sự cố tình của các chủ đầu tư, mà phần lớn bắt nguồn từ các yếu tố khách quan như vấn đề về pháp lý, hạn chế tín dụng, và thị trường đang chịu ảnh hưởng của chu kỳ trầm lắng.
Nhiều vướng mắc về mặt pháp lý, sự rối ren về quy định pháp luật, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, và sự khó khăn trong việc huy động vốn từ trái phiếu đã tạo ra áp lực lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm 2022 đến nay.
Theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc của DKRA Group, tính thanh khoản trên thị trường vẫn còn thấp, và do đó, nhiều chủ đầu tư đã hạn chế đưa sản phẩm của họ ra thị trường. Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư đang tập trung vào việc tái cơ cấu hoạt động kinh doanh sau khi trải qua những biến động kinh tế và áp lực từ trái phiếu trong giai đoạn cuối năm.
Lượng tồn kho bất động sản hiện nằm trong nhóm các dự án gặp vướng mắc pháp lý, đã bị tạm dừng triển khai và không thể đưa sản phẩm ra thị trường, điều này đã làm gia tăng gánh nặng về chi phí và lãi vay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, điều quan trọng mà các doanh nghiệp bất động sản hiện đang mong chờ là việc điều chỉnh các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản và giải quyết các khó khăn về thủ tục pháp lý cho dự án.
Đặc biệt, cần thực hiện sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư và Luật Đất đai để tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư vào các dự án, giải quyết vấn đề cung cầu trên thị trường, và giảm bớt lượng tồn kho bất động sản gia tăng. Cần đẩy mạnh việc giải quyết các vướng mắc trong các dự án đền bù, xây dựng dang dở, để giúp chủ đầu tư duy trì lưu thông vốn và tránh tình trạng ứ đọng dòng tiền. Đây là một trong những yếu tố ảnh hưởng lớn đến lượng tồn kho bất động sản.
