Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm đầy biến động, và mặc dù giai đoạn khó khăn nhất đã được vượt qua, nhưng tâm lý của nhà đầu tư và hoạt động giao dịch vẫn chưa đạt đến sự hồi phục hoàn toàn, và dự kiến sẽ kéo dài cho đến giữa năm 2024.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Thị trường có dấu hiệu phục hồi
Ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích Kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường tại VinaCapital, đã chia sẻ rằng giảm lãi suất vay thế chấp đã đóng vai trò tích cực trong việc thúc đẩy giao dịch tại các sự kiện mở bán nổi bật gần đây. Điều này đã thu hút sự quan tâm đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư. Chẳng hạn, khoảng 80% số căn hộ thuộc dự án “Privia” của Khang Điền House đã được mua ngay trong sự kiện mở bán.
Ngoài ra, dự án Glory Heights của Vinhomes cũng đã bán được 80% số căn hộ, và dự án Akari của Nam Long cũng ghi nhận mức độ quan tâm cao với việc bán được 80% sản phẩm. Đáng chú ý là tất cả các dự án này đều tọa lạc ở các quận ngoại ô của TP.Hồ Chí Minh như Quận 9 và Quận Bình Tân. Nhận định của ông Kokalari là hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành, xa trung tâm thành phố, vẫn đang phục hồi từ suy yếu trước đó.
Ngoài ra, giá căn hộ mới chào bán tại TP.HCM và Hà Nội vẫn duy trì ổn định so với cùng kỳ năm trước. Để kích thích giao dịch, các chủ đầu tư bất động sản đang tập trung cung cấp các gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua, bao gồm gia hạn thời gian ân hạn và các ưu đãi khác. Hơn nữa, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 10% đối với những người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư.
Xem thêm: Chung cư quận Hà Đông
Điều này là một minh chứng khác cho vấn đề chính đối mặt với sự phát triển bất động sản ở Việt Nam, đó là các vấn đề pháp lý và quy định. Mặc dù đã có những bước tiến tích cực trong việc giải quyết những vấn đề này, nhưng VinaCapital vẫn không lạc quan về việc có cải thiện đáng kể cho đến năm 2024. Do đó, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam có những tín hiệu khả quan, sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu theo đúng ý muốn.
Theo nhận định của ông Michael Kokalari, hai chỉ số xuất hiện sớm đã cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã vượt qua. Khối lượng giao dịch đất nền, đây là phân khúc có tính đầu cơ cao nhất, gần đây đã tăng đáng kể. Đồng thời, một số dự án bất động sản cao cấp tại trung tâm TP.HCM và Hà Nội được cho là đã có đà tăng giá mạnh, đặc biệt là đối với những căn hộ đã có giấy tờ sở hữu và quyền sở hữu rõ ràng.
Pháp lý đang được cải thiện
Đầu tháng trước, Chính phủ Việt Nam đã tổ chức nhiều cuộc họp cấp cao với các nhà phát triển bất động sản hàng đầu trong nước nhằm giải quyết các thách thức đang đối mặt thị trường bất động sản. Các cuộc họp này đã xác định rõ rằng những vấn đề pháp lý đang là nguyên nhân chính gây khó khăn cho ngành, và việc thiếu nhất quán trong các quy định pháp lý hiện tại là một vấn đề lớn.
Đáp ứng những thách thức này, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo thành lập một nhóm chuyên trách thuộc Chính phủ để giải quyết tình hình. Kết quả là, vào cuối tháng 11, đã có luật mới được ban hành nhằm làm rõ nhiều vấn đề cụ thể, như lựa chọn chính xác mà các nhà phát triển bất động sản có để thực hiện nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội và quy định về việc thu tiền cọc từ người mua nhà trước khi dự án bắt đầu.
“Khi quá trình cải thiện diễn ra nhanh chóng, nhiều người kỳ vọng rằng việc điều chỉnh luật đất đai của Việt Nam sẽ giải quyết những vấn đề quan trọng đang làm trở ngại cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong đó, việc xác định giá trị đất và các khoản phí mà nhà phát triển bất động sản phải nộp cho Chính phủ được coi là những điểm chính cần được giải quyết”, ông Michael Kokalari chia sẻ.
Ông Kokalari bày tỏ hy vọng rằng Chính phủ sẽ điều chỉnh cách tính phí sử dụng đất hiện tại theo hướng có giá định chính thức cho từng khu đất cụ thể, tương tự như các quy định thực hiện trên thị trường thế giới. Điều này có nghĩa là số tiền phí sử dụng đất mà nhà phát triển bất động sản phải trả sẽ dựa trên tỷ lệ hoặc công thức tiêu chuẩn, áp dụng trên giá định chính thức của từng khu đất.
Triển khai một hệ thống như vậy sẽ thúc đẩy quá trình phê duyệt dự án một cách đáng kể, bằng cách giảm ngưỡng khó khăn khi các cơ quan quản lý không còn phải dựa vào cảm quan cá nhân để đánh giá dự án. Thay vào đó, họ sẽ sử dụng một phương thức đồng bộ hóa để đánh giá giá trị tài sản và xác định số tiền phí quyền sử dụng đất. Hiện nay, quá trình xác định số tiền phí sử dụng đất còn nhiều bất cập và phụ thuộc vào đánh giá cá nhân của các nhà quản lý tại từng dự án khác nhau.