Theo đánh giá của VNDirect, thị trường bất động sản nhà ở đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và dự kiến sẽ có sự phục hồi đáng kể từ nửa cuối năm 2024 trở đi.
Xem thêm: Bán nhà khu đô thị Dương Nội, quận Hà Đông
Trong báo cáo chiến lược năm 2024, Chứng khoán VNDirect đánh giá rằng những rắc rối trên thị trường bất động sản đang giảm bớt.
Đầu tiên, mức lãi suất cho vay giảm, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư, và dự kiến sẽ đẩy mạnh nhu cầu mua nhà trong thời gian sắp tới.
Mức lãi suất cho vay đã giảm 2 – 2,5 điểm % kể từ đỉnh, giảm bớt áp lực lãi vay đối với các nhà đầu tư dự án bất động sản. Nhóm phân tích dự kiến biên lợi nhuận ròng của doanh nghiệp bất động sản sẽ phục hồi trong các quý tiếp theo.
Tín dụng tiêu dùng bất động sản vẫn giảm, phản ánh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với lãi suất thế chấp trung bình tại các ngân hàng thương mại giảm xuống khoảng ~11%/năm, so với mức đỉnh là 13 – 14%/năm, dự kiến nhu cầu mua bất động sản sẽ tăng trong những tháng tới, giúp cải thiện dòng tiền của các nhà đầu tư.
Thứ hai, những vấn đề pháp lý đang được giải quyết mạnh mẽ để hỗ trợ sự hồi phục của thị trường. Hiệu suất của chính sách được thể hiện qua việc số lượng dự án được giải quyết ngày càng tăng.
Trong quý IV/2023, nhiều dự án lớn tại khu vực phía Nam tiếp tục được giải quyết, bao gồm Aqua City, Nova World Phan Thiết (NVL), Gem Sky World (DXG)… VNDirect đánh giá rằng điều này có tác động tích cực đến tâm lý của thị trường bất động sản.
Đồng thời, nguồn cung trong nửa cuối năm 2023 tại cả Hà Nội và TP HCM đều cho thấy sự cải thiện đáng kể, vượt qua nguồn cung trong nửa đầu năm 2023. Nhu cầu từ phía người mua nhà cũng thể hiện sự tích cực, và các quý sau liên tục có sự cải thiện so với quý trước.
Ngoài ra, ba luật quan trọng là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, tạo ra kỳ vọng về sự hỗ trợ cho hoạt động trên thị trường bất động sản, đặc biệt là từ năm 2025.
Thứ ba, những thách thức về nguồn vốn đang giảm nhẹ, và các doanh nghiệp đang tiến hành tái cấu trúc nợ để cải thiện tình hình tài chính.
Một ví dụ điển hình là Novaland, trong bối cảnh thị trường bất động sản đối mặt nhiều khó khăn, công ty đã thực hiện những biện pháp quan trọng như thay đổi trong đội ngũ lãnh đạo và tái cấu trúc nợ (mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn, bán cổ phiếu để thanh toán nợ quá hạn…). Đến tháng 11/2023, Novaland đã hoàn thành 80% kế hoạch tái cấu trúc.
Xem thêm: Thị trường bất động sản sẽ phục hồi rõ nét từ cuối quý III
Dư nợ TPDN của công ty này tại cuối quý III/2023 đã giảm 9% so với đầu năm. Trong tháng 12/2023, NVL đã đạt được sự chấp thuận của các chủ nắm giữ khi mua lại 74,5% lô trái phiếu trị giá 298,6 triệu USD (lãi suất 5,25%/năm) và gia hạn thời gian đáo hạn tới tháng 6/2027 (so với thời hạn gốc là tháng 7/2026).
Hơn nữa, 4 dự án chủ lực của Novaland tại TP HCM, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Thuận cũng đang được chính quyền địa phương nỗ lực để giải quyết vấn đề pháp lý, trong đó Grand Manhattan và Water Bay đã được ưu tiên trong quá trình giải quyết.
Một nhà đầu tư khác đang trải qua giai đoạn khó khăn là Phát Đạt. Công ty đã xác định chiến lược phát triển kinh doanh tập trung chủ yếu vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng ngay trước khi “mùa đông” đến với thị trường bất động sản vào nửa cuối năm 2022.
Với kế hoạch phát triển tham vọng, doanh nghiệp đã tăng cường vay nợ, đặc biệt là thông qua kênh Tín dụng Phát triển Nông thôn, dẫn đến dư nợ trái phiếu của công ty đạt đỉnh vào quý II/2022, lên tới hơn 3.000 tỷ đồng, chiếm 63% tổng nợ vay.
Từ quý IV/2022, Phát Đạt đã tập trung vào việc tái cơ cấu nợ để giảm áp lực lãi vay. Công ty mua lại Tín dụng Phát triển Nông thôn trước hạn và thay vào đó là tăng vay từ ngân hàng, đặc biệt là từ quý II/2023 khi môi trường lãi suất trở nên thuận lợi hơn. Đến tháng 12/2023, công ty đã thanh toán toàn bộ dư nợ trái phiếu.
Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông
Trong thời kỳ gần đây, Phát Đạt cũng đã ghi nhận những thông tin tích cực như việc được cấp giấy phép xây dựng cho dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1, trong tổ hợp Khu phức hợp cao tầng Thuận An (Bình Dương, quy mô 44,6 ha, tổng vốn đầu tư gần 11.000 tỷ đồng); cũng như việc UBND tỉnh Bình Định đã giao đất để thực hiện dự án khu dân cư Bắc Hà Thanh (43,2 ha, vốn đầu tư khoảng 2.343 tỷ đồng)…
VNDirect thông tin rằng, đối mặt với những biến động trên thị trường, các doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở đã tích cực thực hiện tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023, bao gồm việc mua lại trái phiếu trước hạn và giảm nợ vay ngân hàng. Đồng thời, chúng liên tục chuẩn bị kế hoạch kinh doanh để sẵn sàng đón nhận sự khởi sắc của thị trường nhà ở, đặc biệt là khi Luật Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025.
Đồng điệu với đó, các cơ quan chức năng cũng thực hiện nhiều biện pháp mạnh mẽ để hỗ trợ thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ. Kết quả là, sau một năm 2022 khá chậm lại, thị trường đã trải qua sự phục hồi, với giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2023 đạt khoảng 83.000 tỷ đồng, tăng 32% so với cùng kỳ.
Hơn nữa, các nhà phát triển bất động sản cũng tích cực hợp tác với các đối tác nổi tiếng để giảm thiểu rủi ro khi phát triển các dự án, thay vì tiến hành độc lập.
