Giải mã dòng tiền từ TP HCM chảy ra thị trường BĐS Hà Nội
Gần đây, giá căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản đã tăng đáng kể, đặc biệt là tại Hà Nội. Sự tăng trưởng tích cực của thị trường chung cư tại Hà Nội đã thu hút nhiều nhà đầu tư tìm đến cơ hội tại khu vực này. Nhiều nhà đầu tư nhận thấy tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản Hà Nội, vì vậy, các “đại gia” từ phía Nam đã đưa dòng vốn của họ ra Hà Nội để “an cư”.
Giải mã dòng tiền từ TP HCM chảy ra thị trường BĐS Hà Nội
Hiện nay, giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã gần ngang bằng với TP.HCM. Cụ thể, trong quý 1/2024, giá chung cư ở thủ đô trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư tại TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.
Vào đầu năm 2018, giá rao bán chung cư ở Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội đạt 70%, vượt qua cả TP.HCM, nơi chung cư tăng giá 55%.
Giải thích về sự tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng có hai nguyên nhân chính.
Thứ nhất, nguồn cung chung cư tại Hà Nội còn hạn chế. Mặc dù đã có những biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư, nhưng những dự án mới gần đây chỉ cung cấp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm.
Thứ hai, nhu cầu tìm mua chung cư tại Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý là lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc, mà còn từ miền Nam. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn tiết lộ rằng lượng quan tâm đến chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản từ TP.HCM đã tăng gấp 7,5 lần từ quý 1/2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư tại TP.HCM của người dân ở TP.HCM lại giảm 11%.
Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định rằng người dân TP.HCM ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chung cư Hà Nội do giá cả tương đối ổn định và vẫn thấp hơn so với TP.HCM. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội cũng cao hơn so với TP.HCM.
Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay dao động từ 4,1% đến 4,9%, trong khi ở TP.HCM là 3,9% đến 4,5%, theo Báo cáo quý 1 của Batdongsan.com.vn. Thêm vào đó, trong thời gian gần đây, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã mở rộng hoạt động ra thị trường miền Bắc. Lượng khách hàng trung thành từ miền Nam của các chủ đầu tư này cũng bày tỏ sự quan tâm đến các dự án mà họ phát triển ở Hà Nội, góp phần làm tăng lực cầu chung cư tại thủ đô.
Người dân TP.HCM đang ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chung cư Hà Nội
Vì vậy, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo: “Thị trường đang bước vào chu kỳ mới, bắt đầu với các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, với mức độ quan tâm gia tăng và thanh khoản dần được cải thiện. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn củng cố. Hiện tại, vẫn còn nhiều khoản nợ bị mắc kẹt trong trái phiếu. Trong giai đoạn củng cố này, nếu có các biện pháp hiệu quả để thúc đẩy dòng tiền vào thị trường, thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến tới giai đoạn phát triển ổn định vào khoảng đầu năm 2026.”
Về vấn đề này, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh của OneHousing, đánh giá rằng thời gian qua, nhiều nhà đầu tư từ TP.HCM đã chuyển hướng ra Hà Nội để săn lùng bất động sản, vì thị trường phía Nam đã gần như bị đình trệ trong 2 năm vừa rồi. Hiện tại, thị trường TP.HCM mới bắt đầu phục hồi, nhưng chỉ ở một số phân khúc nhất định.
“Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn ra tốt và nhanh hơn so với TP.HCM. Nhà đầu tư sẽ không chờ đợi, họ sẽ nhanh chóng nhảy vào thị trường nào đang tốt. Sau đó, họ có thể tính đến việc xoay vòng vốn, tạo ra sự luân chuyển trên thị trường,” ông Trung phân tích.
Hiện nay, dù là sản phẩm sơ cấp hay thứ cấp, giá cùng phân khúc tại Hà Nội vẫn rẻ hơn TP.HCM. Tất nhiên, ở đầu tàu kinh tế phía Nam, mức giá cho thuê tốt hơn, nhưng vốn đầu tư ban đầu lại cao hơn. Ví dụ, chênh lệch giá thị trường căn hộ cùng phân khúc giữa Hà Nội và TP.HCM vào khoảng 30%, thậm chí có những sản phẩm chênh lệch đến 40%.
Giá BĐS cùng phân khúc tại Hà Nội vẫn rẻ hơn TP.HCM
Thực tế, các nhà đầu tư từ TP.HCM ra Hà Nội sẽ có hai định hướng chính. Thứ nhất là tìm kiếm các dự án thấp tầng đã có sẵn của các chủ đầu tư uy tín, bởi họ cho rằng đây là thời điểm thích hợp để đầu tư. Nhóm nhà đầu tư này thường không hướng đến đầu tư dài hạn mà chỉ trong khoảng thời gian 2 năm.
Thứ hai là phân khúc căn hộ. Nhà đầu tư từ TP.HCM thường ưu tiên lựa chọn các dự án từ những chủ đầu tư có uy tín và thương hiệu đã giúp họ sinh lời và có thanh khoản tốt tại thị trường TP.HCM.
Vì vậy, khi các chủ đầu tư này tiến ra Bắc, một lượng nhà đầu tư cũng theo dòng chảy này đến Hà Nội, nắm bắt cơ hội đầu tư tiềm năng với dòng bất động sản cao cấp.
Hiện tại, áp lực lớn nhất đối với nhà đầu tư là việc duy trì tiền mặt trong bối cảnh giá vàng tăng cao và lạm phát có xu hướng tăng. Điều này khiến họ suy nghĩ rằng giữ tiền đồng nghĩa với việc dần mất đi giá trị tài sản.
Các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường chú trọng vào việc lựa chọn phân khúc sản phẩm, số vốn đầu tư, biên độ lợi nhuận và thời điểm thanh khoản. Ưu tiên hàng đầu của họ là thanh khoản, sau đó mới tính đến lợi nhuận.
“Bất động sản Hà Nội đang trải qua một đợt sóng với giá bán tăng nhanh chóng. Tôi cho rằng đây mới chỉ là khởi đầu của một chu kỳ mới. Nhiều nhà đầu tư đã nhận ra cơ hội khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2025 cho phép Việt Kiều mua nhà và có quyền lợi như công dân Việt Nam. Đầu tư vào thời điểm này có thể mang lại thanh khoản tốt khi dòng vốn lớn từ kiều bào chảy về,” ông Trung nhận định.
Nhà đầu tư bất động sản thực chiến, trực tiếp xuống tiền và quản lý danh mục tại Hà Nội, Quảng Ninh và Long Thành – Đồng Nai. Chuyên phân tích dòng vốn – hạ tầng – pháp lý, tập trung các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ Sân bay Quốc tế Long Thành.
📞 Hotline/Zalo: 082 39 39 389View Author posts
