Chuyển tới nội dung
Trang chủ » Pháp luật bất động sản » Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới sẽ tác động thế nào đến người mua nhà?

Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới sẽ tác động thế nào đến người mua nhà?

    Luật Kinh doanh Bất động sản & Luật Nhà ở, được Quốc hội thông qua vào cuối 2023, đại diện cho một bước tiến quan trọng nhằm tạo ra một thị trường bất động sản minh bạch và lành mạnh. Chia sẻ của các chuyên gia sẽ giúp hiểu rõ về những thay đổi và tác động của chúng đối với người mua nhà, cũng như cách nhận diện cơ hội đầu tư BĐS trong bối cảnh mới này.

    Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở mới sẽ tác động thế nào đến người mua nhà?

    Xem thêm: Mua bán nhà đất Hà Đông

    Thị trường sẽ có sự đào thải lớn

    Quốc hội khóa 15 đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới. Luật mới này, theo luật sư Lê Thúy An của Công ty Luật TNHH Việt Thăng Long, đã điều chỉnh và bổ sung nhiều khái niệm để làm rõ và thuận tiện hơn trong việc áp dụng. Cùng với việc cấu trúc lại và thêm vào nhiều điều luật, luật còn làm rõ các quy định để tổ chức và cá nhân có thể tham chiếu trực tiếp tới các điều khoản của luật thay vì phải tham khảo đến các bộ luật liên quan. Từ đó, quy chế và quy trình kinh doanh BĐS trở nên minh bạch và dễ dàng hơn để áp dụng.

    Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới đưa ra một số thay đổi quan trọng. Đầu tiên, chủ đầu tư phải công bố thông tin rõ ràng trước khi đưa BĐS mới vào kinh doanh. Thứ hai, luật quy định chi tiết hơn về điều kiện đưa BĐS vào kinh doanh. Thứ ba, về tiến độ thanh toán và mức thanh toán từ khách hàng, luật giờ rõ ràng hơn với việc giảm tỷ lệ đặt cọc xuống còn 5%, và mức thu lần thanh toán đầu tiên giảm xuống 30%, bao gồm cả tiền đặt cọc. Cũng giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống tối đa 50%, giảm so với mức 70% như trước đây. Những điều này đặt ra những thách thức mới và yêu cầu chủ đầu tư có sức mạnh tài chính và khả năng hoàn thiện pháp lý dự án.

    Với sự điều chỉnh này, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với các yêu cầu khắt khe hơn, bao gồm năng lực tài chính mạnh mẽ, khả năng triển khai dự án và khả năng hoàn thiện pháp lý của dự án?

    Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing, với những sửa đổi của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, chúng ta có thể nhận thức rõ 3 vấn đề chính. Đầu tiên, là giải quyết vấn đề minh bạch thị trường và thông tin. Thứ hai, là tập trung vào bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Thứ ba, đóng góp vào việc thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường. Vì thế, để thích ứng với những thay đổi này, các doanh nghiệp cần chuẩn bị cho mình các năng lực phù hợp, đặc biệt là trong lĩnh vực hoàn thiện pháp lý và tài chính.

    Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing

    Với quy định rõ về việc chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, doanh nghiệp cần có năng lực tài chính và triển khai thi công mạnh mẽ hơn. Điều này đảm bảo bàn giao nhà đúng thời hạn, tránh vi phạm hợp đồng thông qua chứng thư bảo lãnh ngân hàng và đảm bảo tiến độ thanh toán từ người mua nhà.

    Với luật mới có hiệu lực từ 1/1/2025, chỉ những chủ đầu tư có dự án sẵn sàng về hồ sơ pháp lý, có khả năng triển khai và tài chính vững mạnh, đồng thời nằm trong phân khúc có nhu cầu thị trường năm 2024, mới có cơ hội tận dụng thời cơ quý báu này để ra hàng trong giai đoạn đầu của năm 2024.

    Hết cửa cho phân lô bán đất nền, dòng tiền vào BĐS chảy về đâu?

    Phân lô bán nền trước đây thường dẫn đến loại BĐS “ba không”: không hạ tầng, không hình thành dân cư, không khả năng cho thuê, tạo ra vấn đề đọng vốn khi thị trường biến động. Tuy nhiên, đô thị hóa mang lại quy định rõ ràng từ các cấp chính quyền về việc sử dụng đất và dự kiến dân cư, nhưng phân lô bán nền không phải tuân theo những tiêu chí này.

    Do đó, theo luật sư Trần Quang Trung, việc siết chặt quy định phân lô có nghĩa là loại hình này ở các thành phố sẽ gặp khó khăn, nguồn cung sẽ giảm, và người mua đất nền cũng khó có cơ hội như trước.

    Phân lô bán nền phát triển mạnh trong giai đoạn nóng, đặc biệt là cuối năm 2021. Trước khi thị trường bắt đầu giảm, giá đất phân lô đã tăng lên đáng kể, nhưng tính thanh khoản gần như không có, đồng nghĩa với việc loại hình này chủ yếu dựa vào yếu tố đầu cơ. Nhà đầu tư mua đất với kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thể hiện bản chất là một hình thức đầu cơ, không đặt trọng điểm vào dòng tiền lưu thông.

    Việc siết chặt quy định phân lô sẽ khiến người mua đất nền gặp khó khăn

    Trong bối cảnh thị trường biến động, sự chú ý chủ yếu được đặt vào các phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực tế. Ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, những loại như căn hộ chung cư, nhà phố, và nhà ở thổ cư trở thành ưu tiên để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở thực sự của người dân. Với mức tài chính khoảng 2-3 tỷ đồng, nhà đầu tư cần xem xét kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.

    Xem thêm: Bất động sản TP Hồ Chí Minh

    Khoảng thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách khuyến khích mua sắm như chiết khấu, giảm giá đợt thanh toán, ưu đãi về lãi suất và mở rộng thời gian thanh toán, nhằm giúp giảm bớt áp lực tài chính cho khách hàng và tạo điều kiện để họ tiếp cận những sản phẩm bất động sản chất lượng hơn. Khi quyết định mua BĐS, người mua thường hướng đến hai mục đích chính: để ở và để đầu tư. Trong trường hợp mua đầu tư, nhà đầu tư cần chú ý đến hai yếu tố quan trọng. Thứ nhất là giá vốn, tức là lượng vốn ban đầu mà họ đầu tư, và liệu trong tương lai có thu nhập lãi không. Thứ hai là dòng tiền, tức là khả năng khai thác dòng tiền từ BĐS mà họ mua.

    Trong việc tư vấn cho nhà đầu tư, theo đánh giá của luật sư Lê Thuý An, với sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của thị trường BĐS, khách hàng có xu hướng trở nên thông thái hơn trong việc chọn lựa sản phẩm đầu tư để tối ưu hóa sinh lời cho bản thân. Tôi đề xuất rằng trước khi đưa ra quyết định đầu tư vào bất kỳ sản phẩm nào, khách hàng nên tiến hành một quá trình tìm hiểu kỹ lưỡng để hiểu rõ thông tin về sản phẩm, dự án, chủ đầu tư, và cả các yếu tố ảnh hưởng từ thị trường xung quanh… Bởi vì mức độ minh bạch thông tin đóng vai trò quan trọng, đặc biệt là liên quan đến việc sản phẩm có đủ điều kiện hay không, cũng như khả năng rủi ro đối với nhà đầu tư và khách hàng.

    Bà Lê Thúy An, Luật sư Công ty Luật TNHH Việt Thăng Long
    Bà Lê Thúy An, Luật sư Công ty Luật TNHH Việt Thăng Long

    Một khía cạnh quan trọng khác là liên quan đến pháp lý, bao gồm hồ sơ pháp lý của dự án và các văn bản như hợp đồng hoặc thỏa thuận mà nhà đầu tư sẽ ký với chủ đầu tư. Nhà đầu tư nên thực hiện quá trình tìm hiểu, cân nhắc và xem xét một cách kỹ lưỡng về quyền lợi và nghĩa vụ của cả chủ đầu tư và nhà đầu tư được quy định như thế nào trước khi ký kết. Điều này sẽ giúp bảo vệ và giảm thiểu một phần rủi ro. Tôi hiểu rằng nhiều nhà đầu tư và khách hàng, khi ký kết các hợp đồng có giá trị lớn, thường không đọc kỹ do những hợp đồng này có thể kéo dài.

    Vào năm 2025, khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở có hiệu lực, chúng cũng sẽ thiết lập một khung pháp lý mạnh mẽ, áp dụng đồng thời cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư. Tôi kỳ vọng rằng những quyền lợi của các nhà đầu tư sẽ được bảo vệ đầy đủ trong bối cảnh này.